用好新條例管好咱的家——關(guān)注新版《河南省物業(yè)管理?xiàng)l例》系列報(bào)道之七

為維修基金開(kāi)啟“綠色通道”

□周刊記者 胡江濤 侯岱君

近期，本報(bào)分別以《新版物業(yè)管理?xiàng)l例有哪些新意》、《電梯安全不容忽視》、《住宅專項(xiàng)維修資金如何使用》、《執(zhí)法進(jìn)小區(qū) 共建美好家園》、《自家的狗狗要管好》等為題，對(duì)駐馬店市住房管理中心大力宣傳貫徹新版《河南省物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱新版《物業(yè)管理?xiàng)l例》）進(jìn)行了報(bào)道，并鼓勵(lì)廣大市民用新條例維護(hù)自己的權(quán)益。

今天，本報(bào)繼續(xù)第七期報(bào)道，來(lái)看看新版《物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)于動(dòng)用維修基金的幾種情況有什么新規(guī)定。

 市民在活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)咨詢新條例的有關(guān)內(nèi)容。

案例

因需三分之二以上業(yè)主同意，導(dǎo)致難以使用維修基金

李先生是一物業(yè)公司負(fù)責(zé)人。據(jù)他介紹，在他管理的小區(qū)內(nèi)，業(yè)主有時(shí)向他反映房屋墻體脫落、衛(wèi)生間滲水等問(wèn)題，希望能申請(qǐng)維修基金。但由于手續(xù)太繁雜，申請(qǐng)門檻太高，最后都以失敗告終，業(yè)主只能自己找人維修。

“申請(qǐng)、使用維修基金的手續(xù)太繁雜，主要因?yàn)檎伎側(cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意才能使用維修基金維修，要挨家挨戶去解釋、簽字，確實(shí)是一項(xiàng)大工程，比較麻煩。”李先生有些無(wú)奈地說(shuō)，“小區(qū)建的時(shí)間久了，電梯、消防等共用設(shè)施設(shè)備就需要維修，屋內(nèi)、外墻滲漏的情況也會(huì)出現(xiàn)。”李先生表示，有時(shí)候真的是心有余而力不足。

近日，市民王女士得知新版《物業(yè)管理?xiàng)l例》實(shí)施的消息后，非常開(kāi)心。她說(shuō)：“可以減少手續(xù)，提高維修基金的使用率，對(duì)業(yè)主來(lái)說(shuō)是好事，對(duì)物業(yè)公司來(lái)說(shuō)同樣是好事。”

新變化

6種緊急情況下，使用維修基金無(wú)需“雙三分之二”業(yè)主同意

專項(xiàng)維修基金相當(dāng)于房屋的“養(yǎng)老金”，隨著房齡的增加，房子不可避免會(huì)出現(xiàn)這樣那樣的問(wèn)題。但遇到緊急情況，想動(dòng)用維修基金，往往會(huì)出現(xiàn)使用難的問(wèn)題。

那么，住宅專項(xiàng)維修基金使用的流程是什么？

專項(xiàng)維修基金的使用，經(jīng)業(yè)主大會(huì)依法決定，可以根據(jù)維修范圍以單元(棟)為單位進(jìn)行表決，也可以采取異議表決，即持不同意見(jiàn)的業(yè)主專有部分占建筑物總面積三分之一以下且占總?cè)藬?shù)三分之一以下的，視為表決通過(guò)。專項(xiàng)維修基金的管理，實(shí)行專戶存儲(chǔ)、?？顚Ｓ谩⑺袡?quán)人決策、政府監(jiān)督的原則。

業(yè)主大會(huì)成立前，專項(xiàng)維修基金由物業(yè)管理行政主管部門代行管理。業(yè)主大會(huì)成立后，根據(jù)業(yè)主大會(huì)決定，選擇自行管理或者代行管理。

住宅專項(xiàng)維修基金劃轉(zhuǎn)至業(yè)主大會(huì)前，需要使用住宅專項(xiàng)維修資金的，應(yīng)由專項(xiàng)維修基金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過(guò)，向管理機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)并組織實(shí)施使用方案；管理機(jī)構(gòu)審核同意后，通知銀行將維修款項(xiàng)劃轉(zhuǎn)至施工單位。

不管是哪種情況，在具體實(shí)施中，都很難順利進(jìn)行。加上部分業(yè)主對(duì)使用維修基金不理解、不配合，以及外來(lái)人口置業(yè)，空置率較大，制約了專項(xiàng)維修基金的使用，造成法定決策程序難以落實(shí)。

新版《物業(yè)管理?xiàng)l例》在制定過(guò)程中考慮了動(dòng)用維修資金“難”的問(wèn)題，為6種情況下使用維修基金開(kāi)啟“綠色通道”。

條例規(guī)定：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公用部位、公用設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)下列緊急情況的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)立即組織應(yīng)急維修：

一、電梯、消防等公用設(shè)施設(shè)備故障損壞，無(wú)法正常使用的；

二、屋內(nèi)、外墻滲漏的；

三、樓體外墻有脫落危險(xiǎn)的；

四、專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙的；

五、公共護(hù)欄（圍）破損嚴(yán)重的；

六、其他緊急情況。

出現(xiàn)這些情形之一的，物業(yè)管理行政主管部門接到申請(qǐng)后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)核準(zhǔn)并撥付專項(xiàng)維修基金。應(yīng)急維修費(fèi)用應(yīng)向業(yè)主公示。