王瑩

原標題：福建立法化解物業管理三大難

福建立法化解物業管理三大難

在歷經12年后，2007年起施行的《福建省物業管理條例》終于完成了它的歷史使命。自今年1月1日起，新修訂的《福建省物業管理條例》(以下簡稱《條例》)經福建省第十三屆人民代表大會常務委員會第六次會議通過后開始實施。

這部事關千家萬戶切身利益的地方性法規自列入立法計劃之日起就備受社會各界關注。《條例》出臺歷時3年，由福建省人大常委會于2016年開始牽頭組織起草、福建省住建廳多次提出具體修訂意見，對物業管理的一些制度進行既符合實際又大膽創新的設計和安排。

“物業服務管理行業面臨三個‘老大難’,就是業委會成立難、物業收費難、專項維修資金續籌難。”福建省物業管理協會會長趙崢在接受《法制日報》記者采訪時表示，《條例》從原有的69條增加到87條，不僅為解決“老大難”提出了行之有效的解決方案，同時也聚焦近年來物管行業中出現的新矛盾、新問題，立法護航物業服務管理行業的健康發展。

解決業主自治難

作為一個小區業主自治組織的核心，業主委員會在維護物業管理秩序穩定中發揮著關鍵作用。“但在實際生活中，有些物業使用人如公共租賃住房的承租人、業主的直系親屬，他們并不是產權人，卻也有著進入業委會的需求。因此，業主委員會委員的人選資格爭議還是比較大的。”趙崢介紹說。

目前，福建省公共租賃房承租人數量逐年增長，其居住年限長，在物業管理中的相關權利不宜簡單和其他中短期承租人等同。為此，《條例》賦予其準業主地位，規定公共租賃房承租人可根據租賃合同的約定，代行部分業主權利，其面積以及業主人數的計算方式由管理規約確定，這在全國省級地方立法中也屬于首創。

此外，一些業主的直系親屬由于并非產權記載的業主，參加業委會委員選舉往往不被認可，《條例》根據現實需要對此適當放寬，規定業主可以通過書面形式，委托父母、配偶或成年子女在委托期間代其行使全部或部分業主權利。

“雖然福建在立法中一直重視業主自治權利的實現，但從目前來看，大部分業主參與小區公共利益事務的熱情并不高，一些小區連業主大會的成立和召開都很難，作出決定更難。”中國物業管理協會副會長、福建省物業管理協會副會長林常青告訴記者。

為切實維護全體業主的合法權益，《條例》規定，業主大會已成立但未選舉產生業委會，或者業委會未如期換屆改選的，可以由鄉(鎮)人民政府或者街道辦事處、村(居)民委員會、建設單位、業主代表等組成臨時物業管理委員會，征求業主意見，形成業主共同決定，并代為履行業主委員會的職責。

解決公共收益歸屬難

停車費收取、電梯廣告盈利、小區攤位出租……日常生活中，大部分小區利用物業共有部分獲取收益的方式越來越多樣。但由于業主分散、維權乏力，很多小區公共收益基本由物業公司收取支配，侵害了廣大業主的利益，導致小區公共收益分配糾紛不斷。

“雖然國務院《物業管理條例》和舊的《福建省物業管理條例》規定了利用小區內屬于業主共用部位、共用設施設備所產生的公共收益歸全體業主所有，但如何讓業主有實際獲得感，卻一直缺乏具體的規定。”林常青介紹說。

為保護業主合法權益，《條例》除了明確公共收益歸全體業主所有以外，還對經營管理費用的支出占公共收益的比例，以及扣除后結余部分如何回饋業主作了相對具體規定。

《條例》明確，在前期物業服務期間，小區公共收益在扣除物業公司的經營管理費用后，應當存入專項維修資金專戶，經營管理費用支出不得超過公共收益的30%。

業主大會成立后，取得的公共收益以同樣方式扣除經營管理費用后，存入業主大會或者業主委員會專用賬戶，經業主大會決定，可以用于抵扣業主的物業管理費用以及業主大會決定的其他事項支出。

