日前，英國(guó)脫歐帶來(lái)的市場(chǎng)沖擊已經(jīng)超出外匯市場(chǎng)、債券市場(chǎng)和股票市場(chǎng)，開(kāi)始蔓延至房地產(chǎn)市場(chǎng)。自7月4日以來(lái)，英國(guó)國(guó)內(nèi)多家地產(chǎn)投資基金開(kāi)始暫停投資者贖回，這引起了投資者和監(jiān)管部門(mén)的不安和關(guān)注。

　　近年來(lái)，在英國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)程中，海外投資者影響力巨大，尤其是在倫敦和英格蘭東南部地區(qū)。大量海外資金的入市是英國(guó)商業(yè)地產(chǎn)牛市的重要原因。自2009年開(kāi)始，海外投資者購(gòu)房占總體交易的比重一直維持在45%以上。在2012年至2015年英國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇進(jìn)程中，牛市為商業(yè)地產(chǎn)投資基金每年帶來(lái)雙位數(shù)的投資回報(bào)。

　　然而，進(jìn)入2016年一季度以來(lái)，在英國(guó)退歐風(fēng)險(xiǎn)影響下，海外投資者在英國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)投資下降了50%。英國(guó)商業(yè)地產(chǎn)基金面臨嚴(yán)重的資金流出壓力。4月份商業(yè)地產(chǎn)基金凈流出規(guī)模高達(dá)1.37億英鎊，5月份更是上升至3.6億英鎊。

　　脫歐公投結(jié)果公布之后，悲觀情緒開(kāi)始主導(dǎo)海外投資者決策。短期內(nèi)，市場(chǎng)對(duì)海外企業(yè)撤離英國(guó)的擔(dān)憂導(dǎo)致倫敦商業(yè)地產(chǎn)需求下降，中長(zhǎng)期內(nèi)則擔(dān)憂英國(guó)本土經(jīng)濟(jì)停滯壓制商業(yè)地產(chǎn)需求。在此負(fù)面情緒影響下，英國(guó)境內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)投資基金市值縮水了4.5%至5%。商業(yè)地產(chǎn)基金也面臨大規(guī)模投資者要求贖回資產(chǎn)的壓力，流動(dòng)性逐漸耗竭。從7月4日開(kāi)始，流動(dòng)性耗竭的標(biāo)準(zhǔn)人壽、英杰華、M&G投資以及亨德森全球投資的商業(yè)地產(chǎn)基金陸續(xù)宣布暫停所有交易，并在一定期限內(nèi)禁止投資者贖回。這一決定將100億英鎊左右的資產(chǎn)鎖定，引起了投資者的擔(dān)憂。

　　密切關(guān)注市場(chǎng)波動(dòng)的英格蘭銀行金融政策委員會(huì)強(qiáng)調(diào)，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)有可能被放大。在脫歐公投之前，各方認(rèn)為脫歐會(huì)導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格下降10%以上。但是，由于商業(yè)地產(chǎn)交易頻率較低，市場(chǎng)達(dá)到均衡價(jià)格水平需要較長(zhǎng)的時(shí)間。在這一時(shí)段內(nèi)，脫歐帶來(lái)的市場(chǎng)悲觀情緒將持續(xù)沖擊地產(chǎn)投資基金。巨大的贖回壓力有可能導(dǎo)致地產(chǎn)基金未來(lái)在鎖定期后大規(guī)模銷(xiāo)售地產(chǎn)以變現(xiàn)，這將導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)一步下探，形成新一輪惡性循環(huán)，放大市場(chǎng)下行壓力。

　　事實(shí)上，各大投資基金在聲明中都強(qiáng)調(diào)，當(dāng)前暫停交易正是為了避免“異常的市場(chǎng)環(huán)境損害投資回報(bào)”。分析認(rèn)為，未來(lái)任何一筆新的資金贖回都將意味著上述基金不得不拋售持有房產(chǎn)以籌集資金應(yīng)對(duì)。

　　各大基金都在竭力避免2007年地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫崩潰時(shí)的場(chǎng)景。當(dāng)時(shí)英國(guó)地產(chǎn)投資基金同樣面臨投資者贖回激增的局面。樂(lè)觀分析認(rèn)為，這一局面出現(xiàn)的可能性不高，英國(guó)商業(yè)地產(chǎn)面臨的環(huán)境并非完全利空。當(dāng)前，英國(guó)國(guó)內(nèi)利率處于歷史低位，未來(lái)還有可能進(jìn)一步降息；同時(shí)，英鎊對(duì)美元匯率已經(jīng)下探至1.3以下，下行壓力依然存在。這兩大因素對(duì)高度國(guó)際化的倫敦商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)疑是利好的。

　　針對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)對(duì)英國(guó)金融系統(tǒng)的沖擊，各方認(rèn)為總體影響相對(duì)可控。央行金融政策委員會(huì)表示，英國(guó)銀行系統(tǒng)的韌性已經(jīng)有了大幅提升。歷年銀行壓力測(cè)試的場(chǎng)景都要比當(dāng)前經(jīng)歷的情況更為極端。以2014年銀行壓力測(cè)試為例，當(dāng)時(shí)假設(shè)“英鎊貶值30%，住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)分別下降35%和30%”，英國(guó)銀行系統(tǒng)仍有足夠的資源應(yīng)對(duì)上述情況。

　　雖然從壓力測(cè)試的結(jié)果看英國(guó)房?jī)r(jià)下滑對(duì)于銀行系統(tǒng)的沖擊可控，但是央行金融政策委員會(huì)依然高度關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)發(fā)展，并將其列為未來(lái)核心關(guān)注的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)之一。這一擔(dān)憂不無(wú)道理。一方面，銀行壓力測(cè)試雖然結(jié)果樂(lè)觀，但是測(cè)試主要集中在7家大型銀行，市場(chǎng)負(fù)面情緒的影響往往超出預(yù)期，各方仍然擔(dān)憂房?jī)r(jià)下跌對(duì)英國(guó)金融系統(tǒng)負(fù)面沖擊超出預(yù)期；另一方面，市場(chǎng)無(wú)法估計(jì)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的杠桿率。當(dāng)前英國(guó)國(guó)內(nèi)居民住宅市場(chǎng)杠桿率相對(duì)可控，但是商業(yè)地產(chǎn)杠桿率難以估計(jì)。一旦未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)投資基金在巨大贖回壓力下大規(guī)模拋售旗下資產(chǎn)，英國(guó)國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)下行壓力將進(jìn)一步加劇，后續(xù)發(fā)展對(duì)于銀行業(yè)的影響尚無(wú)法估計(jì)。