多地監管部門提示：經營貸置換房貸存風險

本報記者 潘福達

“個人房貸轉經營貸，利率低、期限長、放款快”“疫情后‘轉貸潮’來了，我可以幫您省很多錢”“降低購房成本和還款壓力”……近期，一些所謂的“貸款中介”宣稱可以幫助購房者將房貸轉為利率更低的經營貸，從而減少利息支出。雖然看上去頗有誘惑力，但其中暗藏風險。近期，銀保監會和多地銀保監局緊急提示轉貸風險，對于消費貸、經營貸違規流入房地產市場，銀保監部門重拳出擊，處罰違規銀行。

中介扎堆推銷轉貸業務

“現在貸款中介的營銷這么露骨了嗎？就差把‘經營貸置換房貸’的廣告貼腦門上了。”幾天前，市民張女士接到了自稱某行信貸員的來電，上來就勸她轉貸，利率能做到3.35%。

在好奇心的驅使下，張女士添加了這名信貸員的微信，對方發來了一個算賬的表格。表格上顯示，如果進行“轉貸”，貸款300萬元的情況下，和買房按揭貸款30年相比，經營貸款30年可以省169萬元。“這是指超過4.5%以上的按揭利率可以轉化為3.35%左右。”對方的朋友圈里布滿了“房貸低息置換”的信息。

沒過兩天，她所在的一個微信群里彈出了一篇貸款攻略文章，介紹了房貸轉經營貸的各種操作細節。“為了換房，未來越來越多改善需求客戶會加入經營貸置換高息房貸潮。”文章給出如此預判，還附上了咨詢師的聯系方式。

經營貸置換房貸是如何操作的呢？多名貸款中介的介紹大同小異。具體來說，購房者結清房貸后，將房屋以個體工商戶或企業法人、實控人、大股東的名義，抵押給銀行。普通人在不是個體工商戶或名下沒有公司的情況下，就需要借助一些貸款中介提供的殼公司，入股成了借助殼公司最為常見的方式。而借來結清房貸的資金，通常被稱為“過橋資金”。

利差存在套利空間

這幾年，隨著國家對中小微企業支持力度的加大和貸款市場報價利率(LPR)逐步走低，很多銀行的經營貸利率已下調至不到4%的水平。與之相比，北京地區二套房貸利率為5.35%，當前經營貸利率低于存量房貸利率，這筆資金就存在流入樓市的套利空間，部分購房者“鋌而走險”之后，中介就會從中獲得一筆不菲的利潤。

記者近日以購房人身份咨詢了一家貸款中介業務員，詳細了解轉貸的操作流程。“首先需要貸款人經營一家公司，要么您朋友有公司能給您加上股東，要么我們幫著收購企業。”這名業務員介紹，在這種情況下，用戶需要選擇全款買房，自有資金不夠可使用公司提供的過橋墊資。

面對記者提出轉貸存在風險的疑慮，對方表示：“我們合作的都是大銀行，您只需要做到公司的確存在、按時還款就沒問題。”這位工作人員打包票說，沒有出現過銀行抽貸情況，“轉貸沒有風險”。

中介也能從轉貸流程中獲利。據其介紹，提供的過橋資金需要收取利息，購房者要交1萬元辦理收購殼公司的手續費，后期維護公司“運營”同樣需要費用。

轉貸風險不容忽視

轉貸是否真正和中介口中宣傳的一樣沒有風險？去年末，銀保監會發布關于警惕不法貸款中介誘導消費者違規轉貸的風險提示，提示消費者將房貸置換為經營貸的操作，隱藏著違約違法隱患、高額收費陷阱、影響個人征信、資金鏈斷裂、侵害信息安全等風險。

銀保監會表示，根據相關監管規定，經營貸須用于生產經營周轉。銀行與消費者貸款合同會明確約定貸款用途，但在“轉貸”操作下，銀行若發現經營貸款資金未按照合同約定使用，最終將由消費者承擔違約責任，不但可能被銀行要求提前還貸，個人征信也會受到影響。

遼寧銀保監局近日發布的風險提示稱，違規轉貸的做法存在四重風險，包括經營貸風險、信用貸風險、財務風險和個人信息泄露風險，提醒消費者增強風險意識，依法合規辦理貸款、還貸業務；浙江銀保監局也發布了提示，明確表示經營貸換房貸不是“餡餅”是陷阱。

2021年全國多地銀保監局都針對經營貸違規進入樓市開展專項行動，不少購房者收到過銀行抽貸的通知。2021年初，北京、上海、廣東以及深圳等多地銀保監局先后發文，要求嚴肅查處經營貸、消費貸違規流入房地產領域行為。

各地銀保監局近期也已出手整治。銀保監會近日通報嚴肅查處一批違法違規案件，“小微企業貸款資金被挪用于房地產領域”便是違法違規行為之一。江西銀保監局、海南銀保監局、遼寧銀保監局近期披露的罰單中，都涉及消費貸或經營貸違規流入房地產市場的行為。

《北京日報》2023年2月23日第7版