上半年房地產市場迎來小高潮

調控緊繃 下半年市場不確定性增強 

自2016年9月開啟本輪調控開始，已持續22個月有余，“房住不炒”的明確定位、金融降杠桿的決心、售租并舉的住房制度，無一不讓此前進入癲狂的房地產市場逐漸平穩。但隨著時間的推移，對頻繁調控產生了抗體的中國樓市再度躁動，2018年上半年的房地產市場迎來了行業小高潮。

業內人士表示，受政策邊際效應持續遞減的影響，2018年上半年，市場有所反彈。但從下半年來看，監管大幅強化，調控持續收緊的同時，在房企的資金鏈緊張、房地產稅的推進等眾多因素的影響下，房地產市場的不確定性大幅增強。

上半年房地產市場量價齊升

國家統計局數據顯示，今年1-6月商品房銷售面積77143萬平方米，同比增長3.3%，增速比1-5月份提高0.4個百分點。商品房銷售額66945億元，增長13.2%，增速提高1.4個百分點。從6月單月來看，中原地產的數據顯示，全國商品房銷售面積超2億平方米、銷售額1.8萬億元均刷新了年內最高紀錄。

中原地產首席分析師張大偉表示，以2015年6月作為本輪樓市爆發的起點，截至2018年6月，本輪房地產市場上漲周期已有37個月，刷新了中國房地產歷史上漲周期最長紀錄。

而從價格來看，今年6月份，70大中城市超過一半以上環比漲幅超1%。上海易居房地產研究院研究員沈昕表示，2018年6月70個大中城市新建商品住宅價格環比增幅為1.1%，相比5月份的0.8%繼續擴大，是近21個月的最高值。

具體來看，新建商品住宅價格環比漲幅超1%的城市達37個。其中，鄭州、重慶環比上漲1.8%，廣州、昆明環比上漲1.9%，長沙、南寧環比上漲2.0%，牡丹江環比上漲2.1%，福州環比上漲2.2%，青島、西寧分別上漲2.4%和2.7%，三亞、丹東、濟南、?？跐q幅更是超過3%，分別環比上漲3.2%、3.3%、3.6%、3.9%。

2017年以來，在調控緊鎖一二線城市的背景下，一些缺乏產業或人口支撐的三四線城市卻猶如磁鐵一般，投資和投機人群雙雙蜂擁而來，甚至將周邊一些五六線城市的樓市行情帶火起來，價格半年翻倍已不鮮見。據統計，截至2018年4月份，全國有62個城市房價破萬，其中三四線城市占比達三分之一。

上海易居房地產研究院近日發布的國內80城房價收入比偏離度研究報告顯示，2017年，全國典型83個城市中，有44個城市呈現不同程度的房價透支狀況。其中，大連、宜昌偏離度增幅擴大的幅度最大，分別為23.8和21.9個百分點。另外，北海、日照、沈陽、岳陽等4城擴大速度也均在10個百分點以上。

上海易居房地產研究院研究員詹毅凡說，在市場輪動下，非都市圈三四線城市成為此輪上漲的重點，但從后續來看，隨著整體信貸環境的收緊以及棚改力度的減弱，預計非都市圈三四線城市偏離度上升趨勢也將出現放緩。

50家房企拿地破萬億

2018年房地產行業資金鏈明顯收緊，但房企拿地金額不降反升。中原地產研究中心的統計數據顯示，他們對50家房企招拍掛市場的權益拿地金額進行了統計，截至7月23日，50家房企合計拿地金額破萬億，達10940億元。

具體來看，碧桂園拿地數達366宗，權益拿地總價1086.03億元，萬科拿地124宗，權益拿地總額838.7億元，保利71宗土地，拿地總額635億元。龍湖、中海、華潤購地金額也紛紛超過400億元。

“上半年拿地金額超過200億元的房企就多達19家，房企拼規模趨勢加劇。”張大偉說，熱點城市成交量環比出現了明顯的上行，成交量有所恢復。同時，各線城市去庫存幾近完成，房企開啟補庫存階段。在這種大趨勢下，大量的中型標桿房企積極搶地，特別是從500億元沖刺1000億元、1000億元沖刺2000億元的第二梯隊房企，成為此次搶地的主體。

在房企強烈的購地意愿下，賣地收入也創造歷史新高。中原地產研究中心統計數據顯示，截至7月18日，全國熱點城市土地市場繼續成交集中，50個熱點城市賣地超過2萬億元，同比上漲達35.3%。其中，最高的是杭州，賣地金額達1987.3億元，同比上漲149%，重慶943億元，同比上漲27%，此外，蘇州、北京、鄭州、濟南、佛山、寧波、廣州、天津、武漢、成都等11個城市單城賣地金額也紛紛超過500億元。

“50個熱點賣地最多的城市中，有25個城市是三四線城市，刷新歷史紀錄。”張大偉說。

數據顯示，2018年上半年，全國300個城市共推出各類用地10.8億平方米，同比增長34.2%，其中住宅用地推出5.0億平方米，同比增長30.4%。分級別來看，其中一二線城市推出量同比分別增長12.6%、29.5%，三四線城市共推出2.9億平方米，同比增長32.9%，增幅最大。

下半年市場不確定性增加

事實上，受各路資金的限制，眾多房企資金壓力陡增。華夏幸福轉讓股權融資、中弘股份出售項目，部分中小房企更是出現虧損的跡象。

在此背景下，激進拿地已不現實。作為房地產市場先行標桿的杭州土地市場，7月份以來，地價開始理性回調。例如南星單元地塊和濱江中心單元兩宗熱門地塊，南星地塊此次成交樓面價36086元/平方米，而在此之前，保利濱江·上品的拿地樓面價則為44460元/平方米。濱江中心地塊，溫州時代以樓面價32638元/平方米拿下，且無配建要求。但兩周之前，綠城在該地塊成交樓面價為33625元/平方米，需配建一個18班幼兒園。

除了資金的緊縮，作為房地產去庫存工具的棚改資金，也將減緩。業內人士表示，部分城市的房價漲幅過大，房地產去庫存政策的負面影響開始顯現，包括棚改貨幣化在內的房地產去庫存政策或逐步退出。

此外，調控收緊趨勢不改。國家統計局新聞發言人毛盛勇近日表示，房地產下一步一方面是加強和完善宏觀調控，另一方面，則是從供給側進一步發力，加快推進房地產稅相關政策舉措，實現多主體供給、多渠道保障，加快推進租售同權等一系列配套政策的落實。

對官方的表態，有業內人士解讀認為房地產稅的推出將加速。因此，在內外多重環境的不確定因素的影響下，2018年下半年，房地產市場不確定性再度增加。(記者 梁倩)