去庫存是2015年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出的“三去一降一補(bǔ)”的五大重點(diǎn)任務(wù)之一，貫穿整個(gè)2016年，2017年依然延續(xù)這一基調(diào)。在降首付、稅收優(yōu)惠等系列政策影響下，2016年去庫存效果較明顯，待售面積出現(xiàn)明顯下滑。

    國家統(tǒng)計(jì)局2016年12月13日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至11月末，全國商品房待售面積69095萬平方米，環(huán)比已經(jīng)連續(xù)9個(gè)月下降，庫存累計(jì)減少2758萬平方米。

    一連串利好政策加速去庫存

    2016年2月，央行、銀監(jiān)會(huì)放出了“首套首付三成降至兩成”的利好消息，在不實(shí)施“限購”措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)；對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購買普通住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%

    同月，非一線城市房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營(yíng)業(yè)稅下調(diào)，減輕購房成本，一連串利好政策有力刺激了市場(chǎng)需求。不過，隨著熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)低價(jià)快速上漲，政策分化進(jìn)一步顯現(xiàn)。一方面，一線城市調(diào)控政策不斷收緊，另一方面，三四線城市仍堅(jiān)持去庫存策略，從供需兩端改善市場(chǎng)環(huán)境。

    在庫存集中的三四線城市，各地因地制宜出臺(tái)去庫存措施，去庫存更具有針對(duì)性。如山東、湖南等地注重鼓勵(lì)農(nóng)民工進(jìn)城購房；浙江明確短期及中長(zhǎng)期目標(biāo)，政策涵蓋供需兩端及健全長(zhǎng)效機(jī)制等；長(zhǎng)沙通過調(diào)整公積金政策刺激改善需求釋放；沈陽等地住宅及商辦庫存壓力均較大，同步推進(jìn)住宅及商辦庫存去化。

    隨著各地去庫存的推進(jìn)以及政策環(huán)境的整體寬松，2016年1-11月份，全國商品房銷售面積135829萬平方米，同比增長(zhǎng)24.3%，成交量已經(jīng)超過2013年全年的歷史高點(diǎn)。

    據(jù)易居研究院報(bào)告，全國商品房庫存規(guī)模從1995以來的22年期間，除了2004年、2007年、2016年有所下滑外，其他年份皆為正增長(zhǎng)。2016年去庫存效果較明顯，待售面積出現(xiàn)明顯下滑。

    35城商品住宅存銷比持續(xù)收窄

    2016年樓市總體成交量較2015年增長(zhǎng)19.72%。一線城市樓市總體成交量相比2015年下降4%，二線城市樓市總體成交量同比增長(zhǎng)25%，三線城市樓市總體成交量同比亦上升29%。

    全國庫存去化周期用“待售面積/現(xiàn)房銷售面積”計(jì)算來看，2016年該曲線明顯下滑，2016年前11月去化周期為1.7年，明顯低于2015年的2.3年，基本上也回落到和2013年相當(dāng)?shù)乃健?/p>

    另外，從易居選取的35個(gè)典型城市的商品住宅市場(chǎng)數(shù)據(jù)來看，2016年庫存總體處于下滑與探底的狀態(tài)。2016年11月末，35個(gè)城市庫存規(guī)模在23580萬平方米，這已是連續(xù)16個(gè)月庫存面積出現(xiàn)同比下滑的態(tài)勢(shì)。衡量庫存去化周期的指標(biāo)存銷比出現(xiàn)了持續(xù)收窄的態(tài)勢(shì)，11月為9.0個(gè)月，已明顯低于2013年谷值，進(jìn)一步回到2010年低位。

    從35城中的一二三線城市分地區(qū)來看，2016年11月份，一、二、三線城市新建商品住宅存銷比分別為7.3、8.7和13.0個(gè)月。

    易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，一線城市的存銷比總體較小，和此類城市庫存規(guī)模明顯不足的態(tài)勢(shì)是有關(guān)的。二線城市存銷比回落的速度較快，和二線城市2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)交易持續(xù)向好的態(tài)勢(shì)有關(guān)，其中，具有代表性的“四小龍”城市即南京、蘇州、合肥和廈門更是出現(xiàn)了存銷比低于6個(gè)月的緊張狀態(tài)。三線城市購房政策相對(duì)寬松，所以去庫存方面也有向好的表現(xiàn)。

    未來去庫存應(yīng)結(jié)合人口城鎮(zhèn)化

    近一年多的房地產(chǎn)去庫存政策取得了積極效果，隨著市場(chǎng)交易的回升，三四線城市的庫存壓力得到一定緩解。但同時(shí)，中國指數(shù)研究院分析人士指出，熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的敏感性及復(fù)雜性使其走勢(shì)明顯超出了預(yù)期范圍，房?jī)r(jià)地價(jià)非理性上漲會(huì)進(jìn)一步加劇市場(chǎng)及金融風(fēng)險(xiǎn)。

    由此，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，要把防控金融風(fēng)險(xiǎn)放到更加重要的位置，并進(jìn)一步明確住房的居住定位，堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位。

    未來，三四線城市仍有不少庫存需要化解，或?qū)⒂绊懙椒康禺a(chǎn)行業(yè)整體發(fā)展。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，解決庫存問題，除了短期的金融、財(cái)稅政策引導(dǎo)，關(guān)鍵還是在于解決大中小城市長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、資源、人口發(fā)展不均衡的問題，在于解決我國城鎮(zhèn)化發(fā)展不均衡的問題。

    中央政策研究室副主任潘盛洲表示，對(duì)于房地產(chǎn)庫存較多的三四線城市，應(yīng)重點(diǎn)把去庫存和促進(jìn)人口城鎮(zhèn)化結(jié)合起來。通過加快農(nóng)民工市民化，以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點(diǎn)，擴(kuò)大有效需求，打通供需渠道，消化房地產(chǎn)庫存。（記者 李方）

    注：35個(gè)典型城市：北京、上海、廣州、深圳。二線城市：長(zhǎng)春、沈陽、大連、天津、太原、濟(jì)南、青島、南京、杭州、寧波、合肥、南昌、長(zhǎng)沙、福州、廈門、重慶、貴陽、南寧、西安、蘭州、西寧。三線城市：淮南、濟(jì)寧、煙臺(tái)、常州、南通、溫州、九江、荊門、茂名、北海。