物業費由市場調節 調整須和業主協商

《北京市物業管理條例》5月1日起施行，專家解讀物業費是否漲價等焦點問題

物業費由市場調節 調整須和業主協商

《北京市物業管理條例》（簡稱《條例》）今日起施行。《條例》首次提出可組建物業管理委員會，明確物業服務實行市場調節價并動態調整、小區停車位優先出售給業主，還針對專項維修資金的使用、業主大會的成立等作出專門規定。

《條例》實施后物業收費會漲價嗎？物管會能起到什么作用？專項維修資金哪些方面將得到完善？針對業主關心的五個焦點問題，新京報記者采訪多位專家進行解讀。

焦點1

物業收費實行市場調節價并動態調整

解讀：建立質價相符的市場秩序，不會造成物業費隨意漲價

《條例》明確，物業服務收費實行市場調節價并適時調整。市住建部門應當發布住宅小區物業服務項目清單，明確物業服務內容和標準。同時，物業管理行業協會應當監測并定期發布物業服務項目成本信息和計價規則，供業主和物業服務人在協商物業費時參考。

為何物業服務收費要實行市場價并動態調整？盛廷律所畢文強律師指出，有的小區物業十幾年沒漲過物業費，但不一定對業主有利。這種情況可能迫使物業公司為了生存，降低物業服務質量，甚至有些不負責任的物業公司還可能為了維持生存或者利潤，去透支公共設施也就是物業本身的潛力。

“有些小區如果運行良好，可能50年甚至100年都不會出問題。但如果出現物業透支或者不進行養護等情況，可能30年或者更快就老化了，到最后損失最大的還是全體業主。”畢文強說，此次《條例》的規定，是試圖建立一個質價相符、責權一致的市場規則和市場秩序。

有些業主擔心，動態調價會讓一些物業公司利用條款隨意上漲物業費。對此，畢文強表示，《條例》明確要求物業管理行業協會定期發布物業服務項目成本信息和計價規則，業主無需過于擔心條款被濫用，導致物業費隨意漲價。

此外，按照《條例》相關規定，物業費是業主和物業服務人協商的，也就是說，業主本身擁有確定或者調整物業服務方式、服務內容、服務標準和服務價格的權利。

北京物業管理行業協會法務部主任劉立華認為，物業費動態調整符合市場規律，且有助于維護享受物業服務并依法付費的市場秩序。“這一規定不會造成物業費隨意漲價。決定物業費價格的重要因素是物業服務項目成本，物業費的調價屬于應當由全體業主共同決定的事項，物業費調價必須經過物業公司與業主依法協商一致才能達成。”劉立華表示，希望大家從維護小區的正常運轉、不斷改善生活環境的角度看待物業費的調價，尊重小區中大多數人的選擇。

此外，劉立華認為，物業公司提出調價前應考慮兩方面因素，第一是物業服務質量是否獲得了足夠的認可，第二是通過依法定期公示相關信息，在物業費合理使用的情況下，取得多數業主對物業費調價必要性的認可。

焦點2

街道辦、鄉鎮政府可組建物管會

解讀：“物管會”能填補無業委會產生的真空，有利于保護業主利益

《條例》首次明確提出，街道辦事處、鄉鎮人民政府可組建物業管理委員會。組建物業管理委員會的情況有三種：不具備成立業主大會條件；具備成立業主大會條件，但是確有困難未成立；業主大會成立后，未能選舉產生業主委員會。

同時，物業管理委員會由居民委員會、村民委員會、業主、物業使用人代表等七人以上單數組成，其中業主代表不少于物業管理委員會委員人數的二分之一。物業管理委員會的任期一般不超過三年。期滿仍未推動成立業主大會、選舉產生業主委員會的，由街道辦事處、鄉鎮人民政府重新組建物業管理委員會。

也就是說，小區在業主大會不能成立或者業委會不能選舉產生的情況下，街道、鄉鎮政府才會負責組建物業管理委員會。

“物管會”這一新事物，能為物業管理工作帶來哪些利好？劉立華表示，物業管理委員會是一個臨時過渡性機構，可以有效填補沒有業委會產生的真空，在小區出現需要全體業主共同決定的時候，例如小區需要確定公共收益的使用方式，需要討論修改小區內的《管理規約》《議事規則》時，及時組織業主對重要的事項進行表決，有利于保護全體業主的利益。

