小區公共維修資金使用門檻降低 評：更需用好管好

公維資金使用門檻降低更需用好管好

楊維立

十三屆全國人大常委會第十次會議4月20日聽取了全國人大憲法和法律委員會關于民法典物權編草案修改情況的報告。此次草案將第七十三條規定的應當經參與表決的業主專有部分面積和人數占比“雙過四分之三”同意，修改為“雙過半”同意。另外，草案還增加了一款規定：緊急情況下需要維修建筑物及其附屬設施的，業主大會或者業主委員會可以依法申請使用維修資金。

近年來，群眾普遍反映公共維修資金使用難等問題。以北京為例，截至2018年底，北京已累計歸集維修資金近550億元，使用率為8.07%，遠高于全國平均水平(1%)，但仍然呈現出資金積累數額巨大、資金使用率較低、保值增值方式單一等特點。物權編草案此次修改，降低了表決通過的難度，順應了公眾呼聲，有利于優化資金運轉機制，也有助于提升資金使用效率。不過，公共維修資金不僅“使用難”，還面臨著監管難題。公共維修資金使用門檻降低，更需在如何用好管好上做文章，在提質增效上下功夫。

目前，不少業主對公共維修資金屬于誰、誰管理、如何使用等并不了解。今年1月，昆明市實力郡城小區的物業發布了一個公告，稱業主接房時候交納的維修基金已經使用完畢，要求業主重新籌集資金，支付當時正在進行的消防照明尾款和以后小區公共設施的維護費用。業主們一算，發現交納的70年的維修費用，竟然10年就被物業用光了。許多業主表示，自己交的錢，用途和明細卻不得而知，現在錢被用完了才通知該補交了。此事真相有待調查，但它敲響的公共維修資金監管失效、使用失范的警鐘，須引起高度重視和警惕。

按照法律規定，動用維修資金在程序上要經過職能部門審批、業主大會決定，但看似嚴格的環節，卻存在著可操作空間，帶來維修資金被挪用、侵占的風險。既往，一些領域“一統就死，一放就亂”的教訓也提醒我們，公共維修資金管理使用門檻降低，容易導致更多“失范”之虞。

公共維修資金被形象地稱為房屋的“治病錢”“養老錢”，關乎每位小區業主的切身利益。要想讓公共維修資金法律政策在實施中不走形、不變樣，需要進一步健全信息公開機制，讓所有的公共維修資金都“曬”在陽光下。這不僅是保障業主知情權、參與權、表達權、監督權的需要，也有利于遏制少數人玩貓膩的沖動，增加違規操作的難度和不法行為暴露的可能。

在現實中，一些小區公共維修項目存在 “錢花得不少”但“事辦得不好”現象。對此，還需完美約束機制，形成自律、自治的有效規范，主動接受業主監督，既要嚴把用錢關，慎用維修資金，能不動用的盡量不動用；又要注重維修資金使用績效，確保少花錢、多辦事，將有限的資金用到刀刃上。

這方面，一些地方已作出了有益的探索。如重慶市九龍坡區出臺的《物業專項維修資金管理實施細則》規定，由政府埋單，引入第三方評審機制，嚴格把控工程造價，促進維修資金公正透明使用，提高資金使用效率，切實保障業主權益。客觀上，物業專項維修項目專業性強，引入第三方評審機制，以專業對專業，與業主監督形成“1+1>2”的合力，有利于提高維修資金使用績效，值得各地學習借鑒。

總之，小區公共維修資金使用門檻降低固然重要，還需立法者重視資金使用規范等問題，完善法律制度設計，細化、優化管理和監管機制，保障資金安全，并把錢用到刀刃上，用到百姓心坎里。