“剛需”占主導 廣州二手房交易中小戶型成主力

　　今年二手樓市因政策利好以及一、二級市場的帶動迎來大年。

　　今年二手樓市因政策利好以及一、二級市場的帶動迎來大年。據“陽光家緣”公布數據顯示，截至12月20日，2016年廣州二手房網簽成交量已突破10萬套，其中，番禺、增城等受城市發展帶動的區域，市場關注度進一步提高，二手房網簽成交量分別為19400套和12668套，各占全市整體成交的18%和12%，市場份額較2015年分別增加2個百分點和3個百分點。從政策來看，今年上半年利好頻出，農歷春節以后的契稅新政以及降準，都為購房者送來大禮；“營改增”曾一度給市場帶來不穩定性，但隨即在5月增值稅實施后已厘清；下半年特別是國慶后，市場出現調整，樓市政策收緊，尤其是二手房市場加緊巡查與調控，部分門店紛紛貼出“房源更新中”的告示。

　　中原地產有關人士認為，明年的二手樓市變化，需要關注是否有新的樓市政策出臺。現時部分城市執行“認房認貸”政策，廣州暫未執行，假設明年政府有此動作，將對二手成交量有較大影響，同時抑制投資客戶的入市意欲。不過，有行業人士認為，2016年有七成的客戶是過往沒購房記錄的新買家，相信在下一年，會產生新一批的“剛需”客。而改善型客戶方面，如“二孩”家庭需要置換大面積單位，相信需求會一直比較穩定。

　　經紀眼中的2016：年頭年尾“兩重天”

　　對于中介來說，今年是豐收的一年，不少經紀向記者透露，這是他們入行以來收入最高的一年，即使是金融海嘯后出現V形反彈的2009~2010年也不如今年行情那么好。一位地產人士認為，對中介來說，要么做“量”，把成交宗數做上去；要么做“價”，爭取做大單，總價越高，傭金越多。今年樓市成交宗數破10萬套，故此對中介來說，今年無疑是收入豐厚的一年。

　　中原地產蘇新晴透露，今年業主心態變化較大，如在年初，不少利好消息出臺，業主信心增強，而從10月開始，調控政策出臺，客戶情緒轉向觀望，看樓客減少。中原地產大天河區區域營業總監鄭小暢介紹，廣州樓市價格跟隨其他一線城市變化而變化，但二手成交價格持續在穩定狀態，樓市表現也較為理性。

　　關鍵詞一：

　　政策利好紛至

　　中原地產大天河區區域營業總監蘇新晴介紹，在今年2月開始，廣州二手樓市升溫，不少新政出臺，如“首套房契稅減免”、“0.5個百分點降準”等，讓很多客戶對樓市充滿信心，二手成交量有所上升，對成交價也有一定的影響。

　　中原地產大天河區區域營業總監楊穗娟指出，在上半年里，客戶積極性較強，買家到中原門店的咨詢量增多、看房的積極性提高及入市速度有所加快。

　　合富置業專業人士認為，除了契稅利好和降準外，上半年較受關注的政策調整是“營改增”，當時4月份才引發一次“營業稅末班車”的置業潮，但是后來隨著5月份增值稅實施，稅率和證滿2年免征的優惠延續，市場憂慮情緒出清。進入下半年后，政策環境有所收緊，尤其是“十一”前后各地陸續出臺調控政策，令市場對后市的預期有所改變，市場出現一定程度的觀望情緒。其中，廣州樓市較受市場關注的是公積金貸款政策的調整以及“認房又認貸”是否會在廣州執行。

　　關鍵詞二：

　　“剛需”主導市場

　　政策環境的轉變，促使廣州二手樓市以“剛需”自住為主導的需求格局進一步明顯。據合富置業成交數據統計，2016年廣州二手住宅市場當中，首次置業和改善換房占比分別為61%和29%，首次置業占比較2015年增加約2個百分點，而改善換房占比較2015年則減少約6個百分點。

　　“剛需”占據主導的市場格局，促使2016年廣州二手住宅市場仍以中小戶型物業為成交主力，延續2015年中小戶型物業主導的格局。據合富置業成交數據統計，60~90平方米和90~120平方米受到自住型購房主力的青睞，占比分別為34%和24%，與2015年的占比差不多。

　　關鍵詞三：

　　房貸寬松

　　影響二手樓市的一個重要因素是房貸政策方面，今年的房貸利率水平仍處于多年以來的低位，且不少銀行給予首套房貸一定幅度的利率下浮優惠，最低至基準利率的8折，有利于“剛需”型自住買家購房。對比起2015年，商貸在2016年更受二手房購房者的青睞。

　　據合富置業成交數據統計，2016年廣州二手住宅市場的非一次性付款購房個案當中，商貸購房占比約64%，而公積金貸款購房和組合貸款購房占比分別為13%和23%。商貸購房占比增幅較明顯，較2015年增加約3個百分點。(記者 李鳳荷)