近日，浙江省義烏市官方媒體盤點該市近年來部分招商引資重點項目，其中“新城吾悅廣場項目”被列入“投資30億元以上的特別重大項目”名單。《經濟參考報》記者在義烏采訪發(fā)現，正是這個號稱將提升義烏國際化品位的大型城市綜合體項目，被指以“白菜價”獲得義烏市中心城區(qū)核心的地塊，造成近十億國資收益流失。上市公司新城控股（601155，SH）也因此陷入“串標”超低價拿地風波。

　　核心地塊拍出“白菜價”

　　作為新城控股旗下商業(yè)綜合體旗艦，新城吾悅廣場自進駐義烏以來就備受關注。據介紹，新城吾悅廣場是暨萬達廣場之后，義烏迎來的第二個商業(yè)綜合體項目。該項目規(guī)劃總體量超過40萬平方米，涵蓋中心自持大商業(yè)、高檔住宅、酒店式公寓、商業(yè)街等多重業(yè)態(tài)，預計2018年開業(yè)。

　　2015年8月20日，義烏市國土資源局在其網站上發(fā)布的出讓公告顯示，擬出讓“江東路A地塊”，該地塊為商業(yè)、住宅用地，面積73833平方米，容積率1.5—4.3，掛牌起始價10億元。

　　2015年9月21日，新城控股公告披露，通過掛牌出讓程序以10.09億元收購義烏市“江東路A地塊”，并于2015年9月30日前與義烏市國土資源局訂立出讓合同。

　　這一出讓結果在義烏市掀起軒然大波：炙手可熱的“江東路A地塊”，最終被新城控股子公司——新城萬博置業(yè)有限公司（以下簡稱“新城萬博公司”）在起始價上僅加了900萬元就競得，樓面價每平方米僅為3100元左右，遠遠低于周邊房地產項目的樓面價。

　　“江東路A地塊”位于義烏市江東路與賓王路交叉口東南側，毗鄰義烏國際商貿城和體育、會展、文化中心。《經濟參考報》記者采訪得知：與其緊鄰的義烏市文化中心07、08地塊曾在2011年以整宗72.2億元成交，樓面價約每平方米15000元；附近的“久府和園”項目地塊，2010年拍賣時，整宗成交價39億元，樓面價每平方米約13000元。

　　記者調查還發(fā)現，與其一路之隔的“梅湖公館”二手房成交價每平方米都在22000元以上。相比之下，“江東路A地塊”商業(yè)面積占比高達30%以上，顯然更具商業(yè)價值。義烏房產成交信息顯示，該地塊周邊住宅均價達每平方米20000元，商業(yè)設施均價每平方米達40000元以上。

　　在新城吾悅廣場的售樓中心，有工作人員向記者介紹，該地塊是義烏目前最繁華、最絕版、最核心的商住地塊，新城控股早在三年前就開始謀劃該地塊了，正是憑借新城控股與義烏有關政府部門的良好關系，以比預期還要低很多的價格拿到了該地塊的開發(fā)權。工作人員還說，目前已拿到四證，預計到11月初可能會開盤售房。屆時，住宅價格將在每平方米18000元至20000元之間，商鋪的價格預計比住宅的售價貴1倍左右。

　　當地某房產公司一位專業(yè)測算人員對記者表示，“江東路A地塊”保守估值20億元以上，該地塊以10.09億元拍出，國家至少有10億元國有收益流失；開發(fā)完畢后，至少能有20億元以上利潤回報和七萬平方米大型零售商場的固定資產（該固定資產估值約為10億元左右）。

　　街道辦審核引發(fā)競拍者異議

　　一位當地地產商告訴記者，由于“江東路A地塊”性價比很高，即使掛牌起始價、樓面價上浮100%，也有相當誘人的盈利空間。因此，該地塊出讓公告一出，不少房地產企業(yè)躍躍欲試，本地具有一定實力的房地產企業(yè)如建筑房產、久府房產、萬廈房產、九州房產等踴躍參與，綠城、萬達等知名房企都有意謀求。

　　然而，眾多有意競拍的房地產商發(fā)現，義烏市國土資源局2015年8月20日發(fā)布的《國有建設用地使用權掛牌出讓公告》（義土掛［2015］10號）中給參與該地塊競拍的申請人設置了一個前提條件：競拍者需先通過義烏市江東街道辦事處的資格審查，雖然義烏市國土局是“江東路A地塊”出讓人，但競拍者如果沒有江東街道辦事處的審核意見，想參與競拍連門都沒有。

　　記者查閱義烏市“江東路A地塊”《國有建設用地使用權掛牌出讓文件》顯示：報名資格條件由江東路街道辦事處審核，并出具審核意見。

　　有當時曾想參與競拍的房地產企業(yè)人士在接受記者采訪時說，當時江東街道辦事處以種種理由不讓通過資格審查，只能“望地興嘆”；或者，他們去招投標中心拿到招標文件后，也是讓找江東街道辦事處，結果是被告知不符合條件，并且不說明哪些條件不符合；有些房地產企業(yè)則直接被勸退。

