在經歷了多輪一體化的炒作以及調控帶來的斷崖式下跌后，環京樓市近期消息不斷，是觸底反彈還是波動下行？銷售們口中的未來在哪里？所謂利好的作用又有多大？北京商報《新北京樓市周刊》推出《悸動的環京樓市》系列報道，帶您探訪環京樓市。

與其他熱門區域不同，涿州是目前環京半小時交通圈中唯一一個在沒有社保或完稅的情況下允許非戶籍人口購買首套房的城市，北京商報記者調查發現，大多數“北漂”選擇在涿州買房，主要看中的就是高鐵一站式通勤。除此之外，涿州的房價在經歷一輪起伏后，目前相對平穩。然而，平穩的背后，一些不滿足于限價的開發商開始玩起溢價款的把戲。而在二手房領域，更是存在高空置率、無房本交易的問題，購房者在選擇置業涿州時，要對此有所衡量。

　　新房：寫不進合同的溢價款

作為環京城市圈的一分子，涿州仰仗高鐵出行的便利性，已逐漸成為北京外溢客群的首選置業之所。從北京西站出發，乘坐高鐵到涿州東僅需約25分鐘，相當于在北京乘坐地鐵6、7站所需時間，加上市內通勤時間，1個半小時到兩個小時的交通時長，讓涿州也成為環京置業的選擇。

受高鐵帶動的影響，涿州目前概念性最強的就是高鐵新城板塊。但據北京商報記者走訪了解，目前該區域在售新盤并不多，包括華融現代城、鴻坤理想灣、K2獅子城等多個項目已紛紛告罄，諾大的涿州高鐵新城板塊只有商辦項目萬科城際之光以及唯一的住宅項目華遠·海藍城在售。

作為高鐵板塊唯一住宅， 在周邊二手房均價1.1萬元/平方米左右的涿州高鐵新城板塊，華遠·海藍城打出了1.6萬元/平方米的高價，依然有很多北京購房者頗感興趣，但超高首付款成為了擋在購房者面前的難題。

據華遠·海藍城銷售人員介紹，該項目實際備案價不到1.1萬元/平方米，實際售價在1.6萬元/平方米左右，多出來的5000元屬于“溢價”款項。

“這個是我們項目的價值所在，高鐵邊上就這一個項目，政府不讓賺不代表市場不讓。”正因如此，所有溢價款項需要另行支付，不能算作網簽價格，無法寫入購房合同，不能走貸款。

在項目現場，來自北京的購房者曹吉祥給記者算了筆賬：目前涿州市的限購政策為“對非本市戶籍居民家庭，限購1套住房（含二手房）且首付款比例不低于30%”，華遠·海藍城81平方米的主力兩居戶型的備案均價約為1.1萬元/平方米，自己需要準備81×1.1×30%=26.73萬元，約為27萬元的首付款外，還需要準備81×（1.6-1.1）=40.5萬元的額外款，首付款總額超過67萬元，實際首付比例約為50%。“但關鍵的問題是，這40多萬的額外款是不寫在房本或者購房合同上的，如果按照住建局的備案價格看，我的首付比例已經高達75%了。”讓曹吉祥擔心的是，多出來的這40多萬元額外款，并不受到監管部門保護，一旦開發商資金鏈斷裂或者項目本身存在問題，亦或自己想要退房，這40多萬元的額外款項能不能追回來是個未知。

或許知道這樣一筆巨款對于購房者是個不小的門檻，華遠·海藍城銷售人員也直言可以給予分期支付的政策，但對于選擇貸款的購房者來說，整體負擔依然不小。

實際上在涿州，不僅僅是高鐵板塊的華遠·海藍城，在老城區的“溢價”也成為眾多新房項目的“共同”選擇。多位銷售人員承認，受到調控影響，開發商為了“拿證”，首次開盤時政府備案價過低，與目前市場房價存在較大差額，開發商為了不虧本，只好收取不等的“溢價”，目前大部分的溢價款在10萬-20萬元，華遠·海藍城因為是高鐵概念，所以收的比較多。

北京商報記者就此撥打涿州市住建局熱線電話，得到的答復是開發商收取“溢價”是違規行為，且這部分款項容易引起糾紛，建議購房者要參照售樓處價格公示表，按照“一房一價”標準進行購買。

