北京二手房市場冷熱更迭

      北京二手房市場冷熱更迭

   4月上半月北京二手住宅共網簽12929套，環比下降34.7%，西城、海淀、大興等區域帶看降溫

4月份以來，北京二手房新增房源量和帶看量持續下降，接受降價的業主占比也在增加。新京報記者 盧淑嬋 攝

　　進入4月以來，北京二手房市場逐漸顯露降溫跡象。在網簽量連續兩周下滑的同時，多個原本成交火熱的地區，中介門店也反映，最近客戶帶看量和新增房源量均有所下滑。購房者的價格接受程度與賣房人的心理預期漸行漸遠，也使得市場開始顯露疲態。

　　在整體市場“退熱”的同時，北京市及各區幼升小、小升初政策陸續發布，一些“趕不上趟”的買家或期待區域價值再挖掘的賣方開始“按兵不動”。北京二手房市場開始了冷熱更迭。

　　上半月成交環比跌三成多

　　在經歷了3月份的一路狂飆后，北京二手房成交量出現了較為明顯的降溫。

　　據北京市住建委網簽數據顯示，4月上半月北京全市二手住宅共網簽12929套，環比3月下半月下降34.7%。從日均網簽量來看，4月上半月北京二手住宅日均網簽量為862套，與3月全月的日均網簽量相比下降了16.5%。

　　如果說網簽滯后于市場真實成交，那么來自于中介的實際成交則更能反映市場情況，

　　偉業我愛我家方面介紹，從今年第10周（2月29日）開始至今，二手房每周實際達成的合同簽訂量已連續6周呈持續下滑趨勢。這也使得二手房網簽量從4月份開始出現明顯回落，預計這一下滑勢頭還將持續。

　　記者從海淀、西城、大興等多個區域了解到，最近一段時間多區域中介門店的帶看情況都有所降溫。

　　“最近區域里出了兩套報價較低的房源。如果放在3月份肯定是一掛上來就被訂走了。可是看房客戶不多，看完也不急于下定金。”昌平北苑一鏈家門店的經紀人如是說。

　　市場或將繼續降溫

　　在成交量下滑的同時，根據中介反饋的二手房成交價格也有所松動。偉業我愛我家的數據顯示，4月上半月北京二手房成交均價為43513元/平方米，比3月下半月下降了1.4%。

　　成交均價的松動，反映出賣方對于市場的預期的轉變。

　　據鏈家網研究院統計，4月第二周，新增二手房房源掛牌價為42685元/平方米，較上周有6.8%的大幅下降，成為2013年以來的最大降幅。

　　鏈家網研究院張旭表示，目前上調房源報價的二手房賣方占比下降到總體的一半以下，成為2016年最低值。同時，新增房源量連續6周下滑。“業主的心理價位在下降，報價逐漸向市場價回歸，接受降價的業主占比也在增加，可見其對市場的預期回落。”

　　同時，買方的入市腳步也有所放緩。鏈家網研究院數據顯示，4月第2周新增客源有12.5%的下滑，新增客房源比下降到3.29，供需矛盾較前兩周有所緩和。

　　偉業我愛我家集團副總裁胡景暉也分析，從去年10月份開始至今年春節后，購房需求持續大量釋放，交易火熱的勢頭也使得購房需求被提前大量透支，交易量的回落在所難免。他預計，二季度北京二手房市場將持續降溫，房價將逐步企穩，部分區域的部分戶型的房價甚至還將出現回落。

　　冷

　　西城個別房源可議價20萬

　　“上個月我一個人手里就成交了3單，4月份以來咨詢和看房的客戶明顯少了，至今還沒有一單成交。”西城區新德街附近一我愛我家門店經紀人談起最近的市場時表示，以往周末為了帶客戶看房，一天下來連吃飯都難湊出個完整時間。這兩個星期以來，明顯清閑多了，“工作日有時候沒有一組帶看”。

　　據了解，新德街附近的部分小區對口育翔小學，因此一直是不少家長的重點考察區域。不過區域里的經紀人也表示，隨著小學適齡兒童信息采集登記時間的逼近，“該買的已經買過了，不急著落戶的客戶已經開始觀望市場”。

　　隨著大市場和區域市場轉冷，區域里部分房源也出現了不同幅度的議價空間。

　　該區域一鏈家門店經紀人表示，上周區域里新出了一套小兩居，報價560萬元，掛出來當天賣方就覺得報價報低了，當晚將價格上調至580萬。結果經過這個周末，由于之前預約的幾組購房人都選擇“等等再說”，賣方又將報價下調至565萬元。

　　“現在一些換房客戶的房子還是有不小議價空間的。”上述我愛我家經紀人也表示，區域里一套報價580萬元的小兩居，如果能盡快定下來的話，賣方愿意以560萬元成交。

　　記者在采訪中也了解到，在海淀、西城、大興、朝陽等區域的片區里也出現了類似現象。

　　“3月初時，門店最多一天就能成交兩套。眼下想要這個業績就難了。”朝陽北苑區域一中介門店經理感嘆，以區域里成交最好的華貿城來說，3月份成交了七八十套。但是進入4月份以來，第一周華貿城才成交不到5套房源。“之前優質房源消化了一大批。價格漲上去之后，不少購房人都開始猶豫。如果照這個速度下去，4月份肯定是趕不上3月。”

　　熱

　　“洼地”潘家園、勁松受青睞

　　雖然整體二手房市場有所回落，不過局部市場由于學區房政策、價格補漲等因素，仍保持著市場熱度。

　　在石景山區，目前備受關注的就是北京景山學校遠洋分校。本周，遠洋山水小區附近的某品牌中介經紀人介紹，上月底，景山學校和遠洋山水解除了協議后，就有購房者猜測，這是否也意味著遠洋山水的二手房業主的子女也將有資格就讀景山學校石景山校區？前來咨詢的學生家長明顯增多。“石景山區的優質小學數量有限，有客戶也是抱著賭一把的態度。去年該校的入讀材料補審通知就明確了二手房入學兒童的落戶在小區的年限必須滿三年。今年如果入學孩子多，京籍學生落戶年限很有可能要求更長。”

　　上述中介經紀人表示，目前小區里的一居室和兩居室最受歡迎。“一些總價在350萬元以內的小兩居，最近這個周末每天的帶看量能達到五六組。”

　　不同于上述的學區房因素，潘家園、勁松等區域則受到補漲因素影響，依舊受到市場關注。

　　在業內人士看來，潘家園和緊鄰的勁松區域介于二三環之間，按理上來說占據區位優勢。不過區域里有一大批老公房，再加上缺乏優質教育資源和生活配套，所以這些年一直處于價格洼地。

　　不過，最近這兩個區域的二手房市場依舊十分熱鬧。區域內多位中介經紀人也表示，由于潘家園、勁松區域的二手房價長期低于周邊區域，在今年二手房火熱的背景中，一部分購房需求便外溢到區域里來，因此也提升了區域的關注度。

　　“弘善家園的房齡在區域里算是比較新的，最近的市場關注度挺高。優質房源在工作日的看房量也能達到4-5組。”潘家園片區一中介經紀人介紹，從去年12月開始潘家園區域的二手房成交價格就開始上漲，從36000元/平方米上漲到目前的近40000元/平方米。區域里諸如方丹苑、漪龍臺這樣的優質小區，目前的售價已超5萬元/平方米。記者 方王洋