物業糾紛知多少

走出認識誤區  減少矛盾

□周刊記者  胡江濤  文/圖

日常生活中，物業糾紛是讓很多人頭痛的一件事。

業主和物業公司之間發生糾葛，幾乎在每個小區都或多或少地發生過。

本報曾經多次刊登有關物業和業主之間產生矛盾糾紛的報道，一些專家也多次發表觀點。但是，近段時間，不少物業公司開始收取明年的物業費，矛盾又多了起來。

本期，我們再一次聚焦這個老生常談的話題：業主和物業公司常存在哪些誤區？他們之間該如何處理好關系？

市區一小區門口張貼著催交物業費的通知。

誤區1

沒有居住  就不交物業費

談到這個問題之前，我們有必要了解一下物業公司的服務方式——

常規性的公共服務，泛指房屋主體、設備、環境衛生、綠化、治安、消防、車輛道路管理等，這是物業公司必須要做的。針對性的專項服務和委托性的特約服務，是物業公司的選擇項目，可拓展其廣度和深度。

有部分業主認為，他們沒有入住小區，就不應該交物業費。

其實，環境衛生、秩序維護以及物業共用設備的日常運行等公共服務產生的費用，不會因為一個業主或者幾個業主不人住，就會減少。

所以，業主簽了物業合同，原則上無論入住還是不住，都需要交納物業費。記者通過調查得知，眼下，我市很多物業公司為避免發生糾紛，針對這部分業主，往往采取打折收費的方式。

誤區2

將物業公司當成售后服務公司

近段時間，小區業主和房地產開發商、物業公司之間發生了多起糾紛。

這里面，有些糾紛是由于房地產開發商為了銷售房子，對業主進行前期誤導宣傳所致。

一些業主認為，他們入住小區前，物業公司就已經進駐了。物業公司要么是房地產開發商下屬的物業公司，要么經房地產開發商允許后，進入小區開展服務的。無論哪一種，物業公司和房地產開發商有撇不開的關系。因此，物業公司是房地產開發商的“售后服務部門”。

于是，我們看到，當房子出現諸如漏水、墻體開裂等質量問題時，一旦問題得不到及時解決，業主心中就會產生怨氣，常通過拒交物業費表達不滿。

其實，房屋質量問題和房地產開發商有關，物業公司只是在業主和房地產開發商之間協調，起紐帶作用。問題的責任方應該是房地產開發商，而不是物業公司。

誤區3

什么事都找物業公司

暖氣不熱找物業，小區外噪音嚴重找物業，甚至小孩被鄰居家的狗嚇到也找物業……很多業主對物業職責認識不清，一旦出現不和諧的情況，就遷怒于物業公司。

那么，物業公司到底該提供哪些服務呢？

這個問題，本報曾經多次闡述過，這里不再詳解。

其實，業主只要認真看看簽訂的物業合同，就會發現里面約定的有明細條款。合同以外的，業主享有自治權，物管公司無權過問。

維權

保留證據是關鍵

如果業主覺得物業公司服務質量不合格，可以依法追究其違約責任，要求其履行職責或者賠償損失。

如果物業公司有以下行為，業主可以拒絕交納物業費。

一、物業公司沒有和業主簽合同；二、 物業公司擅自擴大收費范圍、提高收費標準。

業主該如何維權？河南筑夢律師事務所主任何銀富認為，首先，業主要保留物業公司的違約證據，事先與物業交涉，并解釋自己不交物業費的理由，保留交涉記錄。一旦物業公司起訴你拖欠物業費，你可以拿出證據辯駁。此外，如果小區有業主委員會，眾業主可以向業主委員會反映，解除與物業公司的服務合同，更換新的物業公司。