萬科西廬圍墻能否說拆就拆

    “我們2014年去看房的時候圍墻就存在了，一層比二層貴那么多，圍墻相當于我們花錢買的。這墻已經存在將近兩年，怎么能說拆就拆？”萬科西廬的一位業主質疑道

 

    “如果圍墻的問題無法妥善解決，我們下一步可能會起訴杭州萬科。”5月13日，杭州萬科西廬的業主陳女士告訴法治周末記者。

 

    在此之前，陳女士以及萬科西廬的其他93位業主已經為圍墻的問題奔走數月。

 

    陳女士告訴記者，2014年她去項目售樓處看房時，銷售人員就表示一層帶有庭院和圍墻，樣板間和售樓處沙盤也顯示一層有圍墻，而且開發商杭州萬州置業有限公司（因杭州萬州置業有限公司為萬科在杭州設立的項目公司，該公司以下簡稱為杭州萬科）在2015年年底交房時提供給業主的《房屋交付須知》里明確寫道：“庭院交付為實體圍墻。”

 

    為了證明自己所述為實，陳女士向記者出示了蓋有杭州萬科公章的《房屋交付須知》。

 

    但在購房近兩年之后，在2016年2月底，陳女士等業主了解到，城管部門認定萬科西廬在一層筑起的圍墻是違章建筑，需要拆除。

 

    “當時就是因為考慮到圍墻的存在，使得一層房屋顯得有別墅性質，且更具私密性，所以我們當時比二層業主多花幾十萬元甚至上百萬元，購買了一層的房屋。”陳女士告訴記者。

 

    因而，現在圍墻可能會被拆除的事實，讓陳女士等人不能接受。

 

    “我們2014年去看房的時候圍墻就存在了，一層比二層貴那么多，圍墻相當于我們花錢買的。這墻已經存在將近兩年，怎么能說拆就拆？”陳女士質疑道。

 

    就陳女士所提的這些問題，杭州萬科公關人士在回復法治周末記者采訪時表示，政府相關部門已經介入一樓庭院問題，目前還在行政程序過程中，尚未形成最終結論，公司會持續與一樓業主保持溝通，共同協商解決方案。

 

    對于陳女士所說的房屋價格問題，杭州萬科公關人士則表示，房屋銷售是一房一價，根據不同的位置、戶型定價不一，在不同的銷售階段，房屋價格也有區別。

 

    城管認定圍墻違建

 

    陳女士告訴記者，他們是在2016年年后才知道圍墻可能會被拆掉的。

 

    法治周末記者拿到了一份杭州市西湖區城市管理行政執法局（以下簡稱西湖區城管局）對杭州萬科開出的行政處罰決定書（以下簡稱處罰決定書），該處罰決定書的落款日期為2016年2月29日。

 

    處罰決定書顯示：“經核實，杭州市規劃局西湖規劃分局認定：‘該建設（即圍墻）未在杭州市規劃局辦理過規劃許可手續。’故該實心圍墻屬于違法建設。”

 

    西湖區城管局認為，杭州萬科的行為違反了《中華人民共和國城鄉規劃法》第四十條第一款“在城市、鎮規劃區內進行建筑物、構筑物、道路、管線和其他工程建設的，建設單位或個人應當向城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門或省、自治區、直轄市人民政府確定的鎮人民政府申請辦理建設工程規劃許可證”的規定，屬于未取得建設工程規劃許可證進行建設的行為。

 

    “本機關于2月24日向杭州萬科直接下達了《行政處罰告知書》，當事人在收到告知書起三日內未向本機關提出陳述、申辯，視為自動放棄陳述、申辯權利。”西湖區城管局稱。

 

    西湖區城管局表示，根據城鄉規劃法的規定，責令杭州萬科在收到處罰決定書三日內自行拆除圍墻。

 

    “如不服本處罰決定，可以自收到本決定60日內向杭州市西湖區人民政府或杭州市城市管理行政執法局申請行政復議，或六個月內向杭州市西湖區人民法院提起行政訴訟。”西湖區城管局表示。

 

    記者聯系到杭州萬科的公關人員，詢問杭州萬科是否收到了行政處罰決定書、是否就此事提起了行政復議或行政訴訟，但在發給法治周末記者的回復中，杭州萬科方面未對此問題進行答復。

 

    不過陳女士告訴法治周末記者，業主代表與杭州萬科的相關工作人員在5月12日曾進行過一次座談，座談會上杭州萬科表示未申請行政復議。

 

    那么圍墻現在是否只有被拆這一條路？

 

