社科院發(fā)布《房地產(chǎn)藍皮書》 指出全國住房需求增速放緩

如果宏觀經(jīng)濟增長持續(xù)下滑——

2017年下半年房價預(yù)計下跌

昨天上午，中國社會科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所及社會科學(xué)文獻出版社發(fā)布了《房地產(chǎn)藍皮書》（以下簡稱《藍皮書》）。《藍皮書》指出，雖然去年全國商品房待售面積再創(chuàng)歷史新高，但是一線城市和二三線城市之間分化明顯，而隨著開發(fā)商資金不斷流向一線城市，未來二三線城市依然面臨著庫存積壓，一線城市的任務(wù)則主要是控制房價。

由于全國結(jié)婚人數(shù)的減少，以及人口紅利的結(jié)束，住房需求增速放緩，房價會有所上漲但漲幅放緩。而從較長時期看，如果宏觀經(jīng)濟增長繼續(xù)下滑，房地產(chǎn)價格可能在2017年下半年出現(xiàn)全面下滑趨勢。

[ 回顧 ]

新建商品房   全國待售面積創(chuàng)新高

作為中國三四線城市之一的湖北省仙桃市，在今年春節(jié)期間，地產(chǎn)戶外廣告明顯減少，與之對應(yīng)的是，拔地而起的在建樓盤及空置房卻在不斷增多。據(jù)《證券日報》報道，作為住宅均價3000元/平方米左右的湖北省仙桃市，100多家地產(chǎn)開發(fā)商老板的虧損比例達到了20%至30%，一成以上的開發(fā)商已經(jīng)破產(chǎn)。

《藍皮書》指出，2015年末，全國商品房待售面積再創(chuàng)歷史新高，如果再考慮同期繼續(xù)增長的房屋施工面積，短期內(nèi)全國房地產(chǎn)市場存在嚴重的供給過剩。與此同時，房地產(chǎn)市場還存在嚴重的結(jié)構(gòu)失衡問題，其中一線城市和少量二線城市庫存迅速下降，而大多數(shù)二三四線城市則需要大力去庫存。

在當(dāng)前宏觀經(jīng)濟下行壓力大的背景下，受庫存壓力影響，全國房地產(chǎn)投資增幅持續(xù)下滑，創(chuàng)1998年以來的最低值。加上房地產(chǎn)投資的低迷影響到其上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)投資，這已經(jīng)嚴重影響了短期經(jīng)濟增長。

2015年，全國商品房的平均銷售價格為6793元/平方米，同比漲幅為7.4%。而2014年全國商品房平均銷售價格的同比漲幅僅為1.4%。市場反彈跡象明顯，尤其是2015年下半年成交價格上漲速度較快。

《藍皮書》還指出，本輪房價過快上漲在局部市場會形成房價上漲預(yù)期，容易讓社會各界錯誤認為“房價只漲不跌”而忽視了潛在的房價波動風(fēng)險，不利于改變長期以來各種資源向房地產(chǎn)業(yè)集聚的態(tài)勢，加大了地方經(jīng)濟轉(zhuǎn)型和結(jié)構(gòu)調(diào)整的難度。

[ 二手房 ]

北京二手房成交量占比超七成 

“房產(chǎn)交易中心每天過戶限額就幾十個，排號跟醫(yī)院搶掛號一樣難……”日前一位在北京正要辦理二手房過戶手續(xù)的人士抱怨說。

據(jù)媒體報道，上個月過戶排隊難題成為北京樓市火爆的另一個縮影。隨著今年北京二手房交易的不斷升溫，前往各區(qū)房產(chǎn)交易中心辦理過戶手續(xù)的人急速增加。由于“號源”稀缺，一些“黃牛黨”趁機盯上了倒賣過戶票號這門生意。

《藍皮書》數(shù)據(jù)顯示，2015年新房（含自住房）成交111773套，成交面積1164.63萬平方米，與二手房相比少了85634套。從成交量上看，二手房已經(jīng)成為居民解決住房問題的主要目標(biāo)。數(shù)據(jù)顯示，去年一年，二手房的成交量占到了市場總量的73.6%，創(chuàng)2004年以來新高，而未來二手房與新房成交差距還將繼續(xù)擴大。

細化到北京市場，分階段來看，2015年北京二手房從低迷、沖高再到回落、平穩(wěn)再沖高，這一系列動作主要是受稅費減少及信貸寬松等政策疊加影響，且政策執(zhí)行效果持續(xù)時間有弱化傾向。

