首套利率最高上浮20% 房貸不受銀行“待見”

東方IC 圖

如果未來銀行的資金成本還要繼續往上走，那么所有的貸款成本都將上升，屆時不僅是房貸利率，所有類型的貸款利率都會上升。

“貸不起款，買不了房了。”白領程霞（化名）無奈地說。

程霞，“坐標”上海，小有資產的白領一枚，而讓她發出上述感慨的正是上海持續上漲的房貸利率。

9月21日，《國際金融報》記者咨詢了滬上十余家銀行網點了解到，進入9月份以來，已有多家銀行上調了房貸利率。目前，民生銀行、廣發銀行、渤海銀行的首套房貸利率均已在基準利率基礎上上浮10%，中信銀行甚至已上浮20%。

而這樣的景象并不是上海獨有，據相關媒體報道，近期，北京、廣州、深圳等地區商業銀行也陸續提高了首套房貸利率水平。

那么，這輪房貸利率猛漲的背后是什么在推動呢？

首套房貸利率全線上調

每年九、十月份被房地產人士稱為 “金九銀十”，但今年的開場有點暗淡。與之相呼應的是，包括上海在內的多地房貸利率“漲聲”一片。

《國際金融報》記者以消費者的身份電話咨詢了部分滬上銀行和中介后發現，近期，滬上銀行的首套房貸利率又有所上浮，首套房的貸款利率多在4.9%左右，屬于基本利率水平，而部分銀行的首套房利率更是在基準利率上繼續上浮，最多上浮20%，達5.88%。

具體來看，中信銀行的首套房利率在基準利率基礎上上浮了20%，目前為5.88%；渤海銀行、廣發銀行、民生銀行均上浮10%，為5.39%；南京銀行、浦發銀行上浮5%，為5.145%；平安銀行、浙商銀行、招商銀行、建設銀行均執行基準利率，為4.9%；中、農、工、交四家大行還堅守折扣利率，其中折扣最高為農業銀行，目前最高仍可享受9折優惠。

值得一提的是，中信銀行所執行的首套房貸款利率已與其二套房貸款利率持平，而去年9月，該行還是執行9折優惠。換言之，短短一年間，該行首套房貸利率整整上浮30%。

上浮30%是什么概念？記者算了一筆賬：以首套房為例，貸款500萬元，貸款年限為30年。采用1年前的9折利率，每月需要等額還款25067.59元，總支付利息為4024332.09元，本息合計9024332.09元；而采用目前上浮20%的利率，貸款者每月等額還款額將達29592.87元，總支付利息為5653432.46元，本息合計10653432.46元。換言之，貸款者月供將增加4525.28元，30年下來，本息合計整整增加了163萬元。

據記者了解，從打折到基準再到上浮，今年年初開始，房貸利率便進入上升通道，首套房貸利率幾乎每個月都處于變動之中。除了上海以外，據相關媒體報道，近日，北京地區多家銀行相繼上調首套房貸款利率，調整后首套房貸利率較基準利率上浮5%至10%成為主流；在廣州，首套房利率最高也上浮20%；二線城市也不例外，比如天津近期調整后也普遍實行較基準上浮5%至10%。

另據融360監測的數據，8月全國首套房平均利率為5.12%，相當于基準利率1.04倍，環比7月上升了2.47%；同比去年8月的4.44%，上升了15.35%。在融360監測的35個城市首套房平均利率中，最低的為上海的4.83%；最高為5.39%，比如鄭州、哈爾濱、石家莊。此外，在360統計的533家銀行（分支行）中，有484家不再提供優惠利率，占比高達90.8%，其中，252家銀行首套利率執行基準上浮，較7月數量翻一倍。