    “并非如此。首先，西湖區城管局開出的處罰決定書，行政相對人是杭州萬科，如果杭州萬科不服，是可以提起行政復議或訴訟的，在行政復議和訴訟期間，圍墻是不能拆的。從時間上來看，杭州萬科的復議期限已經過了，但是訴訟期限還沒有過，還有訴訟的機會。其次，即使杭州萬科不申請復議或提起訴訟，購房人作為利害關系人，也有權利提起行政復議或訴訟，可以以此延遲拆除的時間。”中唐律師事務所房地產業務主管律師王玉臣對法治周末記者分析道。

 

    杭州萬科是否違約

 

    西湖區城管局開出的處罰決定書顯示，經查閱從杭州市房產檔案館調取的該項目一樓的《浙江省商品房買賣合同》，當事人搭建的實心圍墻并未與一樓業主達成相關協議。

 

    陳女士表示，在購房合同里的確沒有關于實心圍墻的約定，但是杭州萬科在售房時的確表示一樓有庭院使用權，有實心圍墻，沙盤顯示也有實心圍墻，《房屋交付須知》中關于庭院交付面積、庭院為實體圍墻以及庭院面積的測算方法寫的都很清楚。

 

    “樣板間就是一層的某一戶改造的，當時就有圍墻，且圍墻現在仍在。”陳女士向記者出示了樣板間的照片。

 

    那么，《房屋交付須知》的法律地位如何？這一文件是否對開發商有約束力？

 

    “《房屋交付須知》是開發商單方起草的、購房人辦理入住時應該提交的資料以及結清的費用等程序性的指引，在須知中明確寫明庭院交付的面積和圍墻的存在，就屬于給購房者的一種承諾，也應該屬于合同的組成部分。如果開發商無法交付有庭院有圍墻的房屋，足以構成違約。”王玉臣律師表示。

 

    王玉臣律師還補充稱，開發商的宣傳冊圖片、沙盤都屬于銷售廣告或宣傳資料，通常情況下，開發商的銷售廣告和宣傳資料都屬于要約邀請，即不視為合同的組成部分。但是，出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所做的說明和允諾具體明確，并對購房人簽署合同以及價格的確定有重大影響的，可以視為要約。

 

    “如果真如購房者所稱，一層價格比二層貴，而按照常理一層的價格要低于樓上的價格，這足以說明庭院和圍墻對于購房人購買一層有重大的影響。嚴格來說，開發商的宣傳資料和沙盤已經構成了要約，對開發商也有約束力。基于這種考慮，如果圍墻被拆，開發商也屬于違約。”王玉臣說。

 

    陳女士還向記者提供了一組數據，即萬科西廬有三個戶型，面積分別約為90平方米、138平方米、175平方米，粗略統計相應戶型一層分別比二層平均多57萬元、89萬元和119萬元。

 

    不過陳女士也表示，杭州萬科對一層購房者贈送有地下室。

 

    杭州萬科是否存在虛假宣傳

 

    “從杭州市城市規劃檔案館調取的該項目的《總平面圖》和《竣工總平面圖》顯示，一樓圍墻為項目竣工規劃核實后搭建的。”西湖區城管局開出的處罰決定書上還有這樣的表述。

 

    在接受法治周末記者采訪時，陳女士還表示，如果萬科西廬的整個《竣工總平面圖》上沒有圍墻，那就說明萬科西廬的整個項目規劃中是沒有圍墻的。但是杭州萬科從開盤到銷售一直未告知購房者事實這一事實，反而以圍墻、庭院等作為賣點吸引消費者，甚至在交房時都在通過房屋交付須知的形式承諾圍墻的存在，這屬于虛假宣傳。

 

    “杭州萬科在購房合同里是否與一層購房者就圍墻、庭院的情況進行約定？或者說，杭州萬科是否向一層的購房者承諾，房屋交付時含有圍墻？”記者亦就此問題采訪杭州萬科方面。

 

    杭州萬科方面對此事的回復中并未提及圍墻一事，只是提及，公司在沙盤模型及實景示范區中均對一樓庭院作了說明和展示，并在商品房買賣合同中與所有買受人作了相應住戶對一樓庭院享有專屬使用權的約定，不存在欺瞞客戶的行為。

 

    對于陳女士的說法，王玉臣分析道，《商品房銷售管理辦法》第十四條明確規定：“房地產開發企業、房地產中介服務機構發布商品房銷售宣傳廣告，內容必須真實、合法、科學、準確。”

 

    “如果陳女士所述均屬實，萬科的宣傳顯然不符合‘真實、合法、科學、準確’這八個字。”王玉臣說。

 

