國家統(tǒng)計局公布的2020年房地產(chǎn)各項統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2020年1~12月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資141443億元，比上年增長7.0%；商品房銷售額173613億元，突破歷史記錄，增長8.7%；商品房銷售面積176086萬平方米，比上年增長2.6%；全國平均房價較上一年最高點時增長7.5%。

作為三線城市的駐馬店，2021年又會怎樣？帶著這些問題，記者近日采訪了甲殼蟲項目營銷總監(jiān)戴黛。

戴黛表示，房地產(chǎn)是一個政策市，同時也是一個區(qū)域性和城市性非常明顯的行業(yè)，對城市的劃分不能簡單粗暴。那么，去預(yù)判駐馬店2021年的市場，還需回歸城市本身，去看駐馬店的城市基礎(chǔ)面。

戴黛說，談一個城市的房地產(chǎn)市場，從來都離不開這個城市未來發(fā)展?jié)摿腿丝谥巍ｑv馬店作為一個轄管9縣4區(qū)、人口達到千萬級別的地級市，2020年的數(shù)據(jù)顯示，當前城鎮(zhèn)率不到50%，遠低于全國平均水平，人口結(jié)構(gòu)仍然以鄉(xiāng)村人口為主，這意味著駐馬店市區(qū)發(fā)展有著巨大的潛力。如果50%的鄉(xiāng)村人口慢慢進城，那對房地產(chǎn)的支撐力依舊強勁。

而駐馬店市區(qū)需要考量的是城市本身對于9縣以及圍繞9縣的鄉(xiāng)村人口有沒有足夠的吸附力。不可否認，駐馬店具有獨特的地理優(yōu)勢和通達全國的交通輻射半徑，隨著這幾年大刀闊斧的城市道路交通基建，以及創(chuàng)文創(chuàng)衛(wèi)帶來的成果，駐馬店開始構(gòu)筑9縣絕對優(yōu)勢地位并形成了向心力。未來，隨著文化、教育、醫(yī)療、商業(yè)等軟實力的加強，如果再有更優(yōu)厚的人才留駐政策，相信基礎(chǔ)面肯定會越來越好。有趨好的城市大環(huán)境，有人口紅利，那么2021年的房地產(chǎn)市場，依舊是樂觀的。2020年只會將實力和能力不足的開發(fā)商再次過濾，而把機會留給更務(wù)實、更有遠見的企業(yè)。

在資本、需求端以及產(chǎn)品力方面，戴黛認為，駐馬店依然有可以挖掘的大市場，但并不是說什么樣的產(chǎn)品都可以被市場接受，也不意味著任何房企的日子都能像以往一樣滋潤。產(chǎn)品會出現(xiàn)分化，房企也會出現(xiàn)分化。

2021年開年，疫情并未結(jié)束，“三條紅線”依然橫亙，而房貸“兩條紅線”又緊隨而來，“十四五”國策依然強調(diào)“房住不炒”，地方調(diào)控未見放松。這是對房企和購房者全面提出的去杠桿化。金融杠桿紅利的消失對房企自身的資本提出了很高的要求，那么企業(yè)拿地和做產(chǎn)品規(guī)劃將會更加謹慎。

做什么樣的產(chǎn)品才好賣？市場的需求在哪里？在“房住不炒”的前提下，住宅產(chǎn)品的金融屬性會逐步減弱，居住屬性要求會越來越高。優(yōu)質(zhì)剛需和改善型產(chǎn)品會成為主流，劣質(zhì)產(chǎn)品只會被市場淘汰。

在當前的駐馬店市場，提供給改善型客戶選擇的好產(chǎn)品少之又少。沒有資本拿優(yōu)質(zhì)地塊，沒有能力做好產(chǎn)品的企業(yè)，是很難再被市場接受的。未來好銷售的產(chǎn)品，必然是要圍繞產(chǎn)品力下功夫。這類產(chǎn)品力既包含交通生活配套公共資源的占有，也涵蓋產(chǎn)品自身的綠化、戶型、物業(yè)、車位配比等方方面面。未來好的房子依然是不愁賣的。而好房子的缺乏，本身也是駐馬店改善型客戶很頭痛的事情，所以，誰能專注打造跨越時間長河的好產(chǎn)品，誰才能贏得住宅市場的青睞。

談了駐馬店城市的發(fā)展前景帶給房企的危機與機遇，以及未來有競爭力的住宅產(chǎn)品才是王道之后，在地段加持、資源背書、差異化方面，戴黛就我市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)表了自己的看法。

講到商業(yè)地產(chǎn)，必然要提到甲殼蟲。這個精美小體量的、由并不知名開發(fā)商開發(fā)的卻響亮地建立了自己品牌高度的項目，每年公寓銷售量遙遙領(lǐng)先當前市場，絕對是駐馬店商業(yè)地產(chǎn)中的黑馬。

首先，它有著優(yōu)越的商業(yè)土壤，從項目占位來說，甲殼蟲是目前駐馬店商業(yè)地產(chǎn)中的絕對差異化產(chǎn)品。它是高鐵經(jīng)濟圈向城區(qū)延伸的核心銜接點，是目前駐馬店大學經(jīng)濟圈唯一結(jié)合了文化與商業(yè)屬性的項目。其次，它無須培養(yǎng)市場，其本身就是一個市場。它以一所大學強大的客流人流為基礎(chǔ)，而年輕人是一座城市博大悠遠的生命力，這個群體優(yōu)勢會吸附整個城市的青年群體。再次，它有年輕態(tài)的產(chǎn)品規(guī)劃，精致的商業(yè)街、電影院，聚合年輕人一起創(chuàng)業(yè)生活社交的主打Loft產(chǎn)品，有便捷的生活空間以及時髦的生活方式。它有可控的商業(yè)體量與足夠供給的消費力，不會受未來電商過多的沖擊。

“2021年的駐馬店房地產(chǎn)市場，不會迎來雪崩暴降，也不會迎來熱血普漲。每一家房企都需要思考，在當前機遇與風險并存的市場下，如何精準布局未來，打一場艱難又漂亮的仗！”戴黛說。 （閩艷）