二手房需求透支將迎調(diào)整期

 　 3月份，隨著新政持續(xù)發(fā)酵和熱點城市供不應(yīng)求，二手房市場也相應(yīng)水漲船高。鑒于二手房中介市場中炒作房價、虛假房源的混亂現(xiàn)象時有發(fā)生，北京、上海等地已明確要求開展專項整頓行動。行業(yè)分析人士認為，由于需求透支，二手房市場未來將迎來調(diào)整期，中介關(guān)店潮或許也會來臨。

　　房產(chǎn)中介市場混亂

　　3月上旬，北京一家中介曾經(jīng)掛出一套被稱為“天價房”的學(xué)區(qū)房房源。位于北京西城區(qū)文華胡同的一處僅6平方米的平房，折合單價超過每平方米60萬元。隨后，北京市市長王安順針對“北京天價學(xué)區(qū)房”情況表示，有個別中介想炒作房價，將房子掛出天價廣告以便售賣。

　　事實上，不僅是北京房產(chǎn)中介，記者了解到，在上海、廣州、深圳等城市的二手房市場，由于一線城市房價漲幅明顯，二手房也水漲船高，甚至出現(xiàn)“連夜提價”現(xiàn)象。在房價漲幅最快的深圳，針對已繳納定金的二手房預(yù)訂買方，中介機構(gòu)為進一步提高掛牌房價不惜單方面毀約。同樣的情況，在北京近郊的燕郊等地也一再出現(xiàn)。

　　不僅如此，中介機構(gòu)掛牌的房源也是真假難辨，盡管多家中介機構(gòu)都宣布掛牌房源為“100%真房源”。但是記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，被經(jīng)紀人現(xiàn)場“帶看”過程中，往往由于“后臺更新不及時”、“掛牌房源已經(jīng)被其他門店售出”、“沒來得及下架”等原因，網(wǎng)上掛牌房源并不存在。

　　另一方面，由于同一片區(qū)域內(nèi)各家大小中介機構(gòu)暗戰(zhàn)不斷，彼此之間在搶客源、搶房源過程中也進一步增加了二手房市場混亂。例如，同一套待出售的房源往往被不同中介機構(gòu)進行各種掛牌，甚至同一家機構(gòu)不同門店也有這樣的現(xiàn)象，房源的掛牌價格、交易傭金也是每家各有一本賬。

　　克而瑞信息集團董事長丁祖昱指出，由于房地產(chǎn)市場政策利好頻傳推升預(yù)期、部分城市出現(xiàn)投機投資客戶群體、一些二手房中介利用信息不對稱拉高市場預(yù)期、媒體和自媒體的片面及非專業(yè)報道等因素，是促使部分城市房價短期內(nèi)上升的主要原因。目前，深圳、蘇州、合肥等熱點城市房地產(chǎn)風(fēng)險已經(jīng)顯現(xiàn)。

　　多地整頓中介市場

　　今年兩會期間，住建部副部長陸克華表示，今年要開展一系列規(guī)范和整頓專項行動。其中包括：規(guī)范中介機構(gòu)房源信息發(fā)布；完善中介管理；加強中介人員從業(yè)素質(zhì)管理，加大培訓(xùn)力度，違背職業(yè)道德行為要查等。

　　隨后，上海、北京等地先后相關(guān)措施。3月底，北京住建委開展房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)專項執(zhí)法檢查，針對東城、西城、朝陽、海淀、豐臺、石景山、通州等7個區(qū)的120家房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)門店進行抽查。重點檢查擅自發(fā)布房源信息、哄抬房價、陰陽合同等十個方面。

