農房買賣需謹慎 有效情形屬例外

　　近年來城市化建設快速推進，因拆遷利益引發的農村房屋買賣合同糾紛案件日益增多，突出表現為房屋出賣人為獲取拆遷利益，以買受方非本村村民為由要求確認買賣合同無效，或者出賣方以雙方不存在書面房屋買賣合同為由，主張買受方占有房屋系基于借用而非買賣，從而要求買受方騰退房屋等。

　　非本集體經濟組織成員購買農村房屋的合同原則上無效,但不排除在例外情形下，結合個案情況認定此類合同有效。

　　合同無效有例外

　　依規簽約受保護

　　1997年，劉某（居民）與孫某（居民）簽訂農村房屋買賣合同，約定劉某將其位于北京市密云區某村的北正房六間、東西廂房各四間以58000元賣給孫某。合同簽訂后，孫某支付了購房款，并辦理了房產登記手續并繳納了契稅，當地村委會及鎮政府還在雙方買賣涉案房屋時的農村買賣房屋審批表上加蓋了公章表示同意。

　　孫某在涉案房屋內居住至今，并于2013年將其戶口遷入涉案房屋。后劉某以孫某于1997年購買房屋時系居民，所簽農村房屋買賣合同應屬無效為由將孫某訴至法院，請求判決雙方簽訂的農村房屋買賣合同無效。

　　本案中，首先劉某與孫某于1997年簽訂房屋買賣協議后孫某即支付全部房款并入住至今，在此后十多年的時間中劉某并未提出異議，孫某已對該房形成穩定的占有關系，并于2013年將其戶口遷入涉案房屋；其次，雙方買賣農村房屋已經當地村委會及鎮政府同意并辦理了農村買賣房屋審批手續，辦理了房產登記手續，繳納了契稅。

　　再有，孫某雖在購買涉案房屋時屬于城鎮居民，但劉某在出售涉案房屋時亦為城鎮居民，并不是當地村集體經濟組織成員，其生活保障并不因其出賣該房屋而受到影響，亦不存在剝奪農戶宅基地使用權的問題，故雙方于1997年簽訂的房屋買賣協議系雙方真實意思表示，不違反法律、法規的強制性規定。為維護雙方現有的穩定生活狀態及平衡雙方的利益，根據誠實信用原則，法院依法駁回劉某要求確認房屋買賣協議無效的訴訟請求。

　　最后買受人為本村村民

　　可認定合同有效

　　2000年，北京市密云區某村村民郭某將其自有農房出售給城鎮居民鄭某，鄭某在支付房款并實際占有房屋后，又于2009年將爭議房屋出售給爭議房屋所在村的村民曲某。2016年郭某將鄭某及曲某訴至法院，以鄭某為城鎮居民并非爭議房屋所在村的集體經濟組織成員為由，要求確認郭某與鄭某簽訂的房屋買賣合同無效，并要求曲某騰退爭議房屋。

　　鄭某在庭審中辯稱，簽訂房屋買賣合同時有見證人以及村委會的人員在場，房屋買賣合同簽訂當天雙方的義務已經履行完畢，并且爭議房屋已經于2009年賣給了曲某。曲某則辯稱其系爭議房屋所在村的村民，于2009年從鄭某處購買了爭議房屋，并給付了購房款，且自2009年起一直在爭議房屋內居住，不同意郭某的訴訟請求。

　　根據本案查明的事實，鄭某從郭某處購買爭議房屋后，又出售給曲某。郭某與鄭某簽訂的房屋買賣合同以及鄭某與曲某簽訂的房屋買賣合同，均是各方真實的意思表示，且在合同簽訂后各方均分別履行了支付房屋價款和交付房屋的義務，合同所約定的內容已實際履行完畢。最后一手買房人曲某系爭議房屋所在村的村民，是爭議房屋所在村的集體經濟組織成員，具備擁有爭議房屋所在村的宅基地使用條件。故郭某要求確認其與鄭某簽訂的房屋買賣合同無效及據此要求曲某騰退房屋的請求于法無據，法院不予支持。

　　（劉珍君  作者單位：北京市密云區法院）