原標題：《“租購同權”的三重困境》

◆ 優質公共資源的供給能力不足，在一些人口大規模流入的城市，完全做到“租購同權”還不現實

◆ 目前各地新政在“同權”方面仍留有較高的準入門檻，結果就是實質性改變并不大

◆ 租房落戶目前還僅局限于較小范圍

◆ 對于有“同權”概念的住房，要警惕租金上漲風險

◆ 單靠房屋主管部門無法解決附加于住房上的戶籍、學籍、社會保障等差異帶來的不同權問題，保障“租購同權”還需多個部門形成合力

去年7月，廣州率先在《廣州市加快發展住房租賃市場工作方案》（以下簡稱廣州住房租賃市場工作方案）中提出“租購同權”，隨后重慶、南京、武漢等多地推出相應舉措。一年時間過去了，“租購同權”實施的情況如何？

“雖然制度上保障了‘租購同權’，但實際情況復雜。”江蘇省住建廳房地產市場監管處相關負責人告訴《瞭望》新聞周刊記者，優質的公共資源有限，特別是在人口大規模流入的城市，教育資源短缺，租房者“同權”還存在現實的困難。

業內人士及專家認為，“租購同權”涉及教育、衛生、養老、社保等多個公共服務領域，當前應視教育、衛生等公共服務條件具備的情況逐步推進，未來則需提升城市公共服務供給能力，多領域協同合作加快推進公共資源均等化配套。

“租購同權”遭遇資源稀缺矛盾

去年7月中旬，廣州住房租賃市場工作方案提出“賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益，保障租購同權”。北京、重慶、武漢、南京等城市陸續跟進，出臺“租購同權”的具體實施辦法。

從各地發布的政策來看，承租者享有的公共服務權利主要包括義務教育、基本醫療及公共衛生服務等方面，其中最為關鍵的是有關子女教育及戶籍相關的內容。

◾如重慶規定，簽訂租賃合同并在房管部門備案的承租人，爭取與房屋產權人享受同等的基本公共服務；

◾湖北明確提出，承租人可按規定申領居住證，并享受義務教育、醫療、就業、法律援助等基本公共服務。

首都經貿大學城市經濟與公共管理學院教授趙秀池認為，對物權之上的受教育權、養老保障、醫療等權利的需求，有時比居住本身還強烈。越是人口流動大、業態更新快的城市，這個問題越緊迫。以“租購同權”為特色的房屋租賃市場改革，正是抓住了這一深層次的需求，嘗試實現租屋供給不足和租屋賦權不足的雙重解鈴。

但《瞭望》新聞記者在多地采訪了解到，一些城市施行“租購同權”過程中，面臨三重困境。

一是優質公共資源的供給能力不足，在一些人口大規模流入的城市，完全做到“租購同權”還不現實。我愛我家董事長謝勇等業內人士認為，對于租賃需求龐大的一線及“熱點”二線城市，在公共資源尤其優質資源總量稀缺及分布不均情況下，暫時難以做到無差別化的同權。

“南京市開了多次市長辦公會議，但推動難度很大。”南京市住房保障集團董事長、黨委書記毛龍泉說，相關部門確定13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點，但是實際操作中發現面臨的困難很多。“比如，只有居住用地才會配套基本公共服務設施；城市周邊地段好的集體建設用地，要建設租賃住房并完善學校、醫療等公共設施配套，需要改變規劃。”

二是目前各地新政在“同權”方面仍留有較高的準入門檻，結果就是實質性改變并不大。以廣州為例，廣州符合就近入學條件的承租人分三類，分別是“具有廣州市戶籍的適齡兒童少年”“人才綠卡持有人子女等政策性照顧借讀生”以及“符合廣州市及所在區積分入學安排學位條件的來穗人員隨遷子女”。武漢市教育系統目前對學位使用順序的排位與全國多地類似，即第一順位為“房戶合一”；第二順位為“有房無戶”；第三順位是租房者的子女。業內專家指出，若不改變租房者在使用學位時優先級上的順位，“租售同權”還只能停留在口號層面上。

“新市民通過租房獲得優質學校學籍是難上加難。”李佳在南京市河西新城片區已經有近3年租房經歷，他告訴本刊記者，城市里的優質學區這幾年都是人滿為患。奧體片區的幾所知名小學，每年新入學學生數量都大大超出學校容納能力。“我打聽了南京另外幾個區的情況，優質小學的學位都很緊張，靠租房解決讀書的問題在老城區很難，可能在一些新區可以通過政府配套來解決。”

