本地剛需“望樓興嘆” 保障房建設(shè)“無地可用”

　　《經(jīng)濟(jì)參考報》記者近日走訪河北環(huán)京多個地區(qū)發(fā)現(xiàn)，去年以來環(huán)京一些區(qū)域樓市價格上漲，已給當(dāng)?shù)鼐用裼绕涫蔷哂凶》縿傂孕枨蟮木用駧磔^大壓力。一些地方為了防止房地產(chǎn)“圍城式”發(fā)展或大建“睡城”，自去年至今住宅用地一直處于停批狀態(tài)，不僅目前在售新房房源緊缺，且明后兩年將繼續(xù)處于緊缺狀態(tài)，本地剛需“望樓興嘆”。同時，當(dāng)?shù)乇Ｕ戏拷ㄔO(shè)也面臨“無地可用”的困局。

　　環(huán)京地區(qū)本地剛需“望樓興嘆”

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一些環(huán)京區(qū)域樓市價格較快上漲，已給當(dāng)?shù)鼐用裼绕涫蔷哂凶》縿傂孕枨蟮木用駧磔^大壓力。廊坊某縣一位房管局干部說，北京外溢購房需求青睞環(huán)京區(qū)域，其他區(qū)域的購房者也大量涌入。統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，一些地方約80%的購房者是外來人口，這些購房者購買力強(qiáng)、積極性高，給樓市調(diào)控帶來壓力。

　　涿州市一名基層干部表示，涿州毗鄰北京，2015年9月份時房價每平方米才6000元左右，2016年10月均價上漲到8700多元。記者走訪發(fā)現(xiàn)，緊鄰高鐵站的部分二手房源，目前中介機(jī)構(gòu)標(biāo)價已接近2萬元，老城區(qū)樓市價格也隨著高鐵新城的行情出現(xiàn)上漲。這一價格對北京一些購房者而言是“白菜價”，但卻超出了當(dāng)?shù)匕傩粘惺苣芰ΑＳ绕涫且恍┠贻p的剛需購房者，樓市價格翻番后只能“望樓興嘆”。“前些年樓市價格平穩(wěn)，我感覺不用著急買房，沒想到去年房價會出現(xiàn)暴漲，不知道以后會不會繼續(xù)上漲，現(xiàn)在著急得像熱鍋上的螞蟻。”涿州市一位年輕上班族說。

　　地處京南的一位河北省縣級市住建局干部表示，目前政府需要考慮保障低收入群體的基本住房需求。原來，當(dāng)?shù)匾恍┳≌?xiàng)目要求配建20%的保障房，政府現(xiàn)有1.1萬套保障房。但住宅土地停批之后，城區(qū)40多個城中村無法改造，保障性住房也難以落實(shí)土地，無法增加供應(yīng)量。隨著城區(qū)無力購房者增多，住房保障將面臨壓力。他建議統(tǒng)籌考慮目前環(huán)京區(qū)域樓市現(xiàn)狀，適當(dāng)放開保障房土地供應(yīng)，增加保障房存量，解決剛需人群的住房問題。

　　記者采訪發(fā)現(xiàn)，環(huán)京地區(qū)樓市調(diào)控加碼，也給當(dāng)?shù)貏傂栀彿空邘韷毫ΑＲ恍┊?dāng)?shù)鼐用癖硎荆F(xiàn)有樓盤均價大部分超過一萬，一些樓盤超過2萬。一套住房總價在100萬至200萬之間，首付款需要數(shù)十萬元，這對不少當(dāng)?shù)厝硕允蔷薮蟮膲毫Γ绕涫切枰徶没榉康哪贻p人及其父母壓力較大。他們認(rèn)為，樓市調(diào)控應(yīng)“精準(zhǔn)施策、分類調(diào)控”，嚴(yán)厲遏制投機(jī)炒作、嚴(yán)格限制投資需求，并適當(dāng)考慮本地戶籍在城區(qū)無房的年輕剛需購房者需求。

　　保障房建設(shè)面臨“無地可用”困境

　　記者走訪河北環(huán)京多個地區(qū)發(fā)現(xiàn)，去年以來，一些地方為了防止房地產(chǎn)“圍城式”發(fā)展，杜絕盲目建設(shè)“睡城”，自去年至今商業(yè)住宅用地一直處于停批狀態(tài)，當(dāng)?shù)乇Ｕ戏拷ㄔO(shè)面臨“無地可用”的困境。

　　記者走訪發(fā)現(xiàn)，由于去年以來土地供應(yīng)減少，大氣污染治理導(dǎo)致建筑工地停工等因素，目前環(huán)京多地在售的新樓盤寥寥無幾。限購、限貸等調(diào)控政策加碼升級，遏制了不少炒房需求，成交量出現(xiàn)明顯下滑，但目前樓市價格并未出現(xiàn)回調(diào)下跌跡象，處于量跌價穩(wěn)的平和狀態(tài)。

　　“目前縣里沒有開盤在售的新樓盤，購房者只能選擇二手房。而且，從去年開始，縣里住宅用途的土地一律不批，已有的存量建設(shè)用地也不批。今年商住用地也停批了。”環(huán)京某縣一位國土資源局負(fù)責(zé)人說。記者采訪發(fā)現(xiàn)，保定涿州市、廊坊市實(shí)行樓市調(diào)控的多個縣（市、區(qū)），自2016年以來基本處于住宅土地停批狀態(tài)。

