住房信貸應實施差別化政策

      熱點城市降杠桿和三四線城市去庫存，是今年房地產市場調控的兩大重點。金融是房地產市場的血脈，住房信貸政策既關系國家房地產宏觀調控，又與普通百姓利益息息相關。為此，應加強房地產市場研究，實施差別化的住房信貸政策，合理把握信貸投放，既要滿足居民合理購房需求，又要防范風險、抑制泡沫。

　　2016年我國貸款新增12.65萬億元，以個人住房貸款為主的住戶部門中長期貸款占到近一半。大量信貸資金流向房地產市場，既有我國居民住房真實需求不斷增長的影響，更是房價大幅上漲刺激下的居民投資熱情帶動所致。房地產具有較強的金融屬性，相較于行政強制色彩濃厚的限購政策，住房信貸政策對于調節房地產市場短期的投資性需求、投機性需求都有更明顯的作用。

　　因此，調整住房信貸政策，可從四方面入手：一是調整貸款總量，合理確定銀行個人住房貸款總量；二是調整貸款價格，提高或降低個人住房貸款利率水平；三是調整貸款條件，收緊或放松購房主體貸款資格條件（包括貸款資格和貸款期限）；四是調整貸款首付，控制購房主體購房杠桿率。下一步，應根據購房區域、主體的不同，綜合運用四種手段，量價并舉，長短結合，既調控總量又調整價格，既著眼當下又引導預期，將差別化的住房信貸政策落到實處。

　　毫無疑問，對于部分房價上漲較快的熱點城市，整體上應嚴格控制貸款總量，主動上調貸款利率，適當收緊貸款條件，并提高貸款首付比例。

　　而對多數三四線城市而言，房地產市場庫存量居高不下，去庫存壓力仍然較大。商業銀行應在風險可控的前提下，合理發揮住房信貸的杠桿作用，從貸款利率、貸款條件、貸款首付等方面繼續加大對居民合理購房的支持力度。我們還應該看到，我國城鎮化還將持續較長時間，中小城市和城鎮居民還有較強的購房需求未得到有效滿足。目前，個人住房貸款占全部貸款的比例在20%左右，其中不良貸款率不到0.5%，遠遠低于銀行業2%左右的總體水平。相比2016年，今年個人住房貸款增速將有所回落，但仍應保持適度增長。

　　值得注意的是，收緊住房信貸政策雖然有助于抑制投資和投機需求，但也容易“誤傷”剛性需求和改善性需求。因此，對于熱點城市居民合理的購房需求，尤其是購買首套住房，還應繼續予以積極支持。這是差別化住房信貸政策的重要方面。當然，要采取措施，防止部分人群利用優惠政策“鉆空子”。如日前北京出臺文件規定，離婚一年之內申請房貸的執行二套房貸政策。對于三四線城市居民購買第二套以上住房，雖不必嚴防死守，但也要有一定的差別化措施，防止少數地區借機炒作，進而推動房價虛高、市場虛熱。

　　需要強調的是，住房信貸政策總體上由中央銀行和金融監管部門制定和調整，地方政府切勿隨意染指，更不能自行其是。央行、銀監分支機構在政策總體框架下，應嚴格按照相關程序，根據各地不同情況進行適時調整。除窗口指導、價格引導之外，住房信貸的差別化措施還應更多由商業銀行自行決定和實施。(董希淼)