　　這種約束性條件引發(fā)了眾多有意競拍者的異議。一位原先準備參與競價的企業(yè)老總認為，上述地塊屬于商業(yè)出讓，但設置條件具有排他性，直接導致不少企業(yè)無法參與競拍，土地價格無法被合理市場價拍出，只能以低價成交。

　　一位要求匿名的當地房地產企業(yè)負責人表示，從去年拍賣結果出來的那一天起，針對該地塊出讓合法性的質疑就從未停止過，多家房地產企業(yè)認為新城吾悅廣場地塊的中標協(xié)議是無效的，應當廢標。

　　2010年12月2日，浙江省國土資源廳《關于進一步規(guī)范住宅用途國有建設用地使用權出讓公告的通知》（浙土資廳函〔2010〕1276號）重申：“國有建設用地使用權招標拍賣掛牌出讓必須堅持公開、公平、公正原則，不能按照特定對象進行“量體裁衣”，設置排他性且唯一性競買或投標條件。”

　　為何在拍賣文件中對競拍者設置“由江東路街道辦事處審核”的前提條件？義烏市國土資源局回應稱：為推進該地塊的開發(fā)，方便群眾生產生活，從2012年起，我市有關單位作了多輪推介招商；公告、出讓文件中競買資格要求為：“中華人民共和國境內外的法人、自然人和其他組織，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，均可申請參加。”“法律、法規(guī)、規(guī)章另有規(guī)定及在本市尚有無故拖欠國有建設用地使用權招拍掛出讓金、違約金等違約行為和被列入義烏市土地、礦業(yè)權出讓黑名單的，不得參加競買活動。”實際工作中，有關單位根據上述要求進行審核；報名截止時，有2家企業(yè)報名參與競買并取得競買人資格，分別為新城萬博公司與皓尊置業(yè)公司。上海皓尊置業(yè)有限公司（以下簡稱皓尊置業(yè)公司）是2015年6月份成立的，注冊資金僅為1000萬元。

　　江東街道辦事處在審核過程中對競拍者又是如何審核的呢？江東街道辦事處黨政辦公室一位工作人員對《經濟參考報》記者表示：在這個事上，我們不接受采訪。記者多次致電曾負責該地塊審核工作的江東街道辦事處原副主任、現任黨工委委員張瑋瑋，張瑋瑋均未接聽電話。記者發(fā)短信，張瑋瑋也未做回應。

　　在地塊出讓過程中，競買人報名資格，先要由義烏江東街道辦事處審核，并出具審核意見，否則無法入圍。浙江省國土資源廳土地利用管理處副處長毛茵表示，這種行為是不允許的。記者了解到，對義烏江東路A地塊涉嫌違規(guī)“招拍掛”的認定已轉至浙江省檢察院舉報中心。

　　兩參與投標企業(yè)被指有串標嫌疑

　　在義烏市國土資源局解釋說明中：僅有兩家企業(yè)報名參加競買并取得競買人資格，分別為新城萬博公司與皓尊置業(yè)公司；最終，去年9月21日，由新城萬博公司以10.09億元的價格競得“江東路A地塊”的土地使用權；后按公告規(guī)定，受讓人變更為由新城萬博公司設立的義烏吾悅房地產發(fā)展有限公司（以下簡稱義烏吾悅公司）。

　　對此結果，有多家房地產企業(yè)認為，兩家參與投標企業(yè)在該地塊拍賣中有“串標”的可能性：“首先，皓尊置業(yè)的股東是上海中梁地產集團，并且正好在土地中標時間2015年臨時注冊，只有1000萬元的注冊資本。其次，皓尊置業(yè)在已經交了5億元的保證金之后，居然因為投標價只差900萬元，就拱手讓新城萬博公司中標，10億元的起拍價格僅加價900萬元，皓尊置業(yè)就放棄了，這顯然不符合常理；第三，皓尊置業(yè)的母公司中梁地產集團與新城萬博母公司新城控股之間合作緊密，曾聯(lián)手做過多個項目。”

　　記者通過查閱工商登記資料發(fā)現，該地塊的受讓人義烏吾悅公司最終是由兩家參與投標企業(yè)共同控制。

　　新城萬博在2015年10月19日同時成立了由其100%控股的義烏新城萬博房地產開發(fā)有限公司和吾悅房產公司。

　　據調查，吾悅房產注冊資本1960.79萬元，最初由新城萬博100%控股，2015年12月31日股權又變更為新城萬博持股51%，金華瑞禾貿易有限公司持股49%。

　　金華瑞禾貿易有限公司，注冊資本100萬元，成立于2014年2月27日，股東分別為田景文持股51%、朱晅持股49%，在2015年10月28日，它的股權變更為上海融豪置業(yè)有限公司100%控股，11月16日股權又變更為金華市景沐投資有限公司持股20%，上海融豪置業(yè)有限公司持股80%。原股東朱晅任公司董事，原股東田景文任公司監(jiān)事。上海融豪置業(yè)有限公司成立于2015年8月14日，由上海中梁地產集團100%控股。

　　值得注意的是，上海中梁地產集團也是義烏市“江東路A地塊”兩名參與競拍方之一皓尊置業(yè)公司的股東。

　　針對串標質疑，《經濟參考報》記者致電新城控股，一位工作人員對記者表示：董秘陳鵬不在，一般不會將問題轉給陳鵬。(王文志)