究其原因主要是北京土地稀缺，四環(huán)內(nèi)無地可供，土地供應(yīng)集中于五六環(huán)，且新建住宅用地量在逐年降低，這也注定未來新建商品住宅上市量走低。此外地王頻出，高價地催生豪宅輩出，大面積產(chǎn)品上市量較少，導(dǎo)致新房成交量不高。

《藍皮書》還指出，從近五年二手房成交單價和總價來看，每平方米2萬元~4萬元和總價200萬元~500萬元占比基本處于一半以上，這個價位的二手房成交量是新房的三倍以上。所以，二手房在市場上承擔(dān)著解決中高端住宅的購房需求的主力作用。

北京房價的居高不下，迫使部分有改善需求的購房群體采取售一買一同時進行的方式。改善型住宅需求量在逐年上漲。2015年三居室房屋成交同比增長14.1%，120~140平方米二手房成交占比為16.1%，呈增長趨勢。

[ 土地 ]

供不應(yīng)求   房價地價倒掛

2月23日，北京土地市場春節(jié)后迎來首拍，當(dāng)日推出的大興黃村地塊吸引了包括葛洲壩、綠地、中鐵建+萬科等在內(nèi)的9家房企或綜合體現(xiàn)場競拍。最終該地塊以39億元的總價，以及配建15000平方米的代價為綠地取得，實際樓面價高達47000元/平方米，這一樓面價也創(chuàng)造了大興區(qū)住宅用地價格的新高，并且地價已超區(qū)域內(nèi)項目“華潤公元九里”的售價，預(yù)計未來銷售價格將直逼每平方米10萬元。

2015年全國經(jīng)營性用地成交價格刷新2014年12962元/平方米的紀錄，達到15618元/平方米。細化到北京市場，最為顯著的特點就是出現(xiàn)房價和地價的倒掛，也就是說，在同一個區(qū)域內(nèi)，新拍出的土地樓面價比新建商品房售價還高，而從土地市場的熱度來看，2015年土地單價提升，成交價款總額上升，突破2000億元，土地供應(yīng)總量控制并未影響到政府收益下滑，一定程度上有利于土地價值的實現(xiàn)。主要原因是土地供應(yīng)的全面下降。

2016年節(jié)約集約用地的思路繼續(xù)延續(xù)，加之北京市土地資源稀缺性日趨顯著和一級開發(fā)難度不斷加大，土地供應(yīng)總量難以實現(xiàn)大幅度上升。

此外，從土地供應(yīng)用途看，受商辦用地政策趨嚴影響，2015年商品住宅用地和商辦用地出現(xiàn)分化，在住宅用地火熱的情況下，部分商辦用地遇冷。2016年政府新推商辦用地可能較為審慎。從住宅用地的成交情況來看，商品住宅市場“豪宅化”趨勢已確立，剛需群體主要在二手房市場和保障房中釋放，在土地市場火熱和北京市“限地價、競保障房”政策環(huán)境下，保障房占比將繼續(xù)保持平穩(wěn)，另外北京預(yù)計會繼續(xù)加大棚戶區(qū)改造項目供應(yīng)。受城區(qū)土地存量限制，預(yù)計2016年土地供應(yīng)仍以近郊區(qū)為主。

《藍皮書》還指出，由于土地市場供應(yīng)缺乏彈性，成交總量主要受政府供地的影響，預(yù)計2016年土地供應(yīng)總量與2015年基本持平。預(yù)計商品住宅的火熱態(tài)勢會在2016年延續(xù)。

隨著北京市近兩年土地供應(yīng)縮減，一級開發(fā)成本持續(xù)上升，土地價格將繼續(xù)保持高位。

[ 預(yù)期 ]

房價明年下半年或全面下滑

從房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)可以看出，2010年房地產(chǎn)投資增速達到頂點33%，此后增速不斷下滑。以此為界可以將中國房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程劃分為兩個不同的階段，即1998~2010年的上升周期和2011年以后的下降周期。

