北京“商辦新政”確定執行對象為增量

      5月23日，北京市住建委官方微博“安居北京”發布《關于進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》的最新說明，指出商辦類項目新政的主要執行對象為增量，而對于存量部分，除出售對象有所限定外，其余暫不執行。

　　說明指出，在政策執行前已取得預售許可證、有實際成交并完成網簽的商辦類項目，開發商可保持現有設施；已購買的商辦類房屋，購房者可保持現有設施。

　　說明表示，對于已購買的商辦類房屋，可進行出租，且不限定出租對象。需注意的是，存量商辦類房屋可銷售，但購房人應符合新政要求。

　　中原地產首席分析師張大偉表示，說明明確政策的主要方向是遏制增量，對存量、特別是小業主已經使用的存量暫做引導。

　　日前，上海市住建委發布《關于開展商業辦公項目清理整頓工作的意見》，指出就全市范圍內開展商業辦公項目清理整頓工作，停止審批公寓式辦公項目；加強商業辦公項目建設、銷售監管，重新審核尚未上市銷售的項目。

　　據官方統計，上海全市納入本次清理整頓的商業辦公項目近1700萬平方米（基本可以認定為“類住宅”）。對此，《意見》提出了分類整頓措施。對于尚未入住的約1200萬平方米房屋，若在建設過程中存在違法行為，開發企業要自行整改，通過項目所在區組織的聯合驗收后，方能繼續辦理竣工驗收、銷售、房屋交易登記等手續。對于已實際入住的約500萬平方米房屋，其相關信息將記入房屋交易登記信息系統：實際用于居住的，開發企業和業主承擔整改責任以及房屋使用安全責任；未按照規定整改存在插層等違法建筑的，將在房屋登記時予以注記，限制交易。

　　在此背景下，商辦類項目交易直線下滑。據同策咨詢研究部統計，截至5月17日，上海“類住宅”市場連續5個月“零供應”（未發一張預售許可證），網簽備案每個月僅2-3萬平方米，為2015年3月以來的網簽值最低階段。

　　張大偉也表示，從北京方面來說，若剔除通州項目，整體市場上，成交量接近于零，市場全面冰凍。同時，土地市場商辦類也出現了明顯退燒：商辦限購后出讓的數宗商辦地塊，溢價率明顯下調。

　　張大偉認為，未來調控的重點依然是企業手中存量商辦類項目，市場未來新增量受到的影響最大。“本輪調控原則依然是人口疏解與去投資化，新的說明文件有利于維持市場基本穩定，而且也繼續對企業持有的商辦類物業去除居住功能加碼調控。”(記者 梁倩)