國內首只公募REITs發(fā)行

人民網(wǎng)北京6月26日電 （章斐然）國內首只公募REITs基金——鵬華前海萬科REITs封閉式混合型發(fā)起式證券投資基金（下簡稱“鵬華前海萬科REITs”）今日發(fā)行。我國金融市場歷經(jīng)12年的醞釀終于填補了公募REITs這一重要資產類型的空白，邁出了探索資產證券化的重要一步。

REIT是房地產信托憑證（Real Estate Investment Trust）的英文縮寫，通俗地說是將投資者的資金交由投資機構進行房地產投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益的絕大部分按比例分配給投資者的產品，具有收入穩(wěn)定、高分紅、高流動性等特點，在成熟市場長期被視為除股票、債券、現(xiàn)金之外的第四類資產。

以鵬華基金此次發(fā)行的前海萬科RETIs為例，其是將不高于基金總資產的50%投資于目標公司的股權，獲取深圳萬科前海企業(yè)公館項目的租金收益；還將以不低于50%的基金資產投資于股票、債券等；每年基金將可供分配利潤的90%以上用于分紅。換句話說，投資者通過購買公募基金的方式就可以用“攢份子”的方式成為房東，獲得租金收益。

“以公募REITs為代表的創(chuàng)新體現(xiàn)了金融要為實體經(jīng)濟服務的本質。”深圳市前海金融控股有限公司董事長李強表示。

據(jù)悉，鵬華前海萬科REITs此次計劃募集30億元，其中部分資產將用于獲取深圳萬科前海企業(yè)公館項目未來8年的租金收益權。而前海企業(yè)公館是前海管理局及其平臺公司——前海金控通過BOT方式，由萬科投入建造的高檔寫字樓。“境外的市場經(jīng)驗證明，REITs作為一個市場化的融資工具，通過收購建成物業(yè)或合作經(jīng)營等創(chuàng)新模式，能夠盤活存量資產，加快建設資金的流轉速度，從而促進整個房地產行業(yè)的長期穩(wěn)定發(fā)展。REITs在國內以公募的形式推出，為前海企業(yè)提供了一個公開、健康、透明、高效的融資渠道。”深交所副總經(jīng)理林凡說。

“特區(qū)中的特區(qū)”成就首發(fā)先行

盡管市場對公募REITs產品的關注和呼聲由來已久，然而此次得以在深圳前海率先落地不可不謂是得益于這個“特區(qū)中的特區(qū)”的政策優(yōu)勢。

事實上，早在2003年，深交所就有過對REITs產品的梳理和報告，市場也在私募基金領域有過“準REITs產品”的實踐，但由于制度層面仍有待補充，市場一度遵從“制度先落地再推產品”的想法，使得公募REITs的推出一再延后。

直到去年2月，證監(jiān)會主席肖鋼到前海調研，明確支持前海試點REITs等金融創(chuàng)新；隨后的10月，證監(jiān)會發(fā)布關于《關于支持深圳資本市場領域改革創(chuàng)新發(fā)展的若干措施》。在此基礎上，公募REITs正式轉向“產品項目先行”，鵬華基金與前海管理局、深圳證監(jiān)局此前的一系列可行性調研和研究也隨即進入落地階段。

前海管理局副局長田敏指出，公募REITs這一重大創(chuàng)新的落地，有力詮釋了前海作為國家金融改革創(chuàng)新試驗田的突出作用。

單兵突進后有待制度層面完善

鵬華前海萬科REITs在監(jiān)管層允許下，在當前制度層面仍有不完善的情況下先試先行，引得不少金融機構詢問下一步復制推出REITs產品的可能。多位業(yè)內人士認為，大規(guī)模推出REITs產品仍有待制度進一步明確和完善REITs基金稅費征收、交易環(huán)節(jié)費用、投資結構等問題。

深圳萬科財務與內控管理部總經(jīng)理陳杰指出，在現(xiàn)行稅制沒有減免優(yōu)惠的情況下，REITs基金面臨雙重稅費的負擔。以此次發(fā)行的鵬華前海萬科REITs為例，其持有的目標公司本身需要為所獲利潤繳納所得稅，而基金資產拿到目標公司出讓的利潤后，其持有人亦要繳納所得稅。但目前，我國對個人基金投資者暫不征收個人所得稅。

此外，亦有多位業(yè)內人士提出對下一步制度完善方向的建議，如在現(xiàn)行基金投資法律框架下探索REITs基金公司化運作、明確基金納稅主體等。

李強表示，下一步前海金控將充分發(fā)揮先行先試政策優(yōu)勢和綜合金融服務的平臺優(yōu)勢，在推進個案試點的基礎上，積極探索、總結，形成可復制、可推廣的經(jīng)驗模式，如果條件成熟，還計劃以公租房這類標的物來開展更多的REITs試點。