“地王”潮宜疏不宜堵

    8月17日，上海靜安（原閘北）中興社區(qū)一幅地塊拍賣。經(jīng)18家開發(fā)商現(xiàn)場逾400輪激烈競拍，該地塊從46億元的起拍價(jià)暴漲，最終為閩系開發(fā)商融信中國控股有限公司（以下簡稱“融信”）以110.1億元拍得，溢價(jià)率為139%。按照未剔除保障房配套和商建的名義樓板價(jià)計(jì)算，單價(jià)已逾10萬元/平方米，按可售面積計(jì)算的樓板價(jià)則高達(dá)14.3萬元/平方米，為全國住宅土地市場單價(jià)之最。

    除了“地王”高潮不退，中標(biāo)者融信自身的高負(fù)債也引發(fā)關(guān)注。成立于2003年9月的融信，一直以高負(fù)債率著稱。盡管從最初1541%的負(fù)債率已逐步降至85.42%，但對比來看，在港股40家地產(chǎn)公司中，該公司的負(fù)債率仍居前位。

    如果是一家企業(yè)或單單一塊地皮如此，其實(shí)也并不可怕。而令人警惕的是，這種激進(jìn)“爭地王”的大戲已經(jīng)多次上演。盡管近兩個(gè)月以來，從一線到二線熱點(diǎn)城市不斷有限購政策出臺，銀行對于房屋的信貸政策也在同步收緊，但地王仍然接連出現(xiàn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，僅8月上旬，武漢、合肥、成都、上海等地再次拍出10宗溢價(jià)率超過100%的高價(jià)地。而前7個(gè)月，全國總價(jià)超過10億元的地塊（住宅和商業(yè)類）多達(dá)257宗，其中，溢價(jià)率超過100%的“地王”合計(jì)128宗。

    由此可見，僅靠“堵”難以澆滅地產(chǎn)商的熱情。而要想真正實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，必須找準(zhǔn)房地產(chǎn)熱數(shù)年不退的根本原因，對癥下藥，疏解資金涌向樓市的狂熱。

    首先，過去數(shù)十年來，剛性購房需求推動(dòng)樓市持續(xù)升溫。

    但是，這種剛需不僅是“居者有其屋”的現(xiàn)實(shí)需求，還有“丈母娘經(jīng)濟(jì)”以及“安土重遷”的文化需求，更有戶籍政策及衍生的教育、醫(yī)療等“制度性需求”。除了第一種自住型剛需應(yīng)盡量滿足外，第二種剛需要在長時(shí)間內(nèi)加以引導(dǎo)，第三種剛需則可通過更廣泛的制度性改革加以調(diào)節(jié)。

    短期內(nèi)，在產(chǎn)權(quán)制度上做更多設(shè)計(jì)可在一定程度上緩解上述壓力。例如，部分單位曾經(jīng)設(shè)置“期權(quán)房”，即員工先支付少量資金獲得居住權(quán)，在某個(gè)單位供職一定時(shí)期后可獲得完整產(chǎn)權(quán)或者有權(quán)按照市場價(jià)格的一定比例增付購房款，以獲得完整產(chǎn)權(quán)。

    而長期來看，在當(dāng)前樓市冰火兩重天的格局下，如果政府要想平衡樓市發(fā)展，還應(yīng)當(dāng)強(qiáng)化多領(lǐng)域的政策改革，如減輕現(xiàn)行戶籍制度的約束，減輕城市間資源、發(fā)展空間的巨大差異，鼓勵(lì)百姓多元化的發(fā)展路徑，從而減少老百姓特別是重點(diǎn)城市“無自有產(chǎn)權(quán)住房”的恐慌心態(tài)。

    其次，投資渠道和優(yōu)質(zhì)投資標(biāo)的稀缺。

    “地王”頻現(xiàn)的根本動(dòng)力還在于開發(fā)商的自身利益。資本的逐利性決定了其總向高回報(bào)率處流動(dòng)。從此前大宗商品、黃金甚至船舶等產(chǎn)品價(jià)格的陡起陡落，到現(xiàn)在資本價(jià)格的驟增驟減，莫不如是。

    房地產(chǎn)特別是重點(diǎn)城市的房地產(chǎn)作為十多年來中國最穩(wěn)妥的標(biāo)的，成為資本追逐的對象不足為奇。盡管驟然嚴(yán)苛的一線城市樓市“去火”新政，讓很多觀望和猶豫的準(zhǔn)購房者覺得迷茫，三、四線城市高企的庫存也讓開發(fā)商絞盡腦汁，但問題真正的痛處還在于，如果資金不投向房地產(chǎn)，還能流向何處？無論如何，在普通投資者或各大企業(yè)心目中，如果房地產(chǎn)仍是最穩(wěn)妥的投資標(biāo)的，那么房價(jià)上漲的預(yù)期就難以扭轉(zhuǎn)，“地王”頻現(xiàn)也不會(huì)停止。

    再次，政府土地財(cái)政對房地產(chǎn)高度依賴。

    如前文所述，消費(fèi)者有住房需求，開發(fā)商愿意選擇最安全的投資標(biāo)的，而地方政府對樓市高溫的態(tài)度則相對復(fù)雜。一方面，擔(dān)心房價(jià)飛漲，形成巨大泡沫，積累風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，財(cái)政收入又對房地產(chǎn)市場高度依賴。如果這部分收入驟然降低，難免令其捉襟見肘。

    但是，本輪樓市的調(diào)整期，也是地方財(cái)政結(jié)構(gòu)的警示期。長期以來，土地財(cái)政讓城市的發(fā)展被動(dòng)跟著樓市發(fā)展亦步亦趨，其弊大于利。實(shí)際上，與其想盡辦法對樓市進(jìn)行微刺激，不如多思考如何拓展財(cái)政收入渠道，調(diào)節(jié)財(cái)政收入結(jié)構(gòu)，逐步提高國有資本上繳比例，真正實(shí)現(xiàn)全口徑預(yù)算管理，提高財(cái)政資金使用效率。唯有如此，地方政府才能逐漸擺脫對土地財(cái)政的依賴。

    總之，無論是通過行政指令，還是信貸調(diào)控措施影響樓市，在短期內(nèi)或有效，但長期看，依然需要長效制度。唯有找到房價(jià)高企、樓市持續(xù)高溫的真正原因，對癥下藥，疏解消費(fèi)者“搶時(shí)入市”的壓力、投資者爭搶“稀缺投資標(biāo)的”的壓力以及政府對賣地收入高度依賴的財(cái)政壓力，方有可能從根本上化解政策被動(dòng)跟隨樓市冷熱搖擺、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整屢屢遇阻的現(xiàn)狀。(馬梅若)