誰(shuí)制造了二線(xiàn)樓市\(zhòng)"高燒\"

    一線(xiàn)剛退燒 二線(xiàn)已頂上

    日光盤(pán)、房?jī)r(jià)暴漲、土地被哄搶……一線(xiàn)城市樓市“高燒”漸退，二線(xiàn)城市卻“燥”了起來(lái)。在火熱的勢(shì)頭下，部分二線(xiàn)城市出臺(tái)了相應(yīng)的房地產(chǎn)調(diào)控新政，政策上的“托底蓋帽”趨勢(shì)漸顯。

    二三線(xiàn)成交創(chuàng)7年最高

    在上海、深圳3月25日出臺(tái)房地產(chǎn)新政之后，二線(xiàn)城市躥升為焦點(diǎn)。

    “僅兩個(gè)多小時(shí)，90套房就被賣(mài)光了，開(kāi)發(fā)商進(jìn)賬10億元。”有媒體如此形容4月12日南京奧體板塊一樓盤(pán)的開(kāi)盤(pán)場(chǎng)景。合肥購(gòu)房者更是感嘆“沒(méi)關(guān)系壓根兒買(mǎi)不上房”。

    在剛剛過(guò)去的4月，易居研究院監(jiān)測(cè)的30個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積為2593萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)1.2%，同比增長(zhǎng)61.0%。30個(gè)城市中，有17個(gè)城市的成交量出現(xiàn)環(huán)比增長(zhǎng)，其中天津最火爆，環(huán)比增幅達(dá)到38.1%。從同比情況來(lái)看，有23個(gè)城市的成交量出現(xiàn)了同比增長(zhǎng)，而其他7個(gè)城市則有所下跌。對(duì)照近7年4月份的成交數(shù)據(jù)，今年4月市場(chǎng)成交達(dá)到近7年同期最好的水平，同時(shí)也是歷史上最高的水平。

    分城市來(lái)看，4月份，一線(xiàn)城市新建商品住宅成交面積為313萬(wàn)平方米，環(huán)比減少27.8%，同比減少8.2%。交易出現(xiàn)明顯下滑和滬深兩市政策打壓有關(guān)。但15個(gè)二線(xiàn)城市新建商品住宅成交面積環(huán)比卻增長(zhǎng)了7.8%，同比增幅更是達(dá)到88.3%。三線(xiàn)城市市場(chǎng)成交受二線(xiàn)城市的影響，呈現(xiàn)出相對(duì)火熱的態(tài)勢(shì)，這和三線(xiàn)城市積極去庫(kù)存的政策導(dǎo)向有很大關(guān)聯(lián)。

    去二線(xiàn)城市搶地

    新房、二手房的火熱成交，讓二線(xiàn)城市的土地受到房地產(chǎn)企業(yè)追捧。

    4月7日、8日，蘇州土地市場(chǎng)成了聚寶盆，13宗土地成交，總出讓金共約250.76億元，平均溢價(jià)率約200%。其中，蘇州市高新區(qū)科技城地塊由3.7億元起拍，最終在15.5億元落槌，溢價(jià)率高達(dá)318.86%。4月28日，合肥13宗土地集中出讓?zhuān)瞥龅牡貕K均遭“瘋搶”，其中有5宗住宅用地樓面價(jià)超過(guò)1萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率達(dá)到300%左右。

    根據(jù)中原地產(chǎn)研究部數(shù)據(jù)，4月二線(xiàn)城市合計(jì)土地出讓676宗土地，土地出讓金達(dá)到1224.73億元，環(huán)比上漲29%，同比漲幅達(dá)227%。成交樓面均價(jià)2607.73元/平方米，平均溢價(jià)率61.85%，均創(chuàng)出最高歷史紀(jì)錄。而一線(xiàn)城市4月成交土地僅11宗，成交金額6億元，只有上海與廣州有地塊出讓?zhuān)本⑸钲诰鶡o(wú)土地成交。“目前一二線(xiàn)城市的庫(kù)存去化周期基本都在10個(gè)月以?xún)?nèi)，庫(kù)存明顯銳減，而土地供應(yīng)的減少又影響了市場(chǎng)預(yù)期，這種情況下市場(chǎng)價(jià)格的加速上漲趨勢(shì)非常明顯。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說(shuō)。

