3月17日下午，北京房地產(chǎn)調(diào)控政策再升級(jí)：實(shí)施“認(rèn)房又認(rèn)貸”，二套房首付比例提高至60%。

　　2月中下旬以來(lái)，北京二手住宅市場(chǎng)的交易量再度爆發(fā)，恐慌性購(gòu)房、跳價(jià)、搶房的現(xiàn)象有所抬頭，這背后有一個(gè)重要的支撐論調(diào)--“北京樓市庫(kù)存不足”。

　　近日發(fā)布的《北京市2017年國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》顯示，住宅用地計(jì)劃供應(yīng)610公頃。其中商品住宅用地計(jì)劃安排260公頃，比2016年的850公頃驟減近七成。

　　供地量減少被一些業(yè)內(nèi)人士拿來(lái)作為看漲房?jī)r(jià)的重要理由。搜索近年來(lái)的新聞不難發(fā)現(xiàn)，2013年、2016年兩個(gè)房?jī)r(jià)瘋漲的年份里，都出現(xiàn)了類似“北京樓市庫(kù)存不足XX套、半年后將面臨無(wú)房可售的局面”的報(bào)道。這種論調(diào)加劇了資金有限、害怕房?jī)r(jià)上漲的剛需族的恐慌心理。

　　盡管過(guò)去一年房地產(chǎn)去庫(kù)存取得了不錯(cuò)的成效，尤其是在一二線城市，但是還沒(méi)有到庫(kù)存不足、無(wú)房可賣的地步。上述論調(diào)至少犯了兩個(gè)錯(cuò)誤：一是房地產(chǎn)庫(kù)存是個(gè)動(dòng)態(tài)的概念，并非靜態(tài)。在房子被賣掉的過(guò)程中，也會(huì)有新的房子補(bǔ)充到庫(kù)存中，并非一成不變。二是盡管土地供應(yīng)量減少、新房庫(kù)存減少，但是并不能因此判定北京無(wú)房可賣，因?yàn)檫€有龐大的二手房市場(chǎng)。

　　有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，2016年，北京全年二手房成交27.2萬(wàn)套，占全年商品住宅（剔除保障房自住房）成交總量的85%。北京已經(jīng)全面進(jìn)入存量房時(shí)代。

　　北京存量房有多少？北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳志2015年在接受媒體采訪時(shí)分析說(shuō)，北京有6億多平方米的住宅，按照單套100平方米計(jì)算，即存量房約600萬(wàn)套。而偉業(yè)我愛(ài)我家的最新數(shù)據(jù)顯示，北京的存量房約在800萬(wàn)套以上。

　　2016年北京常住人口為2172.9萬(wàn)人，也就是說(shuō)，如果按照一戶三口之家計(jì)算，北京的存量房戶均超過(guò)1套。

　　值得一提的是，由于統(tǒng)計(jì)口徑問(wèn)題，大量商住房可能未被統(tǒng)計(jì)在存量房之內(nèi)。

　　據(jù)悉，2016年北京常住人口增量、增速保持“雙下降”；而北京常住外來(lái)人口807.5萬(wàn)人，比2015年的822.6萬(wàn)人下降了15.1萬(wàn)人。2017年北京常住人口計(jì)劃控制在2200萬(wàn)人以內(nèi)。

　　在嚴(yán)控人口的背景下，北京的存量房總量并不短缺，只是在一些局部（比如學(xué)區(qū)）、特定時(shí)間內(nèi)出現(xiàn)供求不平衡。

　　“北京樓市庫(kù)存不足”的論調(diào)之所以能夠一次次出現(xiàn)，是因?yàn)榇罅康拇媪糠坎](méi)有真正有效流轉(zhuǎn)起來(lái)。在一些業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，北京二手房3%左右的換手率并不算高。

　　戶均超過(guò)1套的推算也許讓不少人感慨被平均，因?yàn)楝F(xiàn)實(shí)的情況是一部分人沒(méi)有住房，而另一部分人可能持有多套房產(chǎn)。由于持有住房成本較低，不少持有多套住房的人在房?jī)r(jià)看漲的背景下，并不急于出手，這也造成了“庫(kù)存不足”的“假象”。在很多業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，如果增加持有住房的成本，會(huì)擠出很多存量房，在不增加土地供應(yīng)的情況下，依然能夠增加樓市供給，平穩(wěn)房?jī)r(jià)。

　　旁觀者清，當(dāng)局者迷。能夠被“北京樓市庫(kù)存不足”論調(diào)嚇到的是剛需族，他們對(duì)樓市的任何風(fēng)吹草動(dòng)都很敏感，房?jī)r(jià)越上漲越是恐慌。他們?cè)交牛址繕I(yè)主就越是坐地起價(jià)。北京3月17日升級(jí)房地產(chǎn)調(diào)控政策后，雙方也許將重新陷入觀望博弈狀態(tài)，誰(shuí)贏誰(shuí)輸難有定論。

　　2016年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議已為今年樓市定下“平穩(wěn)健康發(fā)展”主基調(diào)，提出要堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”的定位，并就房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)做出了布局。讓一些熱點(diǎn)城市的住房從金融屬性回歸居住屬性是大勢(shì)所趨，也是眾望所歸，人們希望這個(gè)過(guò)程付出的代價(jià)少一點(diǎn)。（杜鑫）