同時，他認為，物業管理委員會可以成為物業公司與小區業主加強溝通的橋梁，也可以監督物業公司提供物業服務質量的情況，維護業主的利益。

有業主疑惑，物業管理委員會是否會取代業主大會和業委會？畢文強認為，物業管理委員會絕不會搶奪業主的發言權。“這其實是從組織構建方面，讓屬地政府和屬地居委會更好地履行職責、發揮作用，幫助業主更好地行使權利。”

其指出，物業管理委員會的優勢在于，為屬地政府和居委會與業主之間建立了一個更好的溝通渠道，在讓轄區居民享有基本的安全保障、衛生保障和生活保障方面，將會更高效。此外，對于一些失管小區，也將能夠更多地吸納屬地街道和居委會方面的支持。

焦點3

專項維修費不足首期籌集額30%應補足

解讀：系操作性較強的續籌方式，有利于保障住宅樓及共有設施維修

此次《條例》第八十一條到第八十六條，用六條的篇幅對專項維修資金做出了規定。

其中，不僅明確了多種情形導致專項維修資金欠缺需要補足的情形，還專門規定：專項維修資金余額不足首期籌集金額百分之三十的，業主委員會或者物業管理委員會應當及時通知、督促業主按照屆時適用的標準補足專項維修資金。

劉立華指出，這一規定非常具有創新性和意義。“專項維修資金一定程度上可以說是住宅樓的治病錢，隨著住宅樓使用年限增加，也會不斷使用專項維修資金，總有用完的時候。現在，有些小區專項維修資金的剩余量已經很少了。但是，專項維修資金急需籌集的問題還沒得到有效解決。”

劉立華表示，這一條款為專項維修資金提供了一個操作性很強的續籌方式，有利于保障住宅樓及小區內共有設施設備的維修，也有利于維護業主的利益。

焦點4

業主大會可通過住建部門投票系統表決

解讀：解決業主組織共同決策的成本問題，可通過“北京業主”APP表決

此次《條例》對業主大會和業委會的組成、產生，以及相關權利和義務進行了明確。

具體來說，業主可以成立業主大會，一個物業管理區域成立一個業主大會。業主大會可以決定選聘、解聘物業服務人或者不再接受事實服務；確定或者調整物業服務方式、服務內容、服務標準和服務價格等事項。業主委員會執行業主大會的決定，接受業主大會和業主的監督，并履行召集業主大會會議，代表業主與業主大會選聘的物業服務人等職責。

畢文強指出，此次立法對業主大會的規定在體例上有可取之處。

例如，《條例》規定業主大會會議可以采用書面形式或者通過互聯網方式進行；采用互聯網方式表決的，應當通過市住房和城鄉建設主管部門建立的電子投票系統進行，即可通過“北京業主”APP進行表決。

“其實業主組織運行最核心的問題是組織成本的問題。近年來業主組織在成長過程中一直存在多人為公共事務進行共同決策時成本比較高的問題，為了進一步便利業主組織進行決策，讓會議和表決可以通過互聯網方式進行，這是一個創新之舉。”畢文強說。

此外，《條例》明確業主大會會議不得就已公示議題以外的事項進行表決。畢文強指出，這讓業主組織在進行共同決策時有據可循，能使業主的共同意志更科學有效地表達，從本質上推動業主組織和物業、服務人之間關系的理清，有利于維護雙方的權利和義務。

焦點5

小區停車位優先出售或出租業主

解讀：多數小區存在停車位不足，需更多配套規章管理

《條例》第八十八條規定，物業管理區域內規劃用于停放車輛的車位、車庫，應當首先滿足業主的需要。用于出售的，應當優先出售給本物業管理區域內的業主；不出售或者尚未售出的，應當提供給本物業管理區域內的業主使用。滿足業主需要后仍有空余的，可以臨時按月出租給物業管理區域外的其他人。

劉立華指出，目前，北京市絕大多數小區都存在停車位不足的問題，有些小區停車位的缺口非常大，車位成為稀缺資源。這一條規定雖然不能“產生”更多車位，但是強調了車位應當首先滿足業主需要，應當優先出售或出租給業主。“就我理解，這里說的‘優先’指的是使用優先，而不是同等價格前提下的優先。”

針對小區物業違規租售停車位，《條例》還明確了具體罰則。將車位、車庫提供給業主以外的其他人的，責令限期改正，有違法出租所得的，責令退還違法所得，按每個違法出租車位處五千元以上一萬元以下的罰款；拒不改正的，按每個違法出租車位處每月二千元的罰款。

畢文強認為，目前《條例》關于小區停車位的規定是一個導向性條款，未來還需要更多配套的規章制度來規范小區停車位的問題。（記者 吳嬌穎）