三四線城市也須堅(jiān)持“房住不炒”

 當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)分化態(tài)勢(shì)，在一定程度上與一些三四線城市的調(diào)控力度乃至地方政府對(duì)調(diào)控的態(tài)度有關(guān)。一些三四線城市的房?jī)r(jià)水平明顯低于一二線城市，加之存量房規(guī)模較大，調(diào)控力度相對(duì)較弱，但如果不能有效地引導(dǎo)樓市預(yù)期，提前做好調(diào)控工作，就很可能會(huì)走上一二線城市此前房?jī)r(jià)大幅上漲后被動(dòng)調(diào)控的老路。因此著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)，三四線城市也要堅(jiān)持“房住不炒”定位不動(dòng)搖

上個(gè)星期，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了4月份國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行主要統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)釋放了兩方面的重要信息：一方面，樓市調(diào)控繼續(xù)取得成效，這主要體現(xiàn)在銷售增幅理性回落和一線城市價(jià)格止?jié)q；另一方面，調(diào)控依然任重道遠(yuǎn)，主要體現(xiàn)為非一線城市房?jī)r(jià)在整體上仍呈漲勢(shì)，且有繼續(xù)擴(kuò)大趨勢(shì)。

4月份，二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比漲幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)；三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比漲幅分別比上月擴(kuò)大0.2個(gè)和0.1個(gè)百分點(diǎn)。70個(gè)大中城市新建商品住宅銷售價(jià)格，環(huán)比上漲的城市由55個(gè)增至58個(gè)。有些二三四線城市的同比漲幅仍在兩位數(shù)水平，有些城市環(huán)比、同比漲幅仍在擴(kuò)大。

五一前后，住建部約談了12個(gè)城市的政府負(fù)責(zé)人，強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖，涉及城市主要是非一線城市。從當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)看，樓市調(diào)控若想繼續(xù)取得進(jìn)展，必須防止調(diào)控進(jìn)程中出現(xiàn)反復(fù)，非一線城市特別是三四線城市要毫不動(dòng)搖地堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位，有效遏制投資投機(jī)性購(gòu)房。

當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)分化態(tài)勢(shì)，在一定程度上與一些三四線城市的調(diào)控力度乃至地方政府對(duì)調(diào)控的態(tài)度有關(guān)。一些城市的市場(chǎng)熱度，并非完全由供需關(guān)系所致。一方面，因?yàn)橐恍┤木€城市的房?jī)r(jià)水平明顯低于一二線城市，加之存量房規(guī)模較大，所以調(diào)控力度相對(duì)較弱；另一方面，炒房資金繼續(xù)流入，助推了當(dāng)?shù)刭?gòu)房者的看漲預(yù)期，使房?jī)r(jià)整體水平不降反升，甚至漲幅不斷提高。所以，一些三四線城市管理部門(mén)需要意識(shí)到：如果不能有效地引導(dǎo)樓市預(yù)期、提前做好調(diào)控工作，就很可能會(huì)走上一二線城市此前房?jī)r(jià)大幅上漲后被動(dòng)調(diào)控的老路，所產(chǎn)生的負(fù)面效應(yīng)會(huì)遠(yuǎn)大于房?jī)r(jià)上漲所帶來(lái)的短期銷售效益和財(cái)政收益。

具體來(lái)說(shuō)，一是會(huì)繼續(xù)拉高房?jī)r(jià)。無(wú)論從全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)去幾年起伏跌宕的歷程，還是從一些三四線城市當(dāng)下的價(jià)格繼續(xù)上漲，都反復(fù)印證了炒房對(duì)價(jià)格上漲的推波助瀾效應(yīng)；二是會(huì)影響剛需和改善型需求。無(wú)論是以房?jī)r(jià)收入比衡量，還是從房?jī)r(jià)售租比考察，我國(guó)一二線城市的房?jī)r(jià)都處于較高水平。如果三四線城市不能有效遏制炒房，其價(jià)格持續(xù)不斷向“高標(biāo)準(zhǔn)”看齊，必然加劇購(gòu)房者負(fù)擔(dān)，難以實(shí)現(xiàn)“住有所居”的目標(biāo)；三是加大泡沫風(fēng)險(xiǎn)。就一些三四線城市而言，由于新建商品房規(guī)模已經(jīng)超過(guò)本地實(shí)際需求，炒房資金的進(jìn)入，拉高的只是價(jià)格和預(yù)期。如果繼續(xù)擴(kuò)大房地產(chǎn)投資，同時(shí)為投資投機(jī)性需求洞開(kāi)方便之門(mén)，一旦不斷加大的泡沫難以為繼，對(duì)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)、對(duì)金融業(yè)乃至對(duì)地區(qū)經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，都將產(chǎn)生負(fù)面影響。

因此，著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)，三四線城市也要堅(jiān)持“房住不炒”定位不動(dòng)搖。考慮到這些城市存量房的規(guī)模，調(diào)控的政策選項(xiàng)應(yīng)該以遏制炒房為首選。比如，可以加大限售力度，即在延長(zhǎng)二手房上市時(shí)間上可以向一線城市看齊；在限貸方面，則以確保償債能力、不發(fā)生還貸風(fēng)險(xiǎn)為底線；在限購(gòu)政策上則應(yīng)有所區(qū)別，確保剛需并支持改善性需求。追根溯源，一些三四線城市的商品房建設(shè)之所以大大超出本地實(shí)際有支付能力的需求，關(guān)鍵還在于對(duì)房地產(chǎn)和土地財(cái)政的過(guò)度依賴。所以，根本的出路還是調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，轉(zhuǎn)換發(fā)展動(dòng)能，培育和發(fā)展新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。