土地斷頓3月后 為鞏固市場房企多方式求生存

        土地斷頓3月后

    為了鞏固北京市場，房企除了在招拍掛市場積極拿地外，還要通過項目合作、股權入股等方式求生存

    在不少業內人士看來，長期宅地供應不足可能會引發連鎖反應。供需矛盾導致最顯而易見的結果就是：每出來一塊地就造就一個地王。

    在全國各地土地市場“捷報頻傳”之時，曾被所有房企爭先恐后進駐的熱土——北京，土地市場卻一片寂靜，并已長達三個月之久。手中彈藥充足的房企，除了繼續等待，似乎并沒有更好的辦法；但在絕大多數受訪者看來，真正讓人心生隱憂的是，一旦推出新地塊遭遇瘋搶后催生新地王，對未來市場的影響將會持續擴大。

    現象

    宅地供應節奏刷新歷史新低

    與全國其他城市轟轟烈烈的土地市場相比，作為眾多房企兵家必爭之地的北京卻是出奇平靜。7月7日北京成交一宗通州經營性土地后，北京再次進入土地斷供期。但業內人士指出，由于通州地塊為環球影城二期定制地塊，所以繼6月2日成交了位于延慶、中關村和順義三宗地塊后，實際上并無其他土地成交。而上述三宗地塊均是在4月29日掛牌，這也意味著在此后的5、6、7三個月，北京已經無住宅土地新增供應。

    根據國土資源局公開統計，今年截止到目前，北京共實現7宗住宅地塊成交，與過去五年同期平均20塊的成交數量相比，無論是成交面積還是成交金額都形成較大的差距，創造了2012年以來的最低紀錄。而在成交量萎縮的同時，地塊成交平均樓面價已達到19972元/平方米，達到歷史的新高。

    在眾多業內人士看來，盡管土地供應速度較慢，但今年以來北京土地市場受歡迎程度較高，主要受到市場去化速度較快的影響。根據亞豪機構數據統計顯示，今年前7個月，北京商品住宅（不含商住房）共實現成交33772套，創造了近三年同期的新高，而與此同時住宅庫存量急劇下滑至6.28萬套，庫存消化周期是13個月。實際上，如果將商住房成交也計算在內，前7個月商品住宅的成交已經達到73753套。

    “從這個角度看，無論是住宅還是商服地塊，進入市場后就沒有賣不出去的房子。”一位業內人士綜合上半年市場成交的情況表示，甚至一些之前陷入困境的項目也在上半年成功“解套”。

    亞豪機構市場部總監郭毅告訴記者，北京土地供應節奏的放緩是城市發展到一定階段的必然趨勢，歐美、香港都如此。

    探因

    功能規劃調整導致暫緩推地？

    在接受記者采訪的過程中，不少房企都表示，無論是從年初國土局的供地計劃還是各路小道消息，都表明“今年土地還是應該有量的”。

    目前市場上有消息稱，未來在亦莊板塊有兩宗容積率為1.2的土地即將入市，根據此前新房市場成交以及土地供應稀缺，房企拼搶的狀態來看，有業內人士已經給這兩宗地塊貼上了“準地王”的標簽：預計最終成交樓面價將會超過6萬元/平方米。但對于地塊推出的時間，卻沒有一個確切的說法。

    事實上，類似上述這種栩栩如生的地塊入市消息在坊間不絕于耳。南五環外某項目負責人也對記者透露，就在自家項目旁邊有一塊住宅地塊將會在今年推出，這也是該區域內近十年來唯一一塊住宅用地，預計成交后的最低樓面價不會低于6萬-7萬元/平方米，而該項目所屬的集團對此地塊已經跟蹤多年，并表示勢在必得。“原本說上半年就要推出來的，但不知道什么原因到現在還沒什么動靜。”該項目負責人告訴記者。

    據某知名房企土地投拍部門的人士表示，通過多方溝通，年內地塊的集中放量還是會有。但目前北京功能結構性區域規劃的調整太多，主管部門也有些情非得已。“比如朝陽東壩區域之前的定位是第四使館區+CBD，但在功能調整規劃之后就不再提CBD了，至于以后會怎樣發展，都說不好。”該人士表示，主管部門比開發商想得更明白，知道什么地塊在什么樣的時間段推出更合適。以通州東遷為例，按照通常的邏輯，通州應該大量出地，肯定企業都會去瘋搶，但除了定制地塊，其實一塊地都沒有放出來。

    房企

    要么走 要么等

    市場需求的旺盛以及有效庫存的見底，使得北京土地市場雖然競爭激烈，價格高企，但眾多房企仍然蜂擁而至；而北京的特殊地位，使得一些之前從未涉及北京的南方系名企也在伺機尋找機會，通過拿地進京。

    某南方系房企營銷負責人告訴記者，近兩年一直在北京找地，也曾親臨土地拍賣市場參與競爭，但始終沒有收獲，本來今年打算背水一戰，沒想到北京出地這么少，無奈只好轉戰其他一線城市，在同樣火爆的深圳市場收獲多宗地塊。

    中國中央別墅區發展研究院創辦人劉東告訴記者，較之于購房人看著房價庫存套數減少的焦慮，開發商面對供地稀缺的狀態更加恐慌。“即便是在北京已經深耕很多年的開發商，手里能夠做開發的項目也只夠支持3年左右。”

    但在多位房企人士看來，對于土地供應節奏的這件事表示無奈，但也在正常范圍之內。“畢竟供應決策權不在我們，企業能做的只是調整好節奏去適應現狀。”一位上市房企相關負責人表示，對于土地儲備，所有的企業都有需求，一旦市場上推出合適的地塊，仍然會積極去爭取。

    業內人士認為，在生產資料相對緊缺的情況下，無論是通過項目合作還是出資入股等多種方式，房企在北京市場的生存方式反而更多元化。

    影響

    市場量少、價高

    “長期用地供應不足，可能會引起一定的連鎖反應。”劉東指出，供應量與需求端形成的矛盾導致最顯而易見的結果就是，長期不供地，每出來一塊地就造就一個地王。

    對此，某房企負責人表達了不同的觀點：“長久的土地斷供不一定會引發哄搶，也許還會流拍。比如當年的孫河地王，就是預期過高，放出來的時候體量巨大，沒有開發商能吃下，最終導致流拍；后來也是經過拆分后二次上市才消化掉。”他表示，盡管房企對于北京這個城市如饑似渴，但地塊的推出還是取決于多方預期和判斷。

    還有業內人士指出，未來北京土地供應一定是越來越少的狀態，其中很大一部分重心將圍繞疏解非首都功能來展開。一位資深業內人士向記者表示，從北京市土地出讓未來三年的規劃來看，其實東南西北城都有，但從已出讓的地塊就能看出來，未來要著重發展的是西南板塊，包括門頭溝、豐臺和大興。

    盡管對于土地市場的判斷莫衷一是，但對于土地成本為將來市場帶來持續攀升的預期，各界人士的看法幾乎一致。

    根據中原地產統計數據顯示，北京歷史累計土地出讓經營性用地樓面價超過3萬的地塊合計有59宗，這59宗地塊合計土地出讓金為1919.38億，而截至2016年6月16日，銷售額只有224.8億。而從地塊的平均成本價看，樓面價平均高達3.8萬，按照基本成本測算，銷售價格需要在6萬左右。

    中原地產分析師張大偉測算后指出，目前北京的房價銷售均價在3.5萬左右，這部分地塊入市的難度依然非常大。對于這1919.38億地塊來說，未來3年如果銷售額不到2000億以上，很可能出現部分項目資金鏈方面的風險。(記者 李捷)