上海否認松限購 房股仍大漲

　　記者王維宣 攝影

　　業內人士認為目前市場數據較為樂觀 后續放松政策可期 依然看好房地產板塊

　　昨日，上海市住房保障和房屋管理局相關人士向媒體回應稱，之前上海取消限購政策的傳言已經在官方微博上進行澄清。雖然取消限購未有時間表，但是昨日房地產板塊已經受到青睞大漲超3%。業內人士認為，目前市場數據較為樂觀，后續放松政策可期，依然看好房地產估值水平和行業基本面的提升。

　　日前，市場傳出消息稱，上海2015年4月1日將執行限購放寬，具體內容為取消稅單和社保限制，外地人單身允許在上海購買1套住房，外地人已婚狀態可以購買2套。而本地人單身購買2套，本地人已婚可以購買3套，上述均以家庭為單位。消息同時傳出，已接到多家地產公司通知，2015年3月份將整體提價5%~10%。

　　針對上述傳聞，上海市住房保障和房屋管理局相關人士向媒體回應稱，之前市場上就有傳言稱上海取消限購政策，但已在官方微博上進行澄清。記者查詢得知，該澄清發出于1月底，稱“上海房地產市場的限購措施不會改變”。記者向多家在滬房企了解，并未有房企確認限購及漲價傳聞。“現在上海的成交依然未能恢復到比較好的狀態，我們還是以去庫存為主，沒有聽說要整體提價的事情。”一位上海本地房企中層坦言。

　　在限購放松消息傳出當天，李克強總理在記者招待會上表示，房地產市場有其自身的規律，要求強化地方政府合理調控房地產市場的責任，因地制宜，分城施策。“中國城鎮化進程還在加快，中國房地產市場的需求是剛性的，我們鼓勵居民自住性住房和改善性住房需求，保持房地產長期平穩健康發展。”

　　公開資料顯示，2014年，“限購取消”已成為樓市政策松綁的關鍵舉措之一。到目前為止，全國46個限購城市已有41個退出限購舞臺，仍在堅持執行住房限購政策的城市僅剩北京、上海、廣州、深圳4個一線城市以及三亞市。

　　業內預測

　　地產股后市仍有空間

　　盡管上海放松限購依然未有官方時間表，但是昨日的資本市場依然體現了對房地產板塊的看好。

　　記者從同花順數據了解到，昨日房地產開發板塊整體漲幅達到3.1%，跑贏兩市股指，合肥城建等六只地產股漲停。在龍頭股中，招商地產、保利地產和萬科A漲幅均達到2%以上，而金地集團漲幅稍遜，為1.48%。

　　市場數據也顯示較為樂觀。中原地產研究中心統計數據顯示：上周54城市成交量快速復蘇，一周簽約套數為4.54萬套，創下近六周新高。

　　“在春節后一個月，市場已基本恢復到春節前一周的正常水平。一、二線城市的表現明顯強于三、四線城市。隨著假期結束，以及降息的刺激，3月下半月市場有望告別簽約淡季。部分城市出現小陽春現象。”中原地產首席分析師張大偉表示。

　　分析師看后市

　　平安證券王琳：本輪市場正在回溫，購房者購房意愿正逐步提升，業界對于市場復蘇也較為樂觀，房地產行業的預期正在起變化。

　　國金證券曹旭特：新一輪救市政策呼之欲出，營業稅減免期限放款、首次置業購房首付比例下調等多個措施可能出臺，未來看好板塊估值水平和行業基本面的提升。

　　中原地產首席分析師張大偉：兩會后，針對房地產市場的寬松將繼續出現，預計整體市場的走勢將會繼續向好，后續改善型需求的入市量將會有所增加。

　　新聞鏈接

　　只有一套房也遭限購

　　“一房兩證”成燙手山芋

　　林小姐只有一套物業，卻屬于“被限購人群”，原因是這套物業一房兩證，現在陷入賣不掉、買不了的狀況。業內人士認為限購政策暫時不可能放開，頂多是門檻有所降低，認為對于一房兩證的業主來說只能期待未來“兩證合一”能否實現，并建議有意購買一房兩證者要注意兩房同日簽約、同日過戶、同日交樓。

　　案例一 只有一套房子卻被限購

　　林小姐結婚后住進一套郊區物業，現在夫婦倆考慮在市區再買一套學位房，這才發現他們竟然是“被限購人群”，原因是這套郊區物業是一套房、兩個房產證的，他們已經沒有購房名額。林小姐夫婦倆決定把郊區物業賣掉再買一套。然而，這套單位長期無人問津，中介銷售人員坦言，每個家庭只有兩套房的名額，很少有人愿意買一套房就“花”掉這個“權限”。

　　案例二 只有一棟別墅也怕被征稅

　　周先生最近很頭疼，因為不動產登記政策實行后，他有可能會成為“被征稅者”，但事實上他全家人就只擁有一棟別墅——不過，這套別墅卻有4個產權證。原來，上世紀90年代時，他買地蓋起了這棟別墅，但卻是一房四證的，由于房產稅可能按套來征收，周先生很可能必須為自己的一套房子掏腰包交稅。

