城市更新將是城市發展下一個增長點

 “城市更新是城市功能的重新定位，也是城市動能的重新發現。”中國房地產業協會副會長、秘書長馮俊表示，在城市規模有限的背景下，我國大城市已從增量時代進入存量時代，這也意味著，城市更新將成為城市發展的新增長點。

城市更新，是指將城市中已經不適應現代化城市社會生活的地區作必要的、有計劃的改建活動。現階段多講為城市建成區包括舊工業區、舊商業區、舊住宅區、城中村及舊屋村等進行綜合整治、功能改變或者拆除重建。

深圳市城市更新開發企業協會會長耿延良表示，目前可建設用地匱乏，空間承載力逼近極限，城中村歷史遺留問題嚴峻、教育等配套設施壓力持續加大，交通、市政基礎支撐能力承受考驗，承受更新需求迫在眉睫。預計到2020年深圳可提供新增建設用地僅59平方公里，而且這些地塊零星、分散。重大項目、公共設施要落地就會碰到土地空間匱乏的制約，產業轉型、城市發展也受到了土地空間的制約。

海口市國土資源局局長韓藝師表示，海口與其他城市同樣面臨建設用地規模有限的問題，應當采取多種方式，加大存量建設用地挖潛力度，促進低效利用土地再開發、提高土地集約節約利用水平。

翰德集團董事長、總裁劉栩表示，土地資源日益稀缺，增量市場規模收縮，市場正在步入存量價值時代。在需求變化下，通過整體改造、包裝定位、個性化定制等增值服務，滿足多元化需求，賦予存量物業新的價值和用途，從而拓展存量空間，完善城市功能，促進產業轉型升級，拉動經濟增長。他指出，北京、上海兩地被低估商業物業達1500萬平方米以上，全國被低估商業物業約4.3萬億平方米。

城市更新的根本作用在于提高了土地和房屋空間的利用效率。“需注意的是，城市更新不是單純的舊房推倒重來，而是培育新的城市功能，同時通過更新推動社會公平。”清華大學房地產研究所所長劉洪玉說。

對此，劉栩表示，城市更新不僅是對建筑物等硬件設施進行改造，也是對各種生態環境、文化環境、產業結構、功能業態、社會心理等軟環境進行延續與更新，開始逐漸滲透到金融、投資、科技、創新、人文、環境、經濟、民生等諸多領域。

劉洪玉表示，城市更新實現了土地和房屋空間的最高最佳使用，創造就業機會、增加財政稅收、貢獻經濟增長。以創客空間、共享辦公為例，均是在對既有建筑更新的基礎上升級，如優客工場、氪空間、洪泰創新空間、SOHO 3Q等。“對投資商來說，舊建筑更新、存量提升、功能改善就是投資機遇；而對政府來說，則是發展樓宇經濟，借此提升核心區域形象，吸引優質企業落戶，提高政府稅收。”

“從房地產行業來看，國內房地產市場已經進入了存量時代，城市更新空間巨大。”劉栩說，一線城市存量住房再交易規模已經達到新房交易規模的兩倍，二線重點城市如天津、杭州等存量房與新房交易規模之比也已經達到1：1，而蘇州、武漢和成都等其他二線城市也在向這一趨勢靠攏，未來兩三年內也將進入存量房主導的時期。

的確，《上海住房發展十三五規劃》中也明確指出，到2020年為止，上海舊住房綜合改造面積需達到30萬戶，中心城區二級舊里以下房屋改造面積需達240萬平方米，各類舊住房修繕改造面積達5000萬平方米的硬性指標。

鏈家研究院院長楊現領表示，從國際經驗觀察，當一個國家的住房自有率超過65%、人均GDP突破8000美元、戶均住房套數大于1，由增量開發主導的新房市場趨于穩定和成熟，基于二手房流通和房屋資產管理的存量時代將逐步來臨。2016年中國二手房交易額超過6萬億，占住房交易總額的比例達到41%從中國總體上正處于向存量市場轉換的過渡期。2016年北京、上海的二手房交易額占比已高達74%、72%，這個比例已經達到成熟國家、成熟市場的水平。

有業內人士認為，以重點中心城市核心區域為主的“城市更新”，將成為房地產市場未來十年乃至更長時間的下一個風口。