穩(wěn)字當(dāng)頭 預(yù)警、微調(diào)或貫穿2019全年

經(jīng)歷了今年三四月份的樓市“小陽春”行情后，“紅五月”并沒有像市場期待那般原色重現(xiàn)，緊跟著的黃金購房小長假“端午”也在平淡中結(jié)束。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，對比2018年同期，2019年“端午”成交整體有所下滑。北京假期前兩日，新建商品住房成交僅4套，不足2018年一半。

業(yè)內(nèi)人士表示，樓市從3月“小陽春”到4月高點，隨后5月份至端午期間，整體市場出現(xiàn)退燒跡象。其原因是熱點城市調(diào)控政策進一步收緊，住房市場成交、土地成交、房企融資整體上漲乏力。

多城成交環(huán)比降幅明顯

中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，端午小長假前兩日，北京新建住房分別成交1套與3套，較2018年的5套與4套，整體同比下調(diào)55.6%。二手住房方面，北京成交分別僅為40套和14套。深圳前兩日成交維持153套和149套。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，雖然有網(wǎng)簽數(shù)據(jù)滯后的影響，但另一方面，這也是進一步延續(xù)5月的退燒趨勢。5月一二線城市整體成交環(huán)比4月下調(diào)2%。

作為歷來成交旺季的“紅五月”在2019年并未顯現(xiàn)。2019年5月，北上廣深四個一線城市商品房成交面積環(huán)比僅深圳上漲，上海、廣州、北京環(huán)比均下跌。二手房更是遭遇寒流，一線城市和熱門二線城市的二手房成交量出現(xiàn)全面下滑。

廣州中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，5月廣州二手住房成交4025套，較2018年5月的8846套，下滑54%。北京方面，北京住建委網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，5月北京二手住宅網(wǎng)簽量13764套，較4月環(huán)比下降4.7%，同比下降24%。這也是自4月以來，連續(xù)第二個月網(wǎng)簽量下滑。

除一線城市外，多個熱點二線城市也降幅明顯。易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，在重點監(jiān)測的10個城市中，5月僅無錫和蘇州出現(xiàn)二手房成交量環(huán)比上升態(tài)勢。其中，廈門雖然二手住房成交同比上漲高達196.5%，但環(huán)比下降20.3%，市場已現(xiàn)明顯調(diào)整。青島方面，二手住宅成交與廈門類似，5月環(huán)比下調(diào)6.1%，但同比仍高達33.7%。南京方面，5月二手住房成交7616套，環(huán)比下降13.3%，同比下降1.1%；杭州方面，5月二手住房成交環(huán)比下調(diào)1.3%，同比下調(diào)23.9%；金華方面，5月二手住房成交環(huán)比下調(diào)4.3%，同比下調(diào)44.2%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，4月下半月開始，部分城市政策再次收緊，購房者預(yù)期受到影響。另一方面，部分供應(yīng)承壓，阻礙成交釋放。例如上海樓市5月供應(yīng)量大幅縮水，供應(yīng)面積環(huán)比減少37.9%。

易居研究院研究員姚方認為，2018年9月至2019年4月，二手住宅價格指數(shù)同比漲幅和成交套數(shù)近6個月移動平均同比增速均處于低位盤整態(tài)勢。2019年4月10城二手房成交套數(shù)同比增速由負轉(zhuǎn)正，5月保持了上升趨勢，但增速有所放緩，市場熱度回落，預(yù)計6月部分城市二手房成交量環(huán)比將進一步下降。

政策收緊預(yù)期強烈

樓市降溫的背后，是相關(guān)政策的收緊，政策預(yù)期的再度轉(zhuǎn)向。5月中旬，住建部再次對此前價格累計漲幅較大的佛山、蘇州、大連、南寧4個城市進行了預(yù)警提示，加上此前被預(yù)警的6城，合計已向10城發(fā)布預(yù)警。隨后，蘇州召集30余家地產(chǎn)商舉行座談會指出，今年當(dāng)?shù)胤績r漲幅目標控制在5%，如果7月前蘇州樓市的幾大指標仍未得到控制，蘇州將從擴大限售范圍，提高外地人購房需要的社保門檻等方面再度加碼調(diào)控。