    王玉臣還補充道，陳女士等人購房時是在2014年，那時《房地產廣告發布規定》尚未實施，當時施行的是《房地產廣告發布暫行規定》。《房地產廣告發布暫行規定》明確規定：“違反國家有關規定建設的，不得發布廣告。”如果萬科的確是在2014年2月就開始未經審批建設圍墻，說明建設行為中存在違建行為，顯然也是不能以此為賣點進行任何銷售宣傳的。

 

    “所以，我個人認為萬科最初的這種行為已經構成了虛假宣傳和欺詐。根據合同法第五十四條的規定，一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷。業主可以以此為理由請求撤銷合同，進行退房。”王玉臣說。

 

    交房程序是否合法

 

    陳女士等人對處罰決定書中的一些關于圍墻建設事實的表述也不認可。

 

    處罰決定書稱，2015年12月30日，執法人員詢問了杭州萬科的授權委托人潘木紅，潘木紅就圍墻的基本情況、用途、建造時間進行了闡述。

 

    “經查明，2015年8月18日，萬科西廬完成竣工驗收，杭州萬科在小區竣工驗收后開始籌劃建設實心圍墻，完工日期為2015年11月底。”處罰決定書中寫道。

 

    “但事實上，圍墻在2014年2月就在建了，并非是2015年8月才開始建設的。”陳女士向記者出示了拍攝日期為2014年2月18日的圍墻照片。

 

    記者亦聯系杭州萬科公關人士，詢問“關于圍墻，萬科西廬在最初的規劃中是怎么設計的”，但在發給記者的回復中，杭州萬科方面也未回答此問題。

 

    如果陳女士所言屬實，萬科西廬在2014年即開始建設圍墻，而整個小區的規劃中并沒有圍墻，這種情況下，小區能否通過規劃驗收？

 

    王玉臣認為，若是業主確實有證據證明開發商在進行規劃驗收時已經存在圍墻，說明當時就已經存在違反規劃條件的情況，既然不符合規劃條件，規劃委員會就不能通過規劃驗收，應當是要求開發商進行整改，整改合格后才能通過規劃驗收。由此可見，規劃委員會的規劃驗收顯然是存在問題的。

 

    “此外，城鄉規劃法第四十五條明確規定：‘縣級以上地方人民政府城鄉規劃主管部門按照國務院規定對建設工程是否符合規劃條件予以核實。未經核實或者經核實不符合規劃條件的，建設單位不得組織竣工驗收。’如果在規劃驗收時不符合規劃條件，嚴格按照法律講，萬科都不能組織竣工驗收，更不能進行竣工驗收備案，交付的房屋也就不具備交房條件。

 

    業主或起訴杭州萬科及相關政府部門

 

    陳女士告訴記者，5月12日晚，杭州市西湖區蔣村街道辦事處的工作人員約談了部分業主代表，在會談中，街道辦表示圍墻是違法建筑，一定要拆除。

 

    “業主代表也表達了幾點訴求。第一，60%的業主覺得，如果圍墻拆除，花園得不到保障，要求退房；第二，還有部分業主可以接受這樣的房子，但是房子是花錢買的，買的時候就帶圍墻，且一層比二層貴，相當于圍墻也是業主花錢買下來的，如果要拆，希望萬科方面進行賠償。”陳女士說。

 

    陳女士稱，杭州萬科在5月16日上午回復業主代表時表示，一層業主可以選擇退房，但只退房款和利息，不退房屋增值部分；如果不退房，可以將圍墻改為綠籬。

 

    對此種解決方案，陳女士并不認可：“城管部門之前表示，小區的綠地是公共綠地。如果建設圍墻是違法的，那么在公共綠地上建綠籬就可以嗎？另外，我們是在房價低點是買的房，現在房價已經漲很多了。”

 

    在王玉臣看來，若圍墻地段屬于小區的公共綠地，根據物權法規定，建筑區劃內的綠地，屬于全體業主共有，在未經全體業主同意之前開發商無權加裝綠籬。若圍墻地段屬于城鎮公共綠地，不屬于小區的，開發商更沒有權利加裝綠籬。

 

    陳女士表示，如果在未妥善解決問題之前圍墻就被拆掉了，業主會考慮起訴杭州萬科，同時也會考慮起訴相關政府部門不作為。

 

    “因為這樣的圍墻在兩年前剛開盤銷售的時候就存在了，開發商賣房的時候，政府為什么不管，卻等老百姓花錢買了房子之后卻說是違建，要拆除。”陳女士說。

 

    王玉臣也表示，按照相關的法律規定，規劃委員會在進行規劃驗收的時候，是需要進行現場驗收核查的。若是在規劃驗收之時，確實就已經存在圍墻，那么規劃委員會就不應該給開發商核發規劃驗收合格文件。在這種情況下，還能通過規劃驗收，認定為合格，就說明相關政府部門存在失職。(記者 肖莎)