銀行資產結構調整是主因

多地房貸利率不斷走高，是什么因素在推動？

不少業內人士認為，這輪房貸利率猛漲背后的主要原因就在于政府對房地產市場在持續調控。

針對近日北京地區多家銀行相繼上調首套房貸款利率的現象，人民銀行營業管理部9月19日晚表示，房貸利率調整是銀行在北京市嚴格實施房地產市場調控、市場利率整體上揚的背景下，根據市場資金水平變化、自身資產負債管理需要所采取的自主行為，符合政策要求和導向，對此人民銀行營業管理部積極支持。

不過，國家金融與發展實驗室銀行研究中心主任曾剛指出，自去年以來，房貸利率上漲固然有房貸調控的因素在。但在近期，銀行自身資產負債結構調整才是房貸利率上漲的主要原因。

“我認為房地產按揭貸款利率的上行更多地還是出于銀行自身資產結構調整的原因。”曾剛對《國際金融報》記者分析，今年整個市場對各類貸款的需求比較旺盛，而近期銀行的資金成本在不斷地上升，在資金有限的情況下，銀行肯定會把他的貸款額度用到收益更高的業務上。在這樣的情況下，收益水平較低的按揭貸款對銀行的吸引力可能就低了一點。

浦發銀行某支行個貸部經理也告訴《國際金融報》記者，對于大多數滬上銀行來說，住房貸款目前都不是主力業務。“銀行有錢會先放給其他品種的貸款，多出來的錢才會放給住房貸款，住房貸款的優先級是最低的”。

一般而言，按揭買房流程為：前期看房簽合同等-審批貸款-貸款審批通過-雙方赴房產交易中心審稅-稅務審核通過-雙方交稅并辦理產權過戶手續（此時，一并辦理抵押登記）-過戶后20天領取房產證及抵押證-抵押證送銀行-銀行在貸款合同約定期限內發放貸款。

上述個貸部經理稱，現在在該行申請貸款，申請者可以正常辦理房產過戶，但他并不能確定貸款申請者的上家什么時候能收到錢。

“如果一定要給個預估時間的話，我只能說預計半年內是可以放款的。要想時間更短，這只能看整個分行的額度與其他貸款的比例有多少。住房按揭貸款優先級最低，如果最近額度空出來多了，可能過戶等一系列流程走完第二天就放款給你。但如果其它貸款業務一直做得很好，那么住房貸款可能會一直沒有額度。”該個貸部經理坦言。

對此，有分析人士一針見血地指出，這些股份制銀行通過上浮利率的方法，實際上是“變相拒貸”。

貸款利率未來或繼續上行

那么，未來住房貸款利率是否還會繼續上漲？

對于這一問題，民生銀行相關人士對《國際金融報》記者表示，今年首套房的貸款利率是不可能降下來了，明年的還要再看，但大概率不會降低。

而曾剛認為，未來貸款利率會不會上調，取決于貸款額度和未來資金市場的上漲情況。如果未來銀行的資金成本還要繼續往上走，那么所有的貸款成本都將上升，屆時不僅是房貸利率，所有類型的貸款利率都會上升。

結合上述央行的表態，亞豪機構市場總監郭毅公開表示，央行的表態，實際上傳遞了一個很重要的信息。這將意味著，以往在寬松資金鏈狀態下，享受房貸利率優惠的時代將告一段落。無論是對于開發商還是對于購房者來講，都不要抱有更加樂觀的預期。房貸利率的各種優惠政策，在未來很長一段時間里，都不可能再出現了。一方面，收緊房貸利率是配合房地產調控的大背景，信貸收緊后，房地產市場的壓力會增大。另一方面，收緊房貸利率政策也能夠有效抑制購房投資等行為的發生。

“現在信用債發債利率都已經到了9%，而按揭利率最多也就上浮20%，利率6%都不到，并不是很高。其實不僅是按揭貸款利率在上漲，理財收益率也在上漲，這就是資金供求的結果，我們應該用平常心來看待。”曾剛坦言：“央行把利率抬上去了，按揭貸款作為一個正常的市場產品，價格不可能不上漲。”