調(diào)控不放松 房企加速融資補(bǔ)缺口

 近日，住建部發(fā)布《中共住房城鄉(xiāng)建設(shè)部黨組關(guān)于巡視整改進(jìn)展情況的通報(bào)》，要求堅(jiān)決落實(shí)“堅(jiān)持房子是用來住的，不是用來炒的”定位，堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房，加大分類調(diào)控、精準(zhǔn)施策力度，加快推進(jìn)住房制度建設(shè)。

業(yè)內(nèi)人士表示，“投機(jī)者”習(xí)慣了持續(xù)上漲的房地產(chǎn)市場，一旦出現(xiàn)平穩(wěn)，就開始期待政策寬松。但種種政策表明，中央遏制房價上漲的決心不會發(fā)生改變。但需注意的是，調(diào)控難以轉(zhuǎn)向的背景下，高杠桿、高負(fù)債的房企即將迎來集中還款期，資金壓力不可小覷。

住建部給出“定心丸”

近日，針對經(jīng)濟(jì)下行壓力加大可能促使政府放松房地產(chǎn)調(diào)控的言論，多位權(quán)威人士回應(yīng)，中央遏制房價上漲的決心不會發(fā)生改變。

上述人士表示，房地產(chǎn)調(diào)控不會半途而廢、前功盡棄，不會允許任何放松原已建立的調(diào)控政策體系、任由房價上漲的做法。

對此，住建部更是給出“定心丸”。住建部表示，“堅(jiān)持房子是用來住的，不是用來炒的”定位，加大分類調(diào)控、精準(zhǔn)施策力度，加快推進(jìn)住房制度建設(shè)。加快建立和完善房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制。推進(jìn)形成租購并舉的住房制度。保持調(diào)控政策連續(xù)性穩(wěn)定性，落實(shí)地方主體責(zé)任。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，最近關(guān)于放松限購、限價、信貸利率等方面的房地產(chǎn)謠言集中釋放。部分城市出現(xiàn)了房鬧現(xiàn)象，這很大程度上是因?yàn)橥顿Y投機(jī)需求比例高的原因?qū)е隆６{(diào)控不會放松，一方面，現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場只是漲幅放緩，遠(yuǎn)遠(yuǎn)未到全面下行的地步。另一方面，7月31日的73字房地產(chǎn)定調(diào)，對整體房地產(chǎn)調(diào)控的定位出現(xiàn)變化。

調(diào)控仍在“打補(bǔ)丁”

據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，年內(nèi)全國房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)約405次，較2017年同期上漲近80%。

近日，深圳市規(guī)劃和國土資源委員會印發(fā)《深圳市建設(shè)用地開工竣工管理辦法（試行）》，通過對開竣工期限、違約原因認(rèn)定及處理原則、違約金繳交基數(shù)、監(jiān)管職責(zé)等內(nèi)容進(jìn)行明確規(guī)定。業(yè)內(nèi)人士表示，深圳新政實(shí)際上從供給側(cè)規(guī)范房地產(chǎn)市場，從根源上改善囤地、開發(fā)商捂盤等情況，有助于擴(kuò)大住房市場供給。

此外，合肥發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)新建商品房現(xiàn)房銷售管理工作的通知》，強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持和深化商品房預(yù)售管理，探索建立新建商品房現(xiàn)房銷售備案制度。河北發(fā)布《關(guān)于建立健全房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域違法建設(shè)防控治理長效機(jī)制的若干意見》，堅(jiān)決根治房地產(chǎn)開發(fā)違法占地、違法建設(shè)、違法銷售的頑疾。蘭州下發(fā)關(guān)于嚴(yán)格經(jīng)濟(jì)適用住房銷售管理的通告，明確規(guī)定房產(chǎn)中介不得擅自代理銷售經(jīng)濟(jì)適用住房。

張大偉說，雖然房地產(chǎn)調(diào)控政策邊界效應(yīng)持續(xù)遞減，但整體看，最近房地產(chǎn)調(diào)控最大的特點(diǎn)依然是政策“打補(bǔ)丁”、市場“管秩序”。

房企融資“活血”

張大偉表示，房地產(chǎn)調(diào)控不放松，房企資金回款將明顯減速，在此背景下，2018年四季度，房地產(chǎn)企業(yè)最重要的工作將是融資。

10月以來，碧桂園、泰禾、中海、越秀、云南城投、萬科等多家房企集中發(fā)行債券融資。29日，萬科、陽光城、華僑城等多家房企披露融資計(jì)劃，主要用于項(xiàng)目開發(fā)及補(bǔ)充流動資金等。萬科、華僑城公告坦言，該次超短融募集資金用于補(bǔ)充流動資金，償還到期債務(wù)，包括銀行保理融資、銀行貸款和債券等。

值得注意的是，陽光城大股東已100%質(zhì)押所持股票。包括嘉文投資、福建陽光集團(tuán)、東方信隆等多個股東。除了股東所持股票被質(zhì)押外，陽光城對其子公司擔(dān)保額已高達(dá)1367.43億元，超過原定擔(dān)保計(jì)劃的比例高達(dá)127%。

近幾個月來，房企融資需求頻現(xiàn)。2018年1至9月，僅信托、發(fā)債渠道，房企融資額就超過萬億元。究其原因，是集中迎來債券償還期。數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)行業(yè)2019年全年到期償額多達(dá)3597.3億元，同比增長近7成，其中明年一季度便迎來高達(dá)1043.3億元債券到期。