當天的售樓處，包括曹吉祥在內的購房者均表示，來涿州買房子的北京購房者，無外乎兩種：一是真沒錢，能夠接受通勤時間成本，不愿意租房的，這部分群體對于價格極為敏感，首付比例如此高的項目確實讓他們望而生畏。二是投資客，然而在經歷了2017年前后的一輪炒作、回調后，目前涿州的市場已經趨于平穩，由于“缺乏概念”，投資客對這里的態度比較淡漠。曹吉祥笑談：北三縣有副中心，固安吃的是雄安新區+新機場，連比涿州遠的高碑店都有產業承接的概念，涿州確實缺少快速上漲的動力。“但就是因為看中這里穩定才來的，沒想到還碰上個溢價款。”

　　二手房：無證交易的尷尬

新房有溢價款門檻，涿州的二手房交易也并不容易。

據了解，受市場需求影響，涿州在售的二手房也多以兩居為主，單價約1.1萬元/平方米，總房款約百萬。中介人員告訴北京商報記者，一些著急的業主會選擇降價甩賣，但這種房源并不多，屬于可遇不可求，要看“緣分”。

此外，因為都是近幾年的項目，所以整體二手房房源差別不大，無論是戶型還是價格，都大同小異。“受市場遇冷影響，目前二手房議價空間很大，比如總價100萬元的房子可以還價到95萬元甚至90萬元，部分房源連精裝修都附贈了，可以拎包入住。”上述中介人員稱，“90后”已成為置業主力，目前這批二手房房源多為不到五年的新盤，小區配套設施、物業服務等方面，都能滿足當下年輕人的需求，對于“北漂一族”來說也是不錯的選擇。

然而，北京商報記者調查發現，無論高鐵新城還是涿州老城，二手房交易市場都存在沒有房產證的問題，而其房屋買賣也多由買家、賣家和中介私下達成協議。具體操作流程為：先簽訂“三方協議”交首付款給房主，等到房主辦理完房產證后再進行過戶，然后購房者去申請銀行貸款。

當地一家中介的工作人員告訴記者，暫時沒有房產證沒關系，這只是影響房子過戶和貸款辦理，其他方面并不受影響。“而且這種房源在價格方面會相對便宜，一平方米近千元的差額，算下來也能省個裝修費呢！”上述中介人員進一步表示。

這種“實惠”真的可取嗎？對此，合碩機構首席分析師郭毅分析稱，沒有房產證，買了房之后，就不能證明房子屬于購房者，一旦原房主違約，購房者很難去保障自己的合法權益不受侵害。特別是未來如果房價大幅度上漲，之前所支付的款項很可能就不作數了，原房主違約概率會非常大。此外，一些商品房本身也可能存在問題，這也會導致購房者長期處于“懸空”狀態，所以在購買此類房源時要擦亮眼睛。

　　存量：高空置率之殤

隨著環京限購政策的陸續落地，涿州成為唯一非戶籍人口首套住房不限購的城市。

然而高空置率已經無法避免。據涿州當地二手房中介人員介紹，目前涿州新房項目大部分都已交付，但入住率并不高，平均下來大概在60%左右，而正是這批交房不到五年的房源，支撐著涿州的二手房市場。

“涿州購房主體還是以北京客群居多，對于他們來說，老城區交通相對沒那么便利，而高鐵新城板塊又缺少商業配套，所以空置率才會這么高，未來隨著涿州的發展，一切都會好的。”該二手房中介人員感慨道。

在這位中介口中，目前涿州已引入包括中船重工、中冶科工、中國五礦、中關村、華僑城在內的多家“中字頭”、“國字頭”企業，而與之對應的，涿州的醫療、教育、商業配套等也將同步跟進。未來涿州在高鐵新城板塊將會規劃占比一半以上的商業業態，一方面彌補高鐵新城板塊中商業配套的不足，另一方面也可提升該板塊的升值潛力，將來會成為涿州房價“跳高”的關鍵。

對于目前涿州樓市，當地樓盤銷售人員也直言，站在自住人群角度，目前考慮涿州無疑是好的選擇，涿州沒有限購門檻，房價相較于其他環京區域要更便宜，而且更加穩定，高鐵出行很便利；站在投資客角度，目前涿州老城區已經飽和，投資意義不大，而高鐵新城板塊還有待進一步開發，才會釋放其潛力。

在郭毅看來，涿州發展起步較晚，因其產業支撐較少，外來人口匯入量不夠，所以房價缺乏持續上漲的動力。未來隨著產業入駐量的提升，涿州的住房需求得以釋放，房價走勢或許能打破“穩”的階段。

另有分析認為，涿州買房不能落戶，也是造成其房價走勢趨“穩”的原因之一。根據最新政策，在涿州落戶需繳納三年當地社保，這對于大多數購房者來說，會影響到他們的未來規劃，購房的積極性遭到打擊，而涿州本地需求則不具備推動房價上漲的條件。