購房者交了錢開發商不能履約，該如何維權？

 購房者交完20多萬元首付只拿到認購協議書，開發商說等通知簽訂正式購房合同。過了2年多沒有下文，一查才知道因開發商債務問題，房產被法院查封了。近日，海口海秀中路海秀天成小區多位購房者向《工人日報》記者反映，開發商涉嫌欺騙購房者和損害購房者權益，要求相關部門對事件進行處理，維護購房者的合法權益。

首付交了，正式合同還沒簽

據海秀天成小區購房者翁先生介紹，2016年，他看中海秀天成小區的房子并決定購房，開發商要求提交6000元“選房費”，表示交錢就可以享受8.8折購房優惠。交完“選房費”后，翁先生緊接著被要求交2萬元的定金，隨后于2016年8月6日簽訂認購協議書，同時按折后價8000多元/平方米價格交了24萬余元首付。

記者在翁先生當時簽訂的認購協議書上看到，約定簽署正式《商品房買賣合同》時間由開發商定期通知購房者，但未明確具體時間。“當時售樓方口頭答應2個月內簽正式合同，并于2017年12月份交房，我們也沒想太多。”翁先生說。

誰知這以后，一直都沒有接到開發商簽訂正式購房合同的通知。翁先生與多位業主屢次要求開發商給說法，開發商總表示“再等等”。由于不放心，有業主去房管局查看，才知道2016年10月份開發商被起訴，法院對海秀天成小區的房產進行了查封。

“僅僅在我們簽訂認購協議書后兩個月就被查封，我們覺得被欺騙了。拖到現在沒有著落，房子拿不到，錢也沒有退。”另一位購房者王先生說，許多購房者有同樣遭遇，有的還簽了正式的購房合同，開發商也交不了房。住建、派出所等部門協調也沒有結果。

開發商稱股東被起訴

對此，海秀天成項目開發商海南譽鑫房地產開發有限公司大股東白先生稱，公司有股東存在債務糾紛，被起訴后，法院判決將項目房產進行查封。

“目前，房產還未能解封，無法給購房者簽正式購房合同和交房。”當被問及是否對購房者隱瞞了債務和被查封情況以及將如何處理該問題時，白先生稱只能等法院判決，沒有其他辦法。

記者從翁先生提供的一份購房者要求法院解封房產的起訴書中看到，業主認為已提交購房款，房產應屬于業主，法院不應封房子。對此，法院回復稱，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，需經依法登記發生效力，由于被封房產所有權人仍屬海南譽鑫房地產公司，遂駁回業主異議。

損失誰來承擔？

那么，交了錢，無法簽正式合同，又拿不到房子，購房者遇到這種情況該如何維權？業主翁先生與王先生等人表示，交給開發商近30萬元，如果只拿回本金，相當于空置2年還沒利息。如今房價漲了不少，這些損失誰來承擔？

海南海大平正律師事務所律師陳其帥表示，一方面，購房者目前只交了首付款及簽訂認購協議書，只是“預約合同”而非正式合同，是否能夠參照正式購房合同要求開發商繼續履行，還要根據認購協議書的內容，依據最高人民法院有關司法解釋進行判斷；另一方面，即便最終法院認定可以參照正式合同要求開發商履約，也存在合同履行不能的問題。即由于開發商目前存在債務糾紛，項目未經驗收合格，交房遙遙無期，房產被查封，不可能辦理過戶。且購房者未付全款，房產無法完成過戶和交付使用。

“因此，購房者或者要求開發商繼續履行合同，或者要求解除合同，退還房款，并要求開發商賠償損失。鑒于合同存在履行不能的情況，要求開發商繼續履行合同風險較大，建議購房者考慮要求開發商退還購房款，并要求開發商賠償相關損失。”陳其帥說。

海口市住建局有關人員也建議購房者起訴開發商進行維權，并提醒購房者在購房時需仔細查閱相關合同和協議，并確認開發商所建項目是否具備了預售等資格，不要盲目付款簽協議。