　　3月25日，上海市公布了《關(guān)于進一步完善本市住房市場體系和保障體系促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》，要求加強對房產(chǎn)中介機構(gòu)的監(jiān)管，重點查處捂盤惜售、炒作房價、虛假廣告、誘騙消費者交易等違法違規(guī)行為。嚴禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房產(chǎn)中介機構(gòu)從事首付貸、過橋貸及自我融資、自我擔(dān)保、設(shè)立資金池等場外配資金融業(yè)務(wù)。深圳市發(fā)布的《關(guān)于完善住房保障體系促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》中也提到，堅決依法打擊和查處虛假“日光盤”、“捂盤惜售”、“陰陽合同”等違法違規(guī)行為，規(guī)范中介機構(gòu)和從業(yè)人員經(jīng)營行為。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉告訴《經(jīng)濟參考報》記者，從當(dāng)前一線城市、部分二線城市樓市出現(xiàn)“恐慌性”購房與“日光盤”繁榮景象背后動因來看，主要是“救市”政策不斷刺激和透支樓市需求的結(jié)果，背后潛伏著樓市危機。

　　在他看來，二手房市場并不被行業(yè)內(nèi)的相關(guān)人士看好。“以上海為例，二手房同行普遍認為二手成交量需求被透支，2016年二手房市場調(diào)整的預(yù)期加大，調(diào)整的幅度也會比較大，2016年中介關(guān)店潮或許也會來臨”。

　　張宏偉表示，接下來可能會有更多的城市效仿北京、上海等城市，進一步加強對于中介行業(yè)的監(jiān)管，規(guī)范交易流通環(huán)節(jié)，打擊各種交易當(dāng)中的違法違規(guī)行為。“比如速銷房、壟斷房源哄抬房價、捂盤惜售等現(xiàn)象；一線城市、部分二線城市二手房交易估價故意做低避稅的現(xiàn)象將會得到整治，二手交易估價環(huán)節(jié)會強化監(jiān)管”。

　　二手房市場將迎來調(diào)整期

　　鏈家地產(chǎn)研究院11日公布的數(shù)據(jù)顯示，4月第1周(04.04-04.10)，北京市二手住宅成交5136套，網(wǎng)簽量環(huán)比下降37.3%，成交均價為39660 元/平方米，環(huán)比下降1.7%。這也是網(wǎng)簽量連續(xù)五周上漲后的首次下降。

　　伴隨網(wǎng)簽規(guī)模開始明顯回落的供給、需求端的雙向降溫。在市場供給方面，北京市場4月第1周新增房源量進一步下降，同時新增房源掛牌價格較上周有1.5%的下滑；需求方面，新增客源量也在持續(xù)下降。

　　鏈家研究院李巧玲認為，從供給端來看，可見業(yè)主觀望情緒增加，對市場的預(yù)期有所下降，掛牌價格有回落趨勢。需求方面，也在進一步回歸理性，隨著入市需求的持續(xù)減少，價格的博弈空間增大，議價空間上漲到2.4%，調(diào)價房源中漲價占比僅為50.6%，買方的話語權(quán)有所上升。

　　她還表示，隨著最近二手房市場降溫，業(yè)主前期的高預(yù)期將出現(xiàn)回落，表現(xiàn)在價格方面：報價逐漸向市場價位回歸，買方議價能力也有所增強。預(yù)計后市價格會逐漸趨于平穩(wěn)。

　　丁祖昱認為，因上海、深圳接連出臺新政收緊調(diào)控，雙雙提升非戶籍家庭購房年限、調(diào)高二套房首付比例。受此影響，近來滬深樓市到訪量、成交量均顯著下滑，購房者觀望氣氛濃厚。

　　“從二手房市場來看，二手房交易已快速進入冰點”。 在他看來，不僅如此，之前交易的大量二手房也面臨著違約的風(fēng)險。降價賣房的房東增多，掛牌量也相應(yīng)減少，買家觀望情緒有所抬頭。總的說來，新的調(diào)控政策限購會對市場造成一定恐慌效應(yīng)，無論是一手房還是二手房，未來市場迎來低潮期是大概率事件。

　　中國指數(shù)研究院日前發(fā)布的一季度全國房地產(chǎn)市場分析報告也指出，“二手房市場量價變化歷來對政策調(diào)整的反應(yīng)領(lǐng)先于新房且敏感程度超過新房，是房地產(chǎn)市場行情轉(zhuǎn)換的重要信號。在一線城市政策趨緊背景下，二手房價格將逐步走出非理性上漲”。