博鰲之問：如何建立房地產市場長效機制？

 今年以來，從中央到地方，從企業到研究機構，呼吁建立樓市長效機制的聲音此起彼伏。2017博鰲房地產論壇上，與會嘉賓普遍認為，建立長效機制最重要的就是通過法律來保障市場運行，而這其中呼聲最高的當屬在房產保有環節開征房產稅。

經濟學家、國民經濟研究所所長樊綱表示，房地產市場需求側最重要的長效機制是房產稅，應當盡快實施；同時，城鎮化過程中遷移帶來的合理性需求也應當得到保證。

“你有這個地產，你就要付這個成本，然后逼著你去租，你不租的話，就會不斷虧損。”樊綱認為，這是房產稅的最基本原理。同時，房產稅也是一個內在穩定器。“房產稅是跟著房價走的，有的國家是跟著租金走的。”樊綱說，“房價漲了，租金漲了，當市場的需求高的時候，你要付出的稅也就跟著漲了。”這時人們就會調整自己的需求，房產稅也就發揮了它穩定器的作用。

對于如何實施房產稅，樊綱建議借鑒我國改革的寶貴經驗，新人新辦法，老人老辦法。“雙軌過渡，給予市場一個過渡期，增量改革，這都是中國改革成功的經驗。”另外，樊綱還建議根據房子的價值來對房產稅進行減免。在確保每家只有一套房子減免的情況下，減免低價房，降低低收入階層的住房成本。

至于實施房產稅是否會引起房價暴跌的問題，樊綱給出了否定的答案。他認為，目前房地產市場被多重行政手段調控，需求被嚴重抑制。當長效機制實施后，合理的需求足以彌補被擠掉的不合理需求，房地產市場依然可以穩步發展。“長效機制就是為了長治久安，就是為了使市場機制真正良好地運行下去。”樊綱說。

無獨有偶，交通銀行首席經濟學家連平也力挺房產稅的推行。他表示，房產稅稅收制度的變革，明年或往后推出的可能性比較大，一旦如此，將會對市場產生深刻的影響。

瑞穗證券亞洲公司董事總經理沈建光也認為，房產稅不是什么新鮮事物，但是喊了多年，卻總是“猶抱琵琶半遮面”，這背后無非就是開征房產稅涉及的程序太復雜，并且還受到既得利益者的阻攔。在一些地方政府依然依賴于土地財政的情況下，開征房產稅阻力可想而知。

“在國外，很多人都不愿意買房，原因之一就是國外不僅僅有房產稅，還有遺產稅等一系列關于房子的稅種，所以在國外租賃市場相當發達。”沈建光表示，在國內，這些稅種基本空白，房子成了很多人的資產儲備工具。

沈建光認為，除了在保有環節開征房產稅，供給側改革對于建立房地產長效機制也尤為重要。比如改革土地供應制度，革新城市規劃等等，如此使得房地產市場能夠處于一個相對平衡的環境中。

鏈家研究院院長、經濟學博士楊現領則認為，長效機制的核心就是要通過二手房和租賃的優化及改革，來解決存量的遺留歷史問題。租賃市場的發展是長效機制非常重要的組成部分，目前我國已經形成了二手房、新房、租賃三足鼎立的市場格局，三個市場共同來滿足人民群眾住的需求。

中國社會科學院研究生院城鄉建設經濟系主任陳淮認為，在完善房地產業調控的長效機制方面，應是有利于中國城鎮化長期發展、人口合理聚集以及空間優化分布的機制；應是有利于房地產業的供和求，其中短期均衡和長期均衡不斷趨近的機制。

中國房地產業協會原副會長朱中一表示，今后，隨著長效機制的建立和基礎性制度的完善，現行的一些行政性的措施也會逐步地與長效機制銜接。屆時，體現住房居住屬性的住房制度、購租并舉的住房體系，以及與之配套的金融、財稅、法制等制度將不斷完善，房地產市場一定會朝著更加平穩健康的方向發展。