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如果未來銀行的資金成本還要繼續(xù)往上走，那么所有的貸款成本都將上升，屆時(shí)不僅是房貸利率，所有類型的貸款利率都會(huì)上升。

“貸不起款，買不了房了。”白領(lǐng)程霞（化名）無奈地說。

程霞，“坐標(biāo)”上海，小有資產(chǎn)的白領(lǐng)一枚，而讓她發(fā)出上述感慨的正是上海持續(xù)上漲的房貸利率。

9月21日，《國(guó)際金融報(bào)》記者咨詢了滬上十余家銀行網(wǎng)點(diǎn)了解到，進(jìn)入9月份以來，已有多家銀行上調(diào)了房貸利率。目前，民生銀行、廣發(fā)銀行、渤海銀行的首套房貸利率均已在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮10%，中信銀行甚至已上浮20%。

而這樣的景象并不是上海獨(dú)有，據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道，近期，北京、廣州、深圳等地區(qū)商業(yè)銀行也陸續(xù)提高了首套房貸利率水平。

那么，這輪房貸利率猛漲的背后是什么在推動(dòng)呢？

首套房貸利率全線上調(diào)

每年九、十月份被房地產(chǎn)人士稱為 “金九銀十”，但今年的開場(chǎng)有點(diǎn)暗淡。與之相呼應(yīng)的是，包括上海在內(nèi)的多地房貸利率“漲聲”一片。

《國(guó)際金融報(bào)》記者以消費(fèi)者的身份電話咨詢了部分滬上銀行和中介后發(fā)現(xiàn)，近期，滬上銀行的首套房貸利率又有所上浮，首套房的貸款利率多在4.9%左右，屬于基本利率水平，而部分銀行的首套房利率更是在基準(zhǔn)利率上繼續(xù)上浮，最多上浮20%，達(dá)5.88%。

具體來看，中信銀行的首套房利率在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮了20%，目前為5.88%；渤海銀行、廣發(fā)銀行、民生銀行均上浮10%，為5.39%；南京銀行、浦發(fā)銀行上浮5%，為5.145%；平安銀行、浙商銀行、招商銀行、建設(shè)銀行均執(zhí)行基準(zhǔn)利率，為4.9%；中、農(nóng)、工、交四家大行還堅(jiān)守折扣利率，其中折扣最高為農(nóng)業(yè)銀行，目前最高仍可享受9折優(yōu)惠。

值得一提的是，中信銀行所執(zhí)行的首套房貸款利率已與其二套房貸款利率持平，而去年9月，該行還是執(zhí)行9折優(yōu)惠。換言之，短短一年間，該行首套房貸利率整整上浮30%。

上浮30%是什么概念？記者算了一筆賬：以首套房為例，貸款500萬元，貸款年限為30年。采用1年前的9折利率，每月需要等額還款25067.59元，總支付利息為4024332.09元，本息合計(jì)9024332.09元；而采用目前上浮20%的利率，貸款者每月等額還款額將達(dá)29592.87元，總支付利息為5653432.46元，本息合計(jì)10653432.46元。換言之，貸款者月供將增加4525.28元，30年下來，本息合計(jì)整整增加了163萬元。

據(jù)記者了解，從打折到基準(zhǔn)再到上浮，今年年初開始，房貸利率便進(jìn)入上升通道，首套房貸利率幾乎每個(gè)月都處于變動(dòng)之中。除了上海以外，據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道，近日，北京地區(qū)多家銀行相繼上調(diào)首套房貸款利率，調(diào)整后首套房貸利率較基準(zhǔn)利率上浮5%至10%成為主流；在廣州，首套房利率最高也上浮20%；二線城市也不例外，比如天津近期調(diào)整后也普遍實(shí)行較基準(zhǔn)上浮5%至10%。

另據(jù)融360監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)，8月全國(guó)首套房平均利率為5.12%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率1.04倍，環(huán)比7月上升了2.47%；同比去年8月的4.44%，上升了15.35%。在融360監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市首套房平均利率中，最低的為上海的4.83%；最高為5.39%，比如鄭州、哈爾濱、石家莊。此外，在360統(tǒng)計(jì)的533家銀行（分支行）中，有484家不再提供優(yōu)惠利率，占比高達(dá)90.8%，其中，252家銀行首套利率執(zhí)行基準(zhǔn)上浮，較7月數(shù)量翻一倍。

銀行資產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整是主因

多地房貸利率不斷走高，是什么因素在推動(dòng)？

不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這輪房貸利率猛漲背后的主要原因就在于政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)在持續(xù)調(diào)控。

針對(duì)近日北京地區(qū)多家銀行相繼上調(diào)首套房貸款利率的現(xiàn)象，人民銀行營(yíng)業(yè)管理部9月19日晚表示，房貸利率調(diào)整是銀行在北京市嚴(yán)格實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控、市場(chǎng)利率整體上揚(yáng)的背景下，根據(jù)市場(chǎng)資金水平變化、自身資產(chǎn)負(fù)債管理需要所采取的自主行為，符合政策要求和導(dǎo)向，對(duì)此人民銀行營(yíng)業(yè)管理部積極支持。

