房地產(chǎn)企業(yè)總體負(fù)債不降反升

　  6月份以來，土地市場持續(xù)高溫，一二線城市新推地塊尤其是住宅型用地被普遍“地王化”。另一方面，住宅成交量正在逐步回落，業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為二季度樓市將進(jìn)入階段性盤整。因此，高價拿地的企業(yè)未來將面臨資金鏈方面的潛在風(fēng)險。

　　克而瑞研究中心6月5日的研究報告指出，受益于2015年至今寬松的貨幣政策，上市房企發(fā)債頻繁，債務(wù)結(jié)構(gòu)得到了優(yōu)化，短期償債風(fēng)險也得以降低。但長期來看，由于土地總價明顯上升，房企的投資力度也不斷加大，總體負(fù)債規(guī)模不降反升。

　　該機(jī)構(gòu)的研究結(jié)果顯示，多數(shù)房企有息負(fù)債總額正在增加。2015年，65家重點(diǎn)房企有息負(fù)債總額為32300.85億元，平均有息負(fù)債為496.94億元。細(xì)分來看，大中型房企有息負(fù)債總額高企，主要由于重點(diǎn)城市樓市火爆，企業(yè)加快布局，資金需求量陡增，同時國內(nèi)融資渠道增多、成本降低，以大型和國資房企為代表的單筆融資規(guī)模增大。而中小型和區(qū)域型房企的有息負(fù)債總額相對較低，一方面是受限于企業(yè)規(guī)模與擴(kuò)張速度，資金缺口和融資能力較低；另一方面，“輕資產(chǎn)”介入降低企業(yè)負(fù)債壓力。

　　值得一提的是，有息負(fù)債總額排名前十的企業(yè)以大中型房企為主。其中，恒大、綠地位列前兩位，分別為2969.06億元和2398.75億元，萬達(dá)、中國中鐵、中國鐵建、保利有息負(fù)債也超千億元。同比2014年，恒大有息負(fù)債漲幅最高，達(dá)90%；碧桂園漲幅排名第二，達(dá)到47%。

　　此外，凈負(fù)債率最高的前十家企業(yè)以中小房企為主。克而瑞的研報指出，排名第一的為云南城投，凈負(fù)債率為434%，同比2014年上升89個百分點(diǎn)；其次，為信達(dá)和綠地，凈負(fù)債率分別為281%和273%，分別同比2014年上升89個百分點(diǎn)和97個百分點(diǎn)。

　　在分析企業(yè)高負(fù)債率背后的原因時，朱一鳴指出，以信達(dá)、華發(fā)為代表的有國資背景的企業(yè)，融資渠道多元、外借資金成本低，拿地布局表現(xiàn)激進(jìn)，造成資金鏈繃緊，凈負(fù)債率持續(xù)攀升。

　　整體來看，2015年65家重點(diǎn)房企短期負(fù)債總額為10330.56億元，平均短期負(fù)債158.93億元。2015年末，短期有息負(fù)債最高的十家企業(yè)分別是恒大、中國中鐵、中國鐵建、綠地、萬達(dá)、保利、富力地產(chǎn)、萬科、碧桂園、陽光城。

　　對此，朱一鳴分析表示，從恒大、綠地、萬達(dá)、保利等企業(yè)可以看出，短期有息負(fù)債的總額和房企的規(guī)模基本是呈正相關(guān)的，規(guī)模越大的企業(yè)短期有息負(fù)債的總額也就會越高。針對企業(yè)償債能力，他進(jìn)一步表示，在當(dāng)前市場背景下，房企規(guī)模越大，越應(yīng)當(dāng)拓展融資渠道，減小土地投資力度，降低財務(wù)風(fēng)險。