近日，東莞出臺土拍新規(guī)，指出土地競價不再“價高者得”，而是“最接近平均價者得”。新政規(guī)定，東莞市國土資源網(wǎng)上交易系統(tǒng)交易達到上限后，交易系統(tǒng)暫停接受新的報價，轉(zhuǎn)為通過網(wǎng)上最終一次性報價方式，以終次報價中最接近所有終次報價平均價的原則確定競得入選人的競價方式，其所報價格確定為該宗地最終報價。

廣東省住房政策研究中心研究員李宇嘉表示，一次性最終報價，并以最接近平均價作為定價的依據(jù)，首先可以淘汰風(fēng)險傾向高、杠桿高的開發(fā)商；其次，由于中標者對最終價格沒有影響力，所有投標人都會基于市場基本面，顯示其對地塊的真實評價，最后出來的房屋供給也是最佳的。

東莞出臺政策的原因，正是熱度高漲的市場，以致數(shù)十家房企搶一宗地、買家多輪自加價提前鎖定地塊、溢價率高企等現(xiàn)象頻現(xiàn)。5月16日，融創(chuàng)以10.23億+商業(yè)部分自持年限40年的代價拿下沙田鎮(zhèn)商住地塊，溢價率50%，整個網(wǎng)上競價過程用時僅29秒。

張大偉說，中央遏制房價上漲的決心不會發(fā)生改變。房住不炒也代表了未來樓市政策將依然打擊投機，未來微調(diào)的政策也有利于剛需。中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，5月全國房地產(chǎn)調(diào)控高達41次，年內(nèi)突破205次，較2018年同期上漲30%。

下半年整體基調(diào)維穩(wěn)

此前，人民日報發(fā)表文章《中國不會靠炒房拉動經(jīng)濟》表示，中國將牢牢堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”這一定位，確保房地產(chǎn)市場行進在正確的軌道上。

對此，中國社會科學(xué)院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛表示，2016年以來中央針對房地產(chǎn)采取了堅持“房住不炒”的定位，房地產(chǎn)市場風(fēng)險已經(jīng)有所降低，但我們必須認識到未來15年中國房地產(chǎn)的灰犀牛始終在不遠處徘徊，風(fēng)險如影隨形。所以我們一定要對風(fēng)險保持高度的警惕，把它控制在相對安全的區(qū)間。

倪鵬飛認為，從2019年來看，房地產(chǎn)調(diào)控政策基調(diào)為維穩(wěn)、分化、放權(quán)。健康平穩(wěn)發(fā)展是房地產(chǎn)市場的重中之重；房地產(chǎn)調(diào)控政策分化是大勢所趨；也更加注重各地政府在房地產(chǎn)調(diào)控中的主體責(zé)任和自主權(quán)的擴大。預(yù)計政策調(diào)整以結(jié)構(gòu)化方式進行，各地將充分發(fā)揮城市政府的主體責(zé)任，實行局部試探性微調(diào)。不同城市的市場運行結(jié)果將明顯分化：一二線城市以保障剛需和改善性需求為重點，在政策邊際改善之下，市場成交活躍度將有所提升，銷售面積同比可能實現(xiàn)小幅增長；三四線城市區(qū)別對待棚改安置，已完成去庫存的地區(qū)將逐步退出或減少貨幣化安置。由于失去強政策托底，加之市場需求透支，市場銷售有可能進一步回落。

張大偉認為，未來為保持房地產(chǎn)市場的持續(xù)穩(wěn)定。從2019年來看，房地產(chǎn)調(diào)控的微調(diào)將常態(tài)化。其中，將迎來更多監(jiān)管，住建部的預(yù)警系統(tǒng)已經(jīng)建立完成開始常規(guī)性運行。未來房地產(chǎn)調(diào)控將以地方主導(dǎo)，住建部與中央指導(dǎo)為主。此外，銀監(jiān)會將開啟的“鞏固治亂象成果 促進合規(guī)建設(shè)”工作，也將對房地產(chǎn)資金帶來較大影響。