不過，國(guó)家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室銀行研究中心主任曾剛指出，自去年以來，房貸利率上漲固然有房貸調(diào)控的因素在。但在近期，銀行自身資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)調(diào)整才是房貸利率上漲的主要原因。

“我認(rèn)為房地產(chǎn)按揭貸款利率的上行更多地還是出于銀行自身資產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整的原因。”曾剛對(duì)《國(guó)際金融報(bào)》記者分析，今年整個(gè)市場(chǎng)對(duì)各類貸款的需求比較旺盛，而近期銀行的資金成本在不斷地上升，在資金有限的情況下，銀行肯定會(huì)把他的貸款額度用到收益更高的業(yè)務(wù)上。在這樣的情況下，收益水平較低的按揭貸款對(duì)銀行的吸引力可能就低了一點(diǎn)。

浦發(fā)銀行某支行個(gè)貸部經(jīng)理也告訴《國(guó)際金融報(bào)》記者，對(duì)于大多數(shù)滬上銀行來說，住房貸款目前都不是主力業(yè)務(wù)。“銀行有錢會(huì)先放給其他品種的貸款，多出來的錢才會(huì)放給住房貸款，住房貸款的優(yōu)先級(jí)是最低的”。

一般而言，按揭買房流程為：前期看房簽合同等-審批貸款-貸款審批通過-雙方赴房產(chǎn)交易中心審稅-稅務(wù)審核通過-雙方交稅并辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)（此時(shí)，一并辦理抵押登記）-過戶后20天領(lǐng)取房產(chǎn)證及抵押證-抵押證送銀行-銀行在貸款合同約定期限內(nèi)發(fā)放貸款。

上述個(gè)貸部經(jīng)理稱，現(xiàn)在在該行申請(qǐng)貸款，申請(qǐng)者可以正常辦理房產(chǎn)過戶，但他并不能確定貸款申請(qǐng)者的上家什么時(shí)候能收到錢。

“如果一定要給個(gè)預(yù)估時(shí)間的話，我只能說預(yù)計(jì)半年內(nèi)是可以放款的。要想時(shí)間更短，這只能看整個(gè)分行的額度與其他貸款的比例有多少。住房按揭貸款優(yōu)先級(jí)最低，如果最近額度空出來多了，可能過戶等一系列流程走完第二天就放款給你。但如果其它貸款業(yè)務(wù)一直做得很好，那么住房貸款可能會(huì)一直沒有額度。”該個(gè)貸部經(jīng)理坦言。

對(duì)此，有分析人士一針見血地指出，這些股份制銀行通過上浮利率的方法，實(shí)際上是“變相拒貸”。

貸款利率未來或繼續(xù)上行

那么，未來住房貸款利率是否還會(huì)繼續(xù)上漲？

對(duì)于這一問題，民生銀行相關(guān)人士對(duì)《國(guó)際金融報(bào)》記者表示，今年首套房的貸款利率是不可能降下來了，明年的還要再看，但大概率不會(huì)降低。

而曾剛認(rèn)為，未來貸款利率會(huì)不會(huì)上調(diào)，取決于貸款額度和未來資金市場(chǎng)的上漲情況。如果未來銀行的資金成本還要繼續(xù)往上走，那么所有的貸款成本都將上升，屆時(shí)不僅是房貸利率，所有類型的貸款利率都會(huì)上升。

結(jié)合上述央行的表態(tài)，亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅公開表示，央行的表態(tài)，實(shí)際上傳遞了一個(gè)很重要的信息。這將意味著，以往在寬松資金鏈狀態(tài)下，享受房貸利率優(yōu)惠的時(shí)代將告一段落。無論是對(duì)于開發(fā)商還是對(duì)于購房者來講，都不要抱有更加樂觀的預(yù)期。房貸利率的各種優(yōu)惠政策，在未來很長(zhǎng)一段時(shí)間里，都不可能再出現(xiàn)了。一方面，收緊房貸利率是配合房地產(chǎn)調(diào)控的大背景，信貸收緊后，房地產(chǎn)市場(chǎng)的壓力會(huì)增大。另一方面，收緊房貸利率政策也能夠有效抑制購房投資等行為的發(fā)生。

“現(xiàn)在信用債發(fā)債利率都已經(jīng)到了9%，而按揭利率最多也就上浮20%，利率6%都不到，并不是很高。其實(shí)不僅是按揭貸款利率在上漲，理財(cái)收益率也在上漲，這就是資金供求的結(jié)果，我們應(yīng)該用平常心來看待。”曾剛坦言：“央行把利率抬上去了，按揭貸款作為一個(gè)正常的市場(chǎng)產(chǎn)品，價(jià)格不可能不上漲。”