“法拍房”：能撿漏，也有風險

    近日，張先生來電咨詢：3月份以來，北京法院網掛出的拍賣房源信息明顯增多，也聽周圍朋友說，法拍賣是個“淘房”好途徑，不限購、價格低，就是不知道這類房源該如何買？是否有相關風險？

　　實際上，看中“法拍房”的不止張先生。在北京、上海、深圳等一線城市房價不斷上漲的背景下，手中有錢的一些購房者，將目標鎖定在法拍房上，希望通過“撿漏”，完成安居愿望。不過，法律界人士提醒，“法拍房”存在交易費用高、產權不清、無法過戶等諸多風險，置業者應謹慎為之。

　　■ 名詞解釋

　　“法拍房”是指被法院強制執行的房產。當債務人無力履行按揭合同或者無法清償債務時，被債權人經由各種司法程序向法院申請強制執行，將債務人名下房屋拍賣，以拍賣所得價金滿足債權。據悉，“法拍房”主要有四個主要來源，一是按揭違約產生，二是民間借貸違約產生，三是司法沒收，四是無主房產。

　　不限購、價格低、全款買

　　記者登錄北京市法院網發現，僅4月發布的拍賣房源信息（部分將在5月拍賣）就有四五十條，而上周五鏈家網掛出的法拍房源也有40套左右。其中，位于昌平北七家名佳花園三區的一套“法拍房”，109平方米，231萬元，而同樣戶型的普通二手房，鏈家網上的掛牌價在268萬-280萬元之間，由于低于市場價，該房源已吸引了64組購房者看房。

　　的確，相比普通二手房，法拍房有其優勢。首先是不受限購政策影響。目前，北京各區縣在實際操作中，無論是沒有購房資格的外地在京人員，還是名下房產套數已超過2套的京籍家庭，均可參與競價并購買法拍房。其次，法拍房的成交量較市場價稍低。根據人民法院關于財產拍賣的規定，人民法院確定的保留價，第一次拍賣時，不得低于評估價或市場價的80%；而如果出現流拍，再行拍賣時，可以酌情降低保留價，但每次降低的數額不能超過前次保留價的20%。

　　不過，值得注意的是，按照法院的要求,購買法拍房必須一次交付全款,不能貸款。而且法拍房競拍結束后，購房者要辦理過戶手續，須出具法院的《執行裁決書》以及《協助執行通知書》等文件，才能到區縣房屋交易大廳辦理過戶手續。一位不愿具名的法律界人士告訴記者，“文件什么時候出，還需要法院根據案件進展情況來定，具體時間不確定，簡單的案件幾天就能辦理，有些案件可能需一年半載。”

　　少數行家的購房渠道？

　　據了解，拍賣公司的法拍房是在法院搖號所得，是按法院委托進行拍賣的。而從2014年開始，多數城市的法拍房轉移到淘寶的司法拍賣平臺上，既可以減少傭金，還能提高拍賣效率。北京的法拍房除了在淘寶平臺上交易外，還有一部分委托給拍賣公司進行拍賣，線上線下同時進行并有交集。

　　記者梳理淘寶平臺上北京司法拍賣房源信息發現，從2014年至2016年4月27日，在北京市范圍內，840套已標示狀態為“已結束”的司法拍賣房源，進入到二次拍賣的房源有248套，而進入三次拍賣的房源有102套，其中28套三拍后依然流拍。記者發現，流拍的法拍房主要是一些工業廠房、賓館、商場和爛尾樓等物業。相對而言，總價較低的房產拍賣成功率要高。

　　“目前很多二手房交易都通過中介來操作，就是因為房產交易較為復雜。而法拍房相比普通二手房交易，流程更為復雜，也面臨很大的風險。拍賣公司、中介或其他專業人士才敢競買。”一家不愿具名的拍賣公司工作人員介紹。

　　讀懂公告，注意風險

　　多家拍賣公司的相關負責人介紹，法拍房的具體情況、尚不清楚的事項、相關風險都會在拍賣公告中披露，包括是否有抵押權人及共有權人、水電煤氣是否欠費、違建面積、是否有住人等情況。“最重要的是標的交割款，也都有明示。不過，也不排除會出現交割困難的情況，但較為少見。”一位多次參與法拍房流程的工作人員提醒，買家一定要在競拍前去現場，也要盡可能地到相關部門詢問調查。

　　上述法律界人士曾參與過一個案件.其當事人2013年在南方某省省會以302萬元競得一套商用法拍房，并在指定期限內付清房款。但當他前往房管局辦理過戶時卻被通知，該房還欠著一筆土地出讓金，最后算下來竟比市場價高出100多萬。“競拍法拍房時要注意，一旦房子在國家劃撥的土地上所建，二次交易時還要補交土地出讓金。那么所有費用算下來可能高于市場價。”

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也表示，倘若真有一些性價比較高的法拍房源，一定要在拍賣前讀懂各類條款，比如房屋的相關權利關系，另外要調查此類房屋被拍賣的原因，尤其是部分未公開的原因。只有這樣，在接手此類住房時才能規避各類問題和風險。

　　■ 律師提醒

　　法律界人士提醒，買家在法拍房源競拍之前需注意以下事項：

　　1 注意委托拍賣的法院是第一手直接查封房屋者，還是輪候查封者，關注是否被其他機構查封。

　　2 要留意所拍賣房屋產權、產權性質是否有問題，是否存在產權不清、無產權、小產權、產權共有情況。

　　3 法拍房的房主往往涉及債務問題，房屋可能被多次抵押。如果有抵押，要了解清楚是否可辦理解押。如果無法解押，未來可能面臨相應的債務償還風險，因為法拍房后續所有費用均由購房者承擔。值得注意的是，由于民間借貸是無法通過國家機構查詢得知，購買這類房屋，入住后可能會遭其他債權人追討。

　　4 要關注是否存在實際居住權人及戶口遷出問題。若存在長期租約的法拍房被買下后，雖然購買人已完成房屋過戶，卻因租戶不搬離或原來產權人拒絕搬遷，而無法實際入住。一般情況下，執行法院不會強制騰空，只能由購房者通過另立民事案件處理。

　　5 法拍房原房主也可能存在未交清的水電費、物業費等費用情況，部分房產因長期無人居住，可能面臨數額較大的欠費，將由競買人自行承擔和解決。這情況一般會在拍賣公告的標的物介紹中有所說明，比如，某房源的信息就顯示，“物業、水、電、氣等欠費不詳，需買受人核實后自行承擔”。（記者 張曉蘭）