“和以往相比，物業公司經營管理費用在公共收益中的占比大幅降低了，它的管理成本自然隨之增高，物業收費的上漲也就成了必然趨勢。”趙崢說，作為行業協會，福建物業管理協會一方面要從立法角度進行釋法說理，減少物業公司因《條例》施行后經營成本增加而產生的不理解聲音，一方面又要在《條例》授權下根據本行政區域經濟發展水平和成本變動情況，定期發布各類物業服務項目、服務標準及參考價格，合理提價控價，平衡物業服務企業與業主雙方的利益。

解決專項維修資金續籌難

“在物業管理中，除了業委會成立難、收費難，專項維修資金續籌難也曾是一個懸而未決的問題。”趙崢說，住建部《住宅專項維修資金管理辦法》對專項維修資金續籌只作了原則性規定，但沒有相應的制約措施。因此，他在參與《條例》審議過程中還專門針對“專項維修資金用完以后該怎么辦”這一難題進行發問。

與此同時，個別業主的法律意識淡薄，特別是個別拆遷安置房、經濟適用房的業主怠于交納專項維修資金，造成一些小區的公共部位、共用設施設備維修、更新、改造非常困難。而隨著房屋使用年限的增加，一些小區因缺少維修資金無法及時修繕，極易引發矛盾糾紛。

《條例》為此作出規定，專項維修資金的余額不足首期專項維修資金金額30%的，由專項維修資金管理部門向業主和業主委員會發出續交通知。

“這看似簡單的規定，卻對專項維修資金管理部門的管理水平提出了更高的要求。”林常青說。

《條例》還明確，物業管理區域共用部位、共用設施設備維修、更新、改造費用情況應當在專項維修資金撥付前進行公示，專項維修資金代管單位應當定期公布專項維修資金的收支情況；物業服務企業要做好物業維修、養護、更新及其費用收支記錄，妥善保管物業檔案資料和有關財務賬冊，建立物業服務信息平臺，為業主提供免費查詢服務。

此外，專項維修資金代管單位應當建立專項維修資金管理系統，定期公布專項維修資金的收支情況，方便業主查詢賬戶余額及使用情況。

主動回應新熱點新需求

近些年，小區外來車輛管理不規范、寵物犬飼養擾民等問題頻頻發生，成為社會關注的熱點。對此，《條例》也主動回應業主的實際需求，通過立法作出明確規定。

針對業主停車難的問題，《條例》規定，小區內的車位(庫)應當首先滿足業主需要，建設單位不得將其出售給本區域以外的單位或者個人。業主要求承租尚未處置的車位(庫)的，建設單位不得以只售不租為由拒絕出租。

針對群眾反映強烈的養犬擾民問題，《條例》還規定，飼養犬只不得干擾他人正常生活，不得破壞環境衛生和公共設施。攜犬出戶時，應當束犬鏈牽引，大型犬還應當配戴嘴套。違反規定的，將依照《治安管理處罰法》等相關法律、法規規定予以處罰，為規范管理小區內養犬提供了法律依據。

此次條例修訂對物業服務企業提出了更細致的要求，而物業服務質量的高低，最終還是得憑業主的滿意度說了算。

“以前都是物業公司自己做滿意度調查，業主總覺得這種自評的方式缺乏說服力。”福建融僑物業管理有限公司福州分公司副總經理張欽告訴記者，“后來我們就自己掏腰包，請第三方評估公司來評估，業主還是認為評估公司會因收了我們的錢而有所偏坦。”

為加強行業自律，《條例》要求建立物業服務企業信用評價體系及懲戒機制，加強對物業服務企業服務內容、服務質量、收費項目、收費標準的監督檢查，并建立物業服務第三方評估機制，要求物業管理行業協會加強對物業服務企業和從業人員的自律性管理。

“以后，針對物業服務的評估將由我們物業管理協會來牽頭，聘請專業第三方評估公司來進行評估，充分發揮協會專家庫的業務能力和評估機構專家庫的專業優勢，增強評估的公信力。”趙崢表示。