開啟“現房銷售”模式 房企準備好了嗎？

 　新華網北京6月5日電（袁雅錦）距離深圳推出首宗試點現房銷售的地塊已一年有余，近日，廣東又成為全國首個發(fā)文鼓勵現房銷售制度的省份。

　　5月25日，廣東省人民政府辦公廳發(fā)布《實施珠三角規(guī)劃綱要2017年重點工作任務》，明確提出著力防范房地產市場風險，其中尤以“鼓勵推行現房銷售制度”一條最為引人關注。

　　業(yè)內解讀認為，“現房銷售”模式一來有效地規(guī)避了開發(fā)商拖欠工程款、項目爛尾、質量問題頻發(fā)等房屋建筑問題，二來實景兌現降低了購房者的顧慮與風險，無疑是一種利好，但對開發(fā)商而言將大大提高準入門檻和資金風險，對其開發(fā)能力也意味著更強的考驗，需要一個長期的適應過程。

　　深圳之前已有“螃蟹”

　　其實，在鼓勵和推行“現房模式”上，深圳并非首只螃蟹。

　　早在2014年6月，上海就曾輕微試水預售制改革，當時掛牌出讓的黃浦區(qū)五里橋街道104街坊39/1宗地塊，就被要求地塊內建成房屋不得預售，須以全裝修現房銷售。

　　在業(yè)內看來，這更像是一次謹慎的市場試驗，嗅察開發(fā)商的接受程度和市場的反應，由于各方面條件并不成熟，在隨之的很長一段時間中都成為一個孤例。

　　為何是深圳、廣東？

　　對于深圳及廣東為何會成為首先鼓勵現房銷售制度的省市地區(qū)，克爾瑞集團高級分析師崔秀程觀察認為，深圳作為首個現房銷售試點，是在去年深圳樓市發(fā)展過熱過快的背景下出現的，“其防范市場風險的動因更多一些，尤其是這樣做無疑會在短時間內減少商品房的供給，在抑制土地價格過快上漲的同時，還可以幫助區(qū)域樓市去庫存，促進區(qū)域市場健康穩(wěn)定發(fā)展。”

　　在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進看來，廣東房地產市場發(fā)展較早，當時外來人口導入速度快，為了滿足更多的購房需求和完成房企的原始資本積累，期房預售制顯然很受關注。

　　“但從實際情況看，隨著存量房源的增多，以及期房銷售背后的各類亂象出現，當前確實需要進行管制。”他補充解釋道。

　　是調控短招還是長期趨勢？

　　據了解，《任務》對防范房地產市場風險做出了明確指示，強調因城施策，密切監(jiān)控房地產市場動態(tài)，嚴禁各類加杠桿金融產品用于購房首付款，同時提出鼓勵推行現房銷售制度。

　　業(yè)內對此有兩種聲音：一種認為鼓勵現房銷售屬于調控中的手段之一，比起預售制度中的非理性上漲的地價和房價，現房模式更有助于平穩(wěn)樓市；另一種認為，現階段而言預售制度仍是業(yè)內主流，現房銷售在資金運作、開發(fā)模式、銷售手段等方面都面臨現實障礙，但很有可能成為未來的發(fā)展新趨勢。

　　“現房發(fā)售還需要一個適應市場的過程，畢竟預售制度對于開發(fā)商來講利大于弊，全國采取預售制度的城市還非常多，現階段處于調控收緊狀態(tài)，房企的資金鏈條本就已經開始繃緊，并不是廣泛推廣的好時機。”崔秀程接受采訪時表示。

　　新城控股高級副總裁歐陽捷則認為，預售制度很難完全取消，“特別是對中小城市的中小房企來說，沒有定金、預付款以及按揭貸款，開發(fā)資金就會承壓”，但長期來看，預售制度遲早要退出歷史舞臺。

　　除了上海、深圳及廣東其他地區(qū)，未來還有哪些城市將可能推出現房銷售地塊，或以其他形式加入預售制改革的名單？

　　“一二線城市本就聚集了絕大部分實力房企，且處于供不應求的基本面，無論是現房發(fā)售還是預售制度，對其影響都不會太大，據我所知，北京的許多項目早已從期房過渡到現房了。”崔秀程向記者表示，“至于各城市是否推廣現房發(fā)售，還是要視地方政府的調控策略和市場情況而定。”