    易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受北京晨報(bào)記者采訪時(shí)表示，一線(xiàn)城市高地價(jià)和高房?jī)r(jià)，使得部分房企認(rèn)為此類(lèi)城市泡沫過(guò)大，而二線(xiàn)城市的房地產(chǎn)庫(kù)存規(guī)模不大，且購(gòu)房政策總體寬松，驅(qū)使房企積極拿地，“但最后也可能使得后續(xù)開(kāi)發(fā)成本急劇上升。”

    過(guò)熱城市已出“限價(jià)令”

    政策已經(jīng)出動(dòng)，為此起彼伏的“高燒”降溫。尤其是一些受益于地利之優(yōu)勢(shì)享受著一線(xiàn)城市的擠出效應(yīng)的城市，河北環(huán)京4縣市，長(zhǎng)三角地區(qū)的合肥、南京、蘇州，毗鄰深圳的惠州等近期紛紛收緊房地產(chǎn)政策。

    4月25日，南京正式發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的意見(jiàn)》的政策解讀，其中包括對(duì)主城六區(qū)以及江寧、浦口商品住宅項(xiàng)目，申報(bào)均價(jià)每平方米2萬(wàn)元以下的，年化漲幅不宜高于12%；每平方米2萬(wàn)元至3萬(wàn)元的，年化漲幅不宜高于10%；每平方米3萬(wàn)元以上的，年化漲幅不宜高于8%。同時(shí)，還指出嚴(yán)厲打擊虛假?gòu)V告、捂盤(pán)惜售等市場(chǎng)交易違法違規(guī)行為，加強(qiáng)對(duì)個(gè)人住房貸款首付資金來(lái)源的審查，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。

    在南京之前，房?jī)r(jià)同樣大幅攀升的蘇州已經(jīng)在3月出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展的意見(jiàn)》，指出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)預(yù)售房屋的申報(bào)價(jià)格，3個(gè)月內(nèi)不宜調(diào)高，6個(gè)月內(nèi)調(diào)高幅度不宜超過(guò)6%，12個(gè)月內(nèi)不宜超過(guò)12%；下一批次備案預(yù)售價(jià)格不宜高于上一批次同類(lèi)型房屋成交均價(jià)的6%。此外，取得預(yù)售證后，預(yù)售房源應(yīng)在10日內(nèi)一次性全部對(duì)外銷(xiāo)售。

    調(diào)控政策

    開(kāi)始“托底蓋帽”

    2015年開(kāi)始的股市去杠桿，使得大量資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。對(duì)于二線(xiàn)城市樓市的火熱成交，嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)大漲，和此類(lèi)城市相對(duì)一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)總體偏低、購(gòu)房政策比較寬松有關(guān)。“和恐慌性購(gòu)房情緒不斷加重也有關(guān)系，部分購(gòu)房者擔(dān)心二線(xiàn)城市后續(xù)也會(huì)收緊政策，預(yù)計(jì)5月份購(gòu)房者依然會(huì)積極入市，成交規(guī)模或弱于4月份，但總體依然處于高位水平。”

    樓市高燒蔓延，使得調(diào)控政策出現(xiàn)了明顯改變。張大偉表示，過(guò)去一年多，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的主要方向是去庫(kù)存，各種寬松政策次第出臺(tái)。但部分庫(kù)存較低的一二線(xiàn)城市及一二線(xiàn)輻射區(qū)在刺激政策影響下，出現(xiàn)了非常明顯的量?jī)r(jià)快速上漲現(xiàn)象，導(dǎo)致市場(chǎng)出現(xiàn)非理性繁榮，“未來(lái)政策開(kāi)始‘托底蓋帽’，從最近各地出臺(tái)的政策可以看到，過(guò)去全面寬松的趨勢(shì)已經(jīng)出現(xiàn)變化，房?jī)r(jià)上漲較快的城市，包括部分一二線(xiàn)及輻射區(qū)都出現(xiàn)了約束性政策。但整體看，政策導(dǎo)致房?jī)r(jià)下調(diào)的可能與空間有限，在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)的趨勢(shì)下，房地產(chǎn)依然需要去庫(kù)存。”記者 楊奕