二線城市高價地塊頻出 下半年或進入調控窗口期

　　蘇州年內土地成交金額為754.4億元

　　當前，一線城市土地稀缺、地價高漲，而三四線城市庫存高企、活力不足。相對而言，二線城市的市場和政策環境相對溫和，成為房地產企業角逐拿地的主要戰場。近幾周的土地成交數據顯示，南京、蘇州等二線城市高價地頻出，地價走勢已經開始向一線城市看齊。業內人士稱，二線城市地價非理性上漲，土地市場過熱勢必會進一步催漲房價，未來樓市政策面臨收緊的概率很大。

　　二線城市高價地頻出

　　5月24日，蘇州有11宗地塊進入拍賣程序，其中有8宗限價地塊。這8宗地塊最終成交時，有5宗土地的溢價率超過100%。其中，樓面價14097元/平方米的“蘇地2016－WG－27號”地塊溢價率最高，達到196%；溢價率116%的26號地塊樓面價最高，達到19046元/平方米。11宗土地合計成交金額為235.7億元，土地平均溢價率115%。截至24日，蘇州年內土地成交金額為754.4億元，同比漲幅高達860%。高價地不僅僅出現在蘇州市場，5月24日，武漢也成功出讓8宗地塊。寧波、福州也在同一天出現區域地王。

　　市場數據顯示，4月份，蘇州、南京、寧波、杭州、常州、溫州、無錫等城市的土地出讓金同比增長均超過200%，其中蘇州、南京兩地出讓金規模分別達347.9億元、147.5億元，為全國出讓金收入最高的兩個城市。綜合來看，2016年以來土地成交金額排名前十的城市中，二線城市占據8個名額，蘇州、南京、合肥平均溢價率高達100%以上。

　　大型房企轉戰二線城市

　　分析人士認為，當前一線城市土地稀缺、地價高漲，北上廣等地先后出臺了針對土地市場的間接性收緊政策，而三線城市仍然在去庫存當中，所以，很多大型房企選擇把二線城市當作拿地布局的主戰場。

　　中原地產首席分析師張大偉說，2016年土地市場上樓面價新地王已經達到了150宗，一二線城市的土地接近全面地王化。“目前，創造地王的基本都是上市企業和國企，其資金實力雄厚，對未來市場波動的抵抗能力也更強。”他說。

　　“此外，二線城市土地市場火爆程度超過一線城市最主要的原因是政策因素。”張大偉分析認為，今年3月份一線城市出臺了不同力度的約束性政策，抑制了當地房地產市場，相比之下，二線城市寬松程度仍然很大。所以，今年前4月資金寬松的房地產企業在土地市場表現活躍。

　　5月16日，融創中國董事長孫宏斌表示，2015年融創中國刻意避開一線城市過熱的土地市場，選擇進入濟南、南京、成都、西安和武漢等二線核心城市獲取價格合理的土地，完成在這些城市的土地儲備布局。不過，孫宏斌表示，近期二線城市的土地市場已經開始出現泡沫。

　　過熱城市或面臨政策收緊

　　同策咨詢研究部總監張宏偉告訴記者，二線城市樓市火爆、地王頻出，下半年這些城市有可能步入政策調整的窗口期。

　　“即使在一線城市，房價上漲也是有‘天花板’的，不可能無止境上漲。”張宏偉說，“南京等二線城市的土地市場尤其是住宅類用地地王頻出，政策措施并未從根本上抑制投資投機性需求，也沒有起到防止樓市過熱與房價過快上漲的作用。如果這些城市樓市繼續火爆，地王頻現的狀況持續，那么未來的政策層面將不得不繼續從嚴。”