《藍皮書》指出，這一階段劃分與人口年齡結(jié)構(gòu)變化也是一致的。2010年勞動年齡人口占總?cè)丝诘谋戎剡_到頂點74.53%。根據(jù)中國指數(shù)研究院的調(diào)查，25~44歲這一年齡段人口要占購房人數(shù)的75%左右。2010年以后，中國人口不僅老齡化趨勢更加明顯，而且人口流動的速度也大幅放緩。2011年，中國城鎮(zhèn)化率達到51.27%，突破50%的拐點，意味著城鎮(zhèn)化將由加速推進進入減速推進的時期。人口年齡結(jié)構(gòu)拐點的出現(xiàn)意味著人口紅利的結(jié)束，這也將導(dǎo)致房地產(chǎn)市場出現(xiàn)拐點。因此，2010年之前房地產(chǎn)價格上漲與城鎮(zhèn)化快速推進息息相關(guān)。

因此，《藍皮書》對于2016年房地產(chǎn)價格走勢的判斷是，在全面寬松的宏觀經(jīng)濟政策刺激下，房地產(chǎn)價格整體上將呈上漲趨勢，區(qū)域漲幅進一步分化。一線和部分二線城市房價在人人喊打的聲討聲中仍將持續(xù)上漲，上漲幅度將有所減緩。而二線城市房價將全面上漲，漲幅區(qū)域性分化明顯。三四線城市在寬松政策的推動下庫存將有所減少，房地產(chǎn)價格跌幅逐漸收窄回穩(wěn)。

但從較長時期看，如果宏觀經(jīng)濟增長繼續(xù)下滑，房地產(chǎn)價格有可能在2017年下半年再次出現(xiàn)全面下滑趨勢。

新聞延伸

國務(wù)院：

鼓勵個人出租自有住房

允許商用房等改建為租賃住房

國務(wù)院5月4日召開國務(wù)院常務(wù)會議，決定對促進民間投資政策落實情況開展專項督察；部署推動制造業(yè)與互聯(lián)網(wǎng)深度融合，加快“中國制造”轉(zhuǎn)型升級；確定培育和發(fā)展住房租賃市場的措施；部署促進通用航空業(yè)發(fā)展。

會議指出，當(dāng)前民間投資增速有所回落，必須采取有力措施，推動相關(guān)政策落地，進一步放寬準入，打造公平營商環(huán)境，促進民間投資回穩(wěn)向好。會議決定，在各地、各有關(guān)部門對政策落實開展自查基礎(chǔ)上，國務(wù)院派出督察組，圍繞國務(wù)院2014年出臺的關(guān)于創(chuàng)新重點領(lǐng)域投融資機制鼓勵社會投資的相關(guān)文件落實情況，選擇部分地區(qū)進行督察，同時開展第三方評估。整改存在問題，克服不作為現(xiàn)象，完善鼓勵民間投資政策。

會議認為，推動互聯(lián)網(wǎng)與制造業(yè)深度融合，推進中國制造2025，是深化結(jié)構(gòu)性改革尤其是供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、發(fā)展新經(jīng)濟、加快“中國制造”提質(zhì)增效升級的重要舉措。為此，要支持制造企業(yè)建設(shè)基于互聯(lián)網(wǎng)的“雙創(chuàng)”平臺。發(fā)展個性化定制、服務(wù)型制造等新模式，開展智能生產(chǎn)系統(tǒng)解決方案試點示范。推動中小企業(yè)制造資源與互聯(lián)網(wǎng)平臺對接，打造制造、營銷、物流等一體化新生態(tài)。鼓勵電信企業(yè)對“雙創(chuàng)”基地寬帶接入進一步提速降費。

會議指出，實行購租并舉，發(fā)展住房租賃市場，是深化住房制度改革的重要內(nèi)容，有利加快改善居民尤其是新市民住房條件，推動新型城鎮(zhèn)化進程。

會議確定，一是發(fā)展住房租賃企業(yè)，支持利用已建成住房或新建住房開展租賃業(yè)務(wù)。鼓勵個人依法出租自有住房。允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房。

二是推進公租房貨幣化，政府對保障對象通過市場租房給予補貼。在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)生和青年醫(yī)生、教師等專業(yè)技術(shù)人員，凡符合條件的應(yīng)納入公租房保障范圍。

三是完善稅收優(yōu)惠政策，鼓勵金融機構(gòu)加大支持，增加租賃住房用地供應(yīng)。

四是強化監(jiān)管，推行統(tǒng)一的租房合同示范文本，規(guī)范中介服務(wù)，穩(wěn)定租賃關(guān)系，保護承租人合法權(quán)益。                                           （據(jù)新華社）