調控加碼 購房者觀望情緒濃厚

 　3月以來，全國樓市刮起新一輪調控“風暴”。近日，記者走訪京津冀、長三角、珠三角以及中部多地樓市發現，各地政府正切實履行樓市調控主體責任，千方百計實現“房價環比不增長”，開發商也開始“割肉讓利”，新房降價空間打開，而與之對應的則是，購房者的觀望情緒日益濃厚。

　　據不完全統計，目前已有60多地加碼樓市調控。據中指院數據，在新政作用下，2017年第一季度全國新盤銷售率低于去年同期。

　　地方政府：

　　限高價、控預售證、降成交

　　記者采訪發現，目前地方住建部門普遍采用限制高價樓盤入市、控制預售證發放節奏等“限價”手段以縮減成交量，并保證新房價格“環比不增長”。

　　以深圳為例，該市新盤平均去化率為45%，效果明顯較差。房價方面，在地方政府的嚴格調控下，2017年一季度后住宅價格趨穩。從中國指數研究院監測的13個重點城市新開盤定價來看，2017年開年后，近半的項目價格較上次開盤持平或下跌，29.5%的項目價格與上次開盤持平，18.8%的項目較上次開盤下跌。而在漲價盤中，新房價格僅平均上漲0.6%。

　　記者近期走訪多個城市發現，新房價格結構性分化明顯。據中指院數據，高價項目較周邊同類樓盤的價格平均漲幅約為8%，而低價項目價格較周邊同類樓盤價格跌幅普遍在7%左右。例如，杭州剛需項目“余之城”在3月14日加推，價格較上次開盤均價下跌超過1成。

　　在上海，自去年10月8日起，新建商品住房銷售方案備案實行市、區兩級審核，對上市房源定價不合理的，堅決予以調整。高端住宅項目泰禾上海院子、龍湖天璞等擬售均價超過8萬元/平方米的樓盤均因報價過高拿不到預售證。“預售證越來越難拿了。為了拿到預售證，不少改善型住宅項目的審批價格相較預期的報價打了8折。”一位開發商告訴記者。

　　在廣州，“天河星作”樓盤銷售員告訴記者，目前項目二期400套正向政府申報預售證，均價在3.9萬元/平方米左右。“政府對價格控制得比較嚴，申請預售證也要排隊。就算申領預售證，網簽也得排隊。”

　　開發商：

　　緩推盤、適當“割肉”跑量

　　記者調查發現，由于預售證審批不下來而延期推盤的項目不在少數。“原打算去年底開盤的項目，因為審批的銷售價格跟我們的預期差距較大，所以到現在還沒推。”一位開發商表示。

　　在被問及會否因調控從緊而減緩推盤節奏時，旭輝控股總裁林峰坦言：“要看政府控價的幅度了，幅度差異不大的就如期推；如果幅度差異太大，就多跑跑腿、不斷地跟政府‘磨嘴皮子’。畢竟，對于大型開發商來說，要保證銷售規模，既不能停止拿地，也不能停止售樓。”

　　記者注意到，目前已取得預售證且順利開盤的項目基本是在售價方面選擇“退讓”的。如上海某項目負責人稱：“這個項目本來銷售單價準備定在每平方米8萬元左右的，現在批下來的價格是6萬元。政府調控從緊，開發商也要適當‘割肉’啊。”

　　此外，開發商還采取先推低價剛需盤“走量”的策略，以快速回籠資金。中國指數研究院調查顯示，從重點城市推盤項目的產品定位情況來看，2017年第一季度開盤項目以剛需產品為主。62.6%的樓盤主推針對首次置業或首次改善的剛需類產品戶型，29.2%的項目主要面向中高端改善型需求。

　　據房王數據中心統計，3月廣州熱銷樓盤TOP10榜單上，來自黃埔的剛需樓盤——實地常春藤和碧桂園“豪進左岸”分列一、二位。實地常春藤銷售超過800套，而“豪進左岸”更是開盤當天即宣售罄。

　　購房者：

　　觀望情緒愈加濃厚，成交大幅下滑

　　樓市的規律是“買漲不買跌。”雖然新樓盤的價格已經開始松動，但購房者的觀望情緒卻日漸濃厚。進入3月份后，多個城市調控密集加碼升級，購房者觀望情緒有所增加，出手更為謹慎。

　　據上海中原地產數據顯示，3月份上海新建商品住宅成交面積同比下滑66.5%，為5年來同期最低。

　　一位正在上海看婚房的剛需購房者表示，由于支付能力受限，因此價格是買房時首要考慮的因素。“目前感覺樓市不太穩定，我想觀望一段時間再說。”

　　上海中原地產市場分析師盧文曦認為，隨著加入調控隊列的城市越來越多，調控之風愈加猛烈。市場預期調控仍將繼續從緊，疊加購房者原本就已非常濃厚的觀望情緒，后續新房和二手房市場的量價走勢將更加承壓。

　　受訪開發商對今年樓市的預判有較高一致性：謹慎樂觀。在調控的大背景下，市場成交縮量是大概率事件。不過，記者也注意到，近期多家標桿房企提高了業績目標：恒大、萬科和碧桂園均提出未來3年內實現1萬億元銷售目標，融創中國亦將2017年的銷售目標確定為2100億元，較2016年增長35.21%，去年銷售650億元的新城控股也表示將沖擊千億大關。

　　“現在市場進入了博弈期。房企推盤上仍偏保守。未來是否會出于業績和資金壓力，降價跑量，還有待進一步觀察。”易居智庫研究總監嚴躍進說。(鄭鈞天 周強)