　　房地產(chǎn)企業(yè)從拿地、施工到預(yù)售上市，開發(fā)周期一般是兩到三年。一些房管部門干部表示，土地停批斷供，對開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)市場而言，到明年、后年影響就會較大，有可能導(dǎo)致“無房可賣”。

　　河北省近期出臺了《關(guān)于加強(qiáng)京冀交界地區(qū)規(guī)劃建設(shè)管理的實(shí)施方案》，要求京冀交界地區(qū)嚴(yán)控房地產(chǎn)開發(fā)、嚴(yán)格管控房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑容積率等。這些政策信息，也成為一些中介機(jī)構(gòu)炒作“環(huán)京區(qū)域未來房源緊缺”“房產(chǎn)價值凸顯”“北京城市新規(guī)劃嚴(yán)控人口，環(huán)京地區(qū)也嚴(yán)控房地產(chǎn)和人口，再不上車就沒有機(jī)會了”等營銷噱頭。

　　一位在涿州高鐵站附近的置業(yè)顧問稱，買卡排號是個正常現(xiàn)象，為躲避政府追查，每次開盤他們都會努力控制當(dāng)天的銷售量，但由于購房者過于瘋狂，不少人甚至都“找關(guān)系”排卡，這讓他們看到了銷售價格上漲的空間。

　　仍需不斷細(xì)化調(diào)控政策

　　多名環(huán)京縣級房管部門干部表示，當(dāng)前限購限貸等調(diào)控措施，有效抑制了樓市過熱趨勢，但在一手房備案價格管控、二手房交易首付比例管控等方面，一些調(diào)控措施尚需要進(jìn)一步完善。

　　一是在市場經(jīng)濟(jì)條件下，樓市價格管控沒有明確控制手段。目前，新房預(yù)售備案的時候，實(shí)行“一房一價”，禁止捆綁銷售、陰陽合同等違規(guī)做法。但現(xiàn)在主管部門只能控制一手房價格備案后的漲幅，例如半年內(nèi)最多允許上漲10%，但初始備案價格定價多少，由開發(fā)商自主定價，“你不讓房企備案價格定得過高，缺乏法律法規(guī)依據(jù)”。某業(yè)內(nèi)人士稱，如果備案價格脫離市場行情，很可能引發(fā)捂盤惜售、捆綁車位銷售、溢價銷售等問題。如果買賣雙方自愿交易，查處難度較大。

　　二是二手房價格管控缺乏有效手段。記者走訪發(fā)現(xiàn)，三河燕郊、大廠、固安等地新房稀缺，樓市已逐步進(jìn)入二手房時代。二手房由買賣雙方自由議價，且已成為樓市風(fēng)向標(biāo)，其價格和交易量會直接傳導(dǎo)到一手房市場。二手房價格高企，直接倒逼新房價格上漲，給樓市調(diào)控帶來壓力。

　　同時，政府對二手房交易管控存在“信息壁壘”等難題。環(huán)京地區(qū)一房管局干部表示，一些地方3月份調(diào)控政策規(guī)定，非本地戶籍居民家庭限購1套住房且購房首付款比例不低于50％，包括新建商品住房和二手住房。但是房管、稅務(wù)、銀行等單位相關(guān)信息統(tǒng)一起來綜合分析，才能準(zhǔn)確判斷“首付50%”是否符合市場實(shí)際情況。

　　三是環(huán)京區(qū)域調(diào)控以縣為單位“各自為政”，不動產(chǎn)登記信息互不聯(lián)網(wǎng)，對一些全款炒房者無法精準(zhǔn)打擊。建議加快推進(jìn)熱點(diǎn)區(qū)域不動產(chǎn)信息互聯(lián)互通，在樓市調(diào)控中既能有效保障外溢人群的剛需，又能精準(zhǔn)打擊投機(jī)炒作需求，維護(hù)市場秩序。

　　四是樓市調(diào)控宜未雨綢繆，提前引導(dǎo)市場預(yù)期。雄安新區(qū)有關(guān)消息公布后，大批人連夜趕赴雄縣、安新、容城等地購房，一些售樓員也在網(wǎng)上        散布樓市價格暴漲等刺激性信息。在雄安新區(qū)三縣購房受阻后，一些人轉(zhuǎn)戰(zhàn)周邊涿州、高碑店、白溝、任丘、文安、霸州等地，刺激了當(dāng)?shù)貥鞘袃r格上漲。目前，霸州、文安等地也實(shí)行嚴(yán)格限購。

　　一些基層干部表示，北京城市副中心、北京新機(jī)場、雄安新區(qū)等重大利好消息，容易被中介機(jī)構(gòu)和自媒體利用炒作，造成周邊區(qū)域樓市波動。一些重大利好政策發(fā)布時，可未雨綢繆提前引導(dǎo)市場預(yù)期，在公布相關(guān)消息時同步部署、公布周邊樓市穩(wěn)控措施，遏制投機(jī)炒作，為國家重大戰(zhàn)略順利實(shí)施提供保障。