　　市場：“一房多證”曾“風靡一時”

　　“一房多證”的現象多出現在2006年及其后。據了解，2006年6月1日，建設部出臺的“9070”政策正式實行，即凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重必須達到開發建設總面積的70%以上。市場上小戶型數量劇增，開發商為滿足市場的需求，將兩套、甚至三套90平方米以下中小戶型單位打通、合并成一套大戶型，但房產證還是獨立的兩個或三個。

　　中國指數研究院李潔瑤告訴記者，“目前番禺市橋南郊有好多房子都是一房二證，比如海倫堡、昊龍花園，以及白云區的方圓云山詩意等。花都、從化、增城也有。”有一段時間市場上流行一種“子母房”，其中不少就是打通的“一房兩證房”。

　　“一套房子兩個證，既沒辦法再買房子，不動產登記也可能‘中招’，算是被‘誤傷’的類型。” 李潔瑤說。

　　提醒：買“一房兩證”單位注意避開陷阱

　　市場上現在愿接手“一房兩證”的買家極少，除了限購的原因，辦理按揭貸款也會受房貸政策影響，稅收、首付款、利率都要比平常的物業高些。

　　有多年從業經驗的蘇先生建議，林小姐可以把這套房子進行改造，改成兩套獨立的房子，然后分開銷售。

　　不過，李潔瑤認為理論上可行，但實際上很多問題：“很多‘一房兩證’單位雖然事實上是兩套房，但功能上只是一套，修改困難不小，如果非改不可，戶型很不合理，而且會浪費很多面積。”

　　市場人士認為，要解決“一房兩證”的難題，就只能期待“限購”放開或者“多證合一”的實施。不過業內人士認為廣州暫時不可能完全放開，頂多也是放低門檻。而“多證合一”的實行存在可能性。據了解，去年有個別城市對“90/70”政策做出調整，對建成且已銷售的房產，存在多證但實際為一套使用的，業主可向房管部門申請合并登記為一套房產。

　　不過，目前上述的政策均未出臺，業內人士建議有意購買“一房多證”的買家還是要注意風險，一方面要對方出示完備的產權證明書，兩份房產證必須是同一個產權人，同一天辦理。另一方面，在簽訂合同房產過戶的時候，兩份房產證也必須在同一天簽訂合同，同一天過戶房產證，同一天交房。

　　4幢別墅放盤五年無成交

　　炒樓大戶加速出手 分析人士預計寬松政策有望持續出臺

　　投資別墅放盤五年無一套成交……近日本報記者實地調查到，我國樓市的投資正在隨著成交的迅速萎縮而下降。此時樓市是否已到低谷？樓市限購政策是否將松綁?

　　案例

　　湖南人老徐現年60多歲，住在廣州番禺一套別墅里。他告訴本報記者：“2009年，我投資兩千多萬元在廣州買了12套房產，其中8套是洋房，4套是別墅。”2010年起，老徐決定只留一套別墅自居,其余房產悉數出售。“2012年~2013年房子比較好出手，那時的標價都是成本價的四五倍，后來成交放緩，2014年時，我以成本價的3倍盡快出手了。”

　　老徐還沒有賣出的投資房都是別墅。“四套別墅自掛牌五年來一套都沒有賣出。”四套別墅2009年買入時均價是300萬元，現在老徐的掛牌價是900萬元現金交易。但看樓客一般只愿出700萬元。

　　近日，本報記者在廣州番禺地區的幾個大型樓盤看樓。現場看到，開發商都在積極兜售明年底甚至后年才能交樓的后期樓盤，開發商均稱前期樓盤已經全部售罄，但記者尋訪樓盤旁邊的二手樓中介時了解到，實際上很多樓齡只有6年以內的二手樓盤入住率并不高，尤其是別墅區入住率普遍只有五成。

　　“去年廣州的二手樓成交都比較淡，價格也沒有怎么漲，今年來我們一單生意都還沒有談成。”廣州市福業房地產中介公司的林經理告訴本報記者。本報記者了解到，為了謀生存，地產中介已經是暗地里聯手。

　　專家：炒樓不如炒股

　　廈門大學管理學院副院長戴亦一教授昨天在接受本報記者采訪時表示：“三四線城市房地產供過于求、嚴重的產能過剩，因為這個地區的人口凈流出，工業低迷；一二線城市經濟相對強勁，人口緩慢增長，潛在的購買需求還是有，但是收入增長還是有限，投資需求也很小了，所以出現樓市價格的滯漲，但泡沫仍較大。當前在中國投資樓市遠不如投資股市了。”

　　今年1~2月我國房地產投資同比增速從2014年全年的10.5%降至10.4%，房地產銷售面積同比增速為-16.3%（2014年為-7.6%）。

　　浦發銀行金融市場部高級宏觀分析師曹陽認為“缺錢和沒有需求”成為投資下行的主要原因。市場普遍預計我國完成全年GDP增長目標難度加大。這意味著進一步的寬松刺激政策還將持續出臺。(潘彧 林琳 陳海玲)