三是租房落戶目前還僅局限于較小范圍。本刊記者采訪獲悉，根據媒體已經披露出來的信息，濟南租房落戶第一人陳先生，租住的是親屬房屋。像濟南、無錫等城市的租房落戶政策都有一個要求——“房屋所有權人同意落戶”。這短短幾個字的規定，落實起來，其實難度并不小。中原地產首席分析師張大偉表示，如果只能涉及房主同意才可以落戶的話，那他就只能是親戚朋友之間的小范圍權益的轉移。

警惕“同權”概念下租金上漲

隨著“租購同權”的實施，是否可以達到降房價的效果呢？華南城市研究會副會長孫不熟對《瞭望》新聞周刊記者說，優質稀缺資源會帶來高溢價，不體現為高房價，就會體現為高房租。“租購同權”有可能會刺激學區房的租房需求，導致重點中小學所在學區的房屋租金大幅上漲。

我愛我家高級副總裁胡景暉觀點相似。他說，住房租賃市場會分流一些購房需求，對于平抑房價能起到穩定器作用，使房價上漲幅度得到一定程度的控制。但是，對于有“同權”概念的住房，要警惕租金上漲風險。

張大偉說，如果我們都承認造成目前大城市房價高漲的原因是優質資源緊缺的話，那么“租購同權”對緩解優質資源，比如教育和醫療等，并沒有起到作用。不管是買房或是租房，優質資源的供給并沒有增加，需求也沒有減少；不管買房還是租房，這些資源還是跟房產掛鉤。

對于增加租賃房源的供應規模，專家建議，可借鑒上海市的做法，提供開發用地“只租不售”，加大租賃住房供應，為“租購同權”奠定基礎。專家表示，單靠房屋主管部門無法解決附加于住房上的戶籍、學籍、社會保障等差異帶來的不同權問題，保障“租購同權”還需多個部門形成合力。只有多方面共同推動，并出臺相關配套細則，才會使“租購同權”更具可操作性。

加速推進公共資源均等化

采訪中，業內人士告訴《瞭望》新聞周刊記者，隨著我國住房租賃市場快速發展，“租購同權”可謂是扶持住房租賃市場發展制度建設的“最后一公里”。

首先要考慮新市民最迫切需求，在方便辦理居住證、不被房東隨意驅趕、不被隨意漲租金等方面首先實現“同權”。鏈家研究院院長楊現領說，“租購同權”最大的意義不在于對市場的影響，而在于解決年輕人的剛性居住需求，讓租房也能成為一種體面的生活方式。落實“租購同權”需要重點考慮新市民眼下最迫切的需求。

二是亟待提升教育、醫療等公共資源配給。江蘇省住建廳相關負責人建議，加大教育、醫療等資源投入，推動教育、醫療資源的均衡化，緩解教育、醫療資源供不應求的矛盾，讓承租人子女真正能夠實現就近入學，且能享受到同品質的教育、醫療等公共服務。

從政府層面上看，實現教育、醫療等公共服務資源的均衡分布，完善制度建設，建立長效機制才能實現真正的、內涵更豐富的“租購同權”。業內人士指出，德國住房租賃市場能夠成為世界標桿就在于國家有完善的法律法規保證房東不能隨意漲價、趕人，保證租客不能破壞房屋、按時繳納房租，有各種稅收優惠、住房補貼支持租房者、出租者以及投資商。

廣東省房地產行業協會會長王韶說，需要住房城鄉建設部門會同教育部、人力資源社會保障部、民政部、財政部、公安部等多個與公共服務相關的國家部委共同協調推進。還要針對教育、醫療、養老等公共服務領域出臺相應優惠措施，放寬中小學及幼兒園的準入門檻，簡化其行政審批流程，大力鼓勵和支持各類社會資本力量推動公共服務設施建設，增加公共服務的供應量。

三是謹防抬高新市民預期，避免造成過度的人口“虹吸效應”，加重“大城市病”。謝勇、楊現領等人認為，要積極推進“租購同權”，也要防止新市民預期過高，造成社會矛盾。（記者鄧華寧 李金紅）