樓市去庫存下半場：區域分化凸顯 調控更有針對性

  “這幾天成交比較差，主要是因為我們賣得差不多了，近期還調高了價格。”在北京大興區一處中高檔樓盤工作的售樓員表示，“五一”期間來看房的購房者不多。

    業內人士認為，由于整體價格較高，且一季度成交火爆，一線城市“五一”期間成交量料低于預期。目前，樓市復蘇有從一線城市擴散到二線城市的跡象，但房地產市場整體庫存較大，區域分化態勢將愈演愈烈。樓市已步入存量房時代的“下半場”。實現樓市軟著陸是調控的底線，政策料繼續沿著“因城施策”的軌道進行有針對性的調整。

    回暖：一線“去燥” 二線“升溫”

    易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進介紹，“五一”假期房展會的看房人不多，但這符合市場預期，主要原因有三個方面：一是現在整體價格偏高，很多人持觀望態度；二是一線城市購房政策比較緊，部分購房需求不能被釋放出來；三是部分需求在3月和4月提前被釋放。

    這與中國證券報記者“五一”期間對北京地區部分樓盤的走訪情況一致。2日下午，中國證券報記者在上述大興區某樓盤看到，大約有三四組購房者在沙盤前咨詢項目情況，對售樓員提出要不要定一套的問題，這些購房者都表示“再考慮考慮”，均未繳納意向金。“這個區域每平方米賣4萬多，太貴了。”一名購房者對同伴說。

    整體上，由于房價較高，且一季度漲幅較快，在滬深政策進一步收緊的影響下，一線城市樓市正逐步“去燥”。根據中國指數研究院5月1日發布的“百城價格指數”，4月北上廣深不再領漲，漲幅前十個城市大多為一線城市周邊城市，比如廊坊、惠州等。銷量方面，深圳、上海由于樓市調控政策出臺而成交回落，其周邊惠州、昆山等三線城市承接部分外溢需求，成交量上升，南京、武漢等二線城市成交繼續維持較高熱度。

    上海易居房地產研究院發布研究報告認為，從新政前后的市場數據看，上海和深圳兩個城市的政策效應開始顯現，成交量萎縮明顯，價格略有小幅下調。總體上看，后續此類政策效應還會繼續顯現。未來政策監管的重點在于，積極推進分區管控的模式，對相關區域、具體物業類型進行差別化的市場調控。

    興業證券 分析師閻常銘認為，4月份二線城市房價上漲明顯，二線城市已成為復蘇主力。從長周期來看，我國銀行業給地產需求端加杠桿的階段剛開始，按揭貸款占銀行總貸款比重的上升或助力房地產基本面向上。基于一二線城市良好的基本面，金融機構將在一二線城市加杠桿，促進這些區域市場基本面持續上行。

    庫存：總量龐大 去化各異

    今年前四個月樓市回暖主要是一線城市及其周邊城市、部分二線城市的貢獻拉動，三四線城市則基本沒有反彈，這折射了中國房地產區域性、結構性的“冰火兩重天”現狀。

    總量上，中國房地產庫存依然較大，去庫存仍是主題。 中信證券 認為，房地產庫存可以劃分為“已出讓未開工的土地”、“在施工未銷售的資源”和“已竣工未順利出售的房屋”三大部分。其根據一定假設測算，在2015年底，全國純住宅（不含農村房屋，不含小產權房）的庫存有59.1億平方米，全部房屋的庫存有100.9億平方米。2015年，我國城鎮住宅廣義庫存去化周期為5.3年，所有房屋廣義庫存去化周期為7.9年。

    中信證券認為，庫存量龐大仍是行業的主要問題，特別是商辦類土地出讓嚴重過剩。過去十年來，商服用地一直都占到房地產用地出讓30%上下的比例。而在商品房銷售中，商業物業的銷售占比一直都只在10%左右。不少地方政府喜歡營建商業綜合體，建造大量的商場、寫字樓和酒店，商業地產的供給過剩程度遠超住宅。

    由于需求不同，各地樓市庫存“去化”也不同。亞豪機構市場總監郭毅分析認為，按照此前6個月商品住宅的月均成交套數倒推，北京目前約有6.66萬套商品住宅庫存的去化周期為8個月，已接近8-10個月合理去化周期的水平。

    戴德梁行北中國區研究部主管陸明說，目前北京樓市出清周期保持在9到10個月左右的相對合理水平，出清周期持續降低。但三四線城市庫存壓力較大，截至2016年3月出清周期已上升至31個月左右。

    諾亞研究認為，成交方面，預計2016年整體成交量不及2015年，但優于2014年。其中，一線城市及部分庫存壓力較小的二線城市去化壓力下降，而庫存高企的三四線城市供過于求的局面年內難以改善。成交價格方面，各線樓市價格分化將進一步加劇，去化壓力大的三四線城市房價面臨下行壓力，而價格飆升的一二線城市瘋狂一段時間之后將重回理性。

    調控：因城施策 盼軟著陸

    近期高層強調，要按照加快提高戶籍人口城鎮化率和深化住房制度改革的要求，有序消化房地產庫存，注重解決區域性、結構性問題，實行差別化的調控政策。

    諾亞研究認為，去庫存仍是2016年政策調整重點，強化“分類調控”、“因城施政”將是房地產行業政策的主旋律，整體行業政策仍保持寬松態勢。實際上，從3月底以來各地調控政策來看，差異化調控相當明顯。比如，廊坊、惠州等地緊急出臺限購、提高首付比例、規范開發商行為等政策；南京、蘇州等地也出臺限價政策，平抑房價漲幅；吉林、長沙等地通過提高貸款額度、給予財政補貼等措施刺激需求釋放，鼓勵庫存去化。這些政策的效果也開始顯現，例如，燕郊樓市“五一”前已開始“冷凍”。

    某大型開發商副總裁認為，接下來市場不太可能保持3月這么高的成交數據，但總體上今年還是一個“大年”。在他看來，中國房地產并未“泡沫化”，仍是安全的。紐約是衡量北京、上海等核心都市的標桿，這類城市房價取決于經濟體的財富總量、該城市住房供應能力等。目前，北京、上海的房價略低于紐約，在供應上也弱于紐約。

    還有一些研究機構認為，2016年的房地產市場可能類似2013年的情況，“量縮價漲”或“量縮價平”，房價真正回落或許要到2017年以后。但中國城鎮化空間依然較大，對地產價格的基本面支撐也會更充足。即便不考慮政府扶持因素，在足夠的需求支持下，房價下跌也只是周期性下跌，而不會是泡沫破滅。

    業內人士建議，要實現軟著陸有待行業長效機制的建立。這包括完善住房信息系統，構建大數據監管平臺；完善住房保障體系，分類調控；基于行業規模的保障房貨幣化、公積金證券化、共有產權等制度性探索。記者 費楊生 彭揚