上市房企加速戰略轉型

 　隨著利潤空間不斷受到擠壓，不少上市房地產企業開始尋求新的發展方式以及戰略方向。但業內人士表示，房企戰略轉型也需根據自身特點推進，不可盲目跟風。

　　利潤持續走低

　　國務院發展研究中心企業研究所、清華大學房地產研究所、中國指數研究院近日聯合發布的“2016中國房地產上市公司TOP10研究報告”（以下簡稱報告）顯示，2015年房地產上市公司銷售業績穩定增長，經營規模獲得新突破：滬深及內地在港上市房地產公司的營業收入均值達到123.35億元，同比增長15.09%。同期，房地產上市公司的盈利規模整體保持增長，滬深及內地在港上市房地產公司的凈利潤均值為16.03億元，同比增長6.44%，增速低于上一年1.36個百分點。

　　報告顯示，2015年房地產上市公司的毛利率與凈利潤率延續近年來下滑趨勢，連續四年走低。受行業供需關系變化影響，房企為提升項目去化水平而加大營銷、管理投入，導致利潤空間被削薄。此外，一、二線城市土地市場的火爆推動土地成本高企。總結2015年上市房企的表現，圍繞主業轉型升級、緊抓行業兼并收購和重組機遇、布局緊隨國家戰略的房地產上市公司獲得了資本市場較多青睞。其中亮點之一，便是謀求轉型，發展多元化業務，積極打造新利潤增長點的上市房企。

　　中信證券分析師陳聰表示，地產企業的轉型在很久以前就已經開始。小公司需要新出路，因為小公司在融資、拿地、開發、銷售方面都沒有優勢，開發業務見不到未來。大公司也在找新出路，因為可供拿地的區域越來越少，土地價格居高不下，地產業務投資機會越來越少。

　　前述報告也指出，大型上市房企憑借規模和實力進行股權或項目收購，成就規模市值，中小房企則在醫療、互聯網、金融等資本市場熱點領域展開跨界并購，以此帶動股價上漲，推動公司市值提升。通過分拆具有競爭力的新業務上市，房地產上市公司實現了市值規模的快速擴張。

　　房企各有高招

　　華遠地產2015年年報顯示，華遠地產依托地產優勢，開始嘗試轉型。2015年，華遠“1+N”戰略全面落地。與諾亞財富合作為客戶提供金融理財等系列服務；與北醫醫療公司合作開展社區線上線下服務；與專業性的教育運營團隊合作開展以兒童國際英語為主線的社區教育服務等。

　　東興證券研究報告認為，華遠地產推進轉型的步伐較為謹慎，基于原有地產優勢而發展起來的新興業務風險較小，不論是“地產+互聯網”還是“地產+金融”，還是其他方向的轉型，都是以原有的房地產開發服務作為最基礎的條件。而這種轉型方式也被認為是更適合華遠這種傳統的國有地產企業，未來華遠成功轉型綜合服務提供商的概率較大。

　　類似于華遠地產切中地產相關業務領域的房企不在少數，比如新城控股開始布局養老地產；首開股份與文投合作，布局文化地產；陽光城繼續加大對幼教行業的整合和收購，形成“幼兒園孵化基地”占據更大市場份額。

　　但中信證券研究報告認為，深入地產相關領域對地產公司來說雖然容易，但進入這些領域取得成功往往比較困難。相反，一些小企業將資源轉移到了與地產無關的領域，這樣的轉型稱之為“去地產化”的業務轉型。有時去地產化反而有可能短期帶動公司估值提升。

　　當下已經有一些公司開始將資源轉移到非地產業務領域的企業。比如，華業資本收購了捷爾醫療100%股權；銀億股份收購ARC，切入汽車安全氣囊氣體發生器領域；泛海控股戰略入股中民投、萬達影視和青島萬達影視等。

　　但克而瑞研究報告也指出，作為典型的規模開發企業還是要思考如何發揮既有的優勢，實現銷售最大化，保持行業地位。記者 彭揚