2019年 房地產(chǎn)市場(chǎng)

隨著樓市調(diào)控政策的不斷深入，調(diào)控效果逐漸顯現(xiàn)，一線城市和部分熱點(diǎn)二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)穩(wěn)定，部分三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)降溫。展望2019年，我國樓市調(diào)控政策有沒有松動(dòng)的可能性？我國土地市場(chǎng)是冷是熱？新房市場(chǎng)將會(huì)有什么變化？這些問題都是社會(huì)各界關(guān)注的焦點(diǎn)。讓我們聽一聽業(yè)內(nèi)專家的分析。

樓市調(diào)控政策難松動(dòng)

在中央提出“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位之后，我國多個(gè)城市出臺(tái)各種樓市調(diào)控政策，從限購、限貸、限價(jià)到限商、限售，將投機(jī)者和炒房者都擠了出去。于是，我國多個(gè)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸恢復(fù)穩(wěn)定。

2019年我國樓市調(diào)控政策會(huì)松動(dòng)嗎？對(duì)此，合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅表示，“今年10月中央政策局經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上未提及房地產(chǎn)，一方面顯示出當(dāng)前調(diào)控政策已見成效，無從緊必要；另一方面，在經(jīng)濟(jì)遭遇下行壓力之下，穩(wěn)定更為關(guān)鍵。預(yù)計(jì)2019年房地產(chǎn)市場(chǎng)政策環(huán)境將有所改善，但全面放松的可能性微乎其微。”

貨幣政策穩(wěn)健中性

2017年，我國多個(gè)城市信貸政策收緊，對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了不同程度的影響。易居智庫研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)北京晨報(bào)記者說，“2018年，貨幣政策明顯是前緊后松，尤其是下半年隨著降準(zhǔn)政策效應(yīng)的釋放，樓市中的融資包括發(fā)債等，將迎來較好的機(jī)會(huì)。”

“年末貨幣政策環(huán)境趨于寬松，銀行雖然信貸額度有所提升，但對(duì)企業(yè)信貸投放仍然較為謹(jǐn)慎，風(fēng)險(xiǎn)偏好并未提升，表現(xiàn)出‘不敢貸’、‘不愿貸’的特點(diǎn)。”郭毅說，預(yù)計(jì)2019年仍將維持積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健中性的貨幣政策，寬松的貨幣政策環(huán)境有望對(duì)樓市起到一定的穩(wěn)定和支撐作用。

土地市場(chǎng)回歸理性

2018年，在樓市調(diào)控政策收緊的大背景下，無論是以北京為代表的一線城市，還是熱點(diǎn)二三線城市，土地市場(chǎng)整體呈現(xiàn)出“降溫”態(tài)勢(shì)。

“2018年，全國土地市場(chǎng)中，土地流拍、底價(jià)成交、低溢價(jià)成交等現(xiàn)象不斷涌現(xiàn)。臨近年底，多個(gè)城市土地市場(chǎng)供應(yīng)量增加，土地市場(chǎng)有了一些回暖的跡象。”嚴(yán)躍進(jìn)說，預(yù)計(jì)2019年，房企拿地將保持謹(jǐn)慎的態(tài)度，土地市場(chǎng)回歸理性。

據(jù)合碩機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年北京共成交35宗住宅用地，平均溢價(jià)率僅15.6%。此外，今年上半年北京出現(xiàn)了4宗地塊流拍流標(biāo)的現(xiàn)象。

中原集團(tuán)北京顧問中心高級(jí)經(jīng)理靳瑞欣認(rèn)為，由于北京供應(yīng)的住宅用地，多有附加的條件，且拿地成本相對(duì)較高，再加上存在限價(jià)，未來土地溢價(jià)相應(yīng)減少了，所以房地產(chǎn)企業(yè)在北京拿地的熱情降低了。2019年，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)以“維持穩(wěn)定”為主，在北京拿地將會(huì)更加謹(jǐn)慎。

房企銷售壓力繼續(xù)加大

據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2018年10月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從環(huán)比看，四個(gè)一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格持平；二手住宅銷售價(jià)格下降0.2%，降幅比9月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)，其中北京、上海和廣州均下降0.2%，深圳下降0.6%。31個(gè)二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格分別上漲1.0%和0.3%，漲幅比9月分別回落0.1和0.5個(gè)百分點(diǎn)。35個(gè)三線城市新建商品住宅價(jià)格上漲1.1%，漲幅比9月擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)；二手住宅銷售價(jià)格上漲0.5%，漲幅比9月回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。

在大范圍、大力度的調(diào)控下，各地房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)明顯分化。

我愛我家研究院分析師說，在當(dāng)前全國房地產(chǎn)政策形勢(shì)趨緊、限購限貸限售成為各城市標(biāo)配的情況下，樓市已很難提升熱度。隨著政策的持續(xù)收緊，未來樓市從一線到二三線都會(huì)逐步回歸理性，全國市場(chǎng)將日趨穩(wěn)定。

“2019年，房地產(chǎn)企業(yè)銷售的壓力會(huì)繼續(xù)加大，還會(huì)積極地進(jìn)行促銷的。”嚴(yán)躍進(jìn)說。（記者 武新）