專家：加快住房租賃制度體系建設(shè) 建議出臺(tái)住房法和租賃法

十九大以來，各地發(fā)展住房租賃市場(chǎng)動(dòng)作頻頻。記者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，增加租賃供給、搭建官方租賃平臺(tái)成為當(dāng)前租賃市場(chǎng)新趨勢(shì)。自國家提出建立“租售并舉”住房制度以來，租賃市場(chǎng)迎來發(fā)展機(jī)遇，租戶選擇日益多元。業(yè)內(nèi)人士及專家表示，還需進(jìn)一步調(diào)整供地結(jié)構(gòu)，加快住房租賃制度體系建設(shè)。

據(jù)中原地產(chǎn)不完全統(tǒng)計(jì)，全國發(fā)布租賃新政策的城市已超50個(gè)。十九大以來，租賃政策力度更是空前。記者梳理發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前租賃政策主要呈現(xiàn)出三大新動(dòng)向。

一是多途徑增加租賃用地。近段時(shí)間來，上海、廣州、深圳、杭州、鄭州城市陸續(xù)開啟“只租不售”賣地模式，絕大部分地塊由國有企業(yè)“零溢價(jià)率”拍得。

二是官方版租賃平臺(tái)紛紛上線。繼今年9月杭州與阿里巴巴合作建立的住房租賃監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)上線后，廣州、北京、武漢等政府住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)近期相繼面世。

各地探索從源頭入手降成本，“多渠道保障”租賃房土地供應(yīng)已給市場(chǎng)帶來正面效應(yīng)。位于世博后灘地區(qū)的上海“租賃住房”項(xiàng)目，周圍知名總部聚集，該項(xiàng)目總面積約4.92萬平方米，容積率為3.0，競(jìng)得價(jià)為11.28億元，樓面價(jià)約為每平方米7700元。安居客首席分析師張波表示，世博“租賃住房”項(xiàng)目分建設(shè)成本和運(yùn)營成本，一般土地費(fèi)用占房價(jià)的50%以上，再加上其他費(fèi)用，世博“租賃住房”的建設(shè)成本約2萬每平方米。按目前世博地區(qū)周邊住宅相同的租金回報(bào)率，該項(xiàng)目80平方米的兩居只需每月2000元左右。

位于北京東五環(huán)的平房鄉(xiāng)公租房項(xiàng)目共有9棟住宅，社區(qū)房源共計(jì)2508套，最大65平方米，最小35平方米。社區(qū)附近有即將開通的地鐵3號(hào)線，可直達(dá)CBD區(qū)域，交通便捷。項(xiàng)目建設(shè)責(zé)任方北京鴻科鑫宇公司董事長陳學(xué)東介紹，根據(jù)項(xiàng)目周邊及朝陽區(qū)租金指導(dǎo)價(jià)格，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)租金約為40元每平方米每月，即65平方米二居的每月租金約為2560元，而鏈家網(wǎng)顯示該項(xiàng)目附近一套57平方米商品房每月租金為3500元。

當(dāng)前，租賃市場(chǎng)的變化正在逐漸影響業(yè)主和租客的心態(tài)。上海房屋租賃指數(shù)辦公室調(diào)查發(fā)現(xiàn)，上海住房租賃市場(chǎng)開始呈現(xiàn)分化。部分區(qū)域的待租房源明顯高于新增需求，不少傳統(tǒng)民房降價(jià)續(xù)約，而中高端需求則轉(zhuǎn)移至長租公寓。隨著樓市調(diào)控加碼，熱點(diǎn)城市二手房市場(chǎng)遇冷，一定程度上也促使不少業(yè)主暫時(shí)放棄置換或賣出房屋，由售轉(zhuǎn)租，增加租賃房源供應(yīng)。住在上海柚米國際社區(qū)的自由投資人張君朝說：“住在長租公寓里，不僅可以享有嚴(yán)格的安保系統(tǒng)、專職管家、保潔、家居維護(hù)、代收快遞等服務(wù)，還有定期的休閑娛樂文化活動(dòng)等。這是傳統(tǒng)租賃民宅做不到的。”

業(yè)內(nèi)人士表示，從租賃金融起步，到增加租賃用地供給，再到推出官方租賃平臺(tái)，國家租賃市場(chǎng)“補(bǔ)短板”力度空前，后續(xù)發(fā)展還需要從三方面著力。

一是調(diào)整城市供地結(jié)構(gòu)，盤活存量用地。記者采訪了解到，與當(dāng)前住宅用地規(guī)模相比，租賃用地占比極低，一些城市推出純租賃用地不過出于“講政治”的需要，其內(nèi)在積極性還有待提高。中央財(cái)經(jīng)大學(xué)城市與房地產(chǎn)管理系王志鋒教授表示，目前國內(nèi)城市中工業(yè)用地比重偏大，而居住用地的比重偏低，特別是保障房用地。建議在城市建設(shè)用地供給規(guī)劃時(shí)，應(yīng)調(diào)整用地結(jié)構(gòu)比例，增加住宅用地面積，保證保障房、租賃住房用地，對(duì)于工業(yè)商業(yè)相對(duì)過剩的區(qū)域或者利用率較低的閑置土地，可以重新統(tǒng)籌土地的性質(zhì)與功能。北京工業(yè)大學(xué)社會(huì)學(xué)系教授李君甫認(rèn)為，集體土地開發(fā)成本低、周期快，租金定價(jià)優(yōu)勢(shì)明顯，而且土地面積可觀，在政府有序引導(dǎo)下可以持續(xù)加快供應(yīng)。

二是加快住房租賃法律制度體系建設(shè)。實(shí)際上，建設(shè)官方租賃平臺(tái)，規(guī)范租賃市場(chǎng)，只是我國住房制度改革中的一步。中國指數(shù)研究院研究報(bào)告認(rèn)為，長遠(yuǎn)來看，租房平臺(tái)、市場(chǎng)主體等僅涉及到發(fā)展租賃市場(chǎng)的執(zhí)行和效率部分，在更深的保障居民的居住權(quán)利和公共權(quán)利層面，還有賴國家相關(guān)住房法和租賃法的出臺(tái)。中國社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛認(rèn)為，促進(jìn)房地產(chǎn)穩(wěn)定健康發(fā)展，未來要在調(diào)整住房發(fā)展內(nèi)涵和住房發(fā)展定位的基礎(chǔ)上，推動(dòng)住房法的制定和出臺(tái)，推進(jìn)住房政策的法制化。（記者 董建國 周強(qiáng) 鄭鈞天 福州 廣州報(bào)道）