商用房產權續期費用誰說了算

 ■ 觀察家

商用房使用權續期費用不到房價1成，浙江海寧的偏低收費標準，確實容易讓人接受，但其收費標準多少才算真正合適，或許還需立法層面加以明確。

商業土地的使用權到期之后該如何續期，續期該交多少錢？近日，這個問題在浙江海寧市有了明確答案。

海寧昔日“第一高樓”龍祥大廈，拿地時間為1998年5月，屬于商業土地，土地使用權僅為20年，如今已經到期，后續該如何處理，讓不少業主感到困惑。近日，海寧市國土資源局發布公告：只要海寧龍祥大廈的業主提出申請，補繳3137元/平方米的土地出讓金后，土地使用權就可再續20年。這也是浙江出臺的首個商地使用權續期方案。

對大廈業主來說，這是個好消息。畢竟，在我國現有法律制度下，土地使用權續期問題關系重大，一旦土地使用權到期，房子既不能向銀行抵押貸款，也不能交易過戶，業主無論是公司還是個人，都要面臨經濟損失。

補繳土地出讓金，使用權就能順延20年，這給相關業主解決了一塊心病。

也要看到，該做法存在法律效力不足的問題?？雌饋?，這樣的“偏低續期費用”不無依據——根據2018年9月海寧市出臺的《國有建設用地使用權出讓（租賃）到期土地處置管理辦法》，商地使用權續期最長20年，且原出讓年限與續期出讓年限之和不得超過40年，并按辦理時土地市場評估價的50%繳納土地出讓金。問題是，從性質上講，這只是規范性文件，還沒有達到設區市的立法“位階”。

由這樣一份地方性文件解決《物權法》《土地管理法》《城市房地產管理法》等法律、行政法規中都尚未解決的商業土地使用權續期問題，“分量”顯然還不夠。

盡管《物權法》明確規定，“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期”，但是工業、商業用地使用權到期后怎么辦仍是立法“模糊地帶”，只是以預設性條款規定，“非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續期，依照法律規定辦理”。至于“兩不一正常”的過渡性辦法，也主要適用于住宅用地。

審視《城市房地產管理法》，雖有“經批準準予續期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規定支付土地使用權出讓金”規定，但對于出讓金的比例多少等，也未作出詳細規定。

立法空白，或許也是立法契機。一些地方已經試水突破，如深圳市2004年頒發《到期房產續期若干規定》，規定商業用地有償續期，業主須補繳相應的土地出讓金。

土地使用權續期問題，屬于民事基本法律的重要內容，關系公民、法人代表和其他組織的切身利益，以地方政府規章甚至規范性文件“立法”，顯然有違上位法。更重要的是，在續期費用多少、程序上的混亂，也會造成各地的差異不公，有損法律制度的統一性、權威性。

土地使用權的續期問題，關乎社會安定和發展，無論是住宅，還是工業、商業用地，都應有最完善的法律制度，而不宜止于地方破冰。

要解決這個問題，除了要在民法典草案中加入續期條款外，還應對相關法律作相應修訂，在民事基本法律、行政法規上形成銜接配套，才能讓有產者更有恒心。

□歐陽晨雨（學者）