三四線庫存難消再成綠城軟肋

   近日，在港上市的綠城中國控股有限公司（03900。HK）發布2015年年報，顯示期內綠城取得收入260.47億元，較2014年的320.49億元減少18.7%。實現毛利54.21億元，較2014年的81.33億元減少33.3%。同時，受毛利下滑等因素影響，綠城實現凈利潤12.59億元，較2014年的32.1億元減少60.8%。值得一提的是，這也是中交集團入主綠城后交出的第一份考卷。

    對此，業內人士指出，自2014年融綠之爭以來，綠城錯過了在一線城市拿地的高潮。與此同時，綠地土儲中還有較多的三四線城市，因此，在市場下滑的背景下，銷售利潤大幅下滑并不突然。

    收入主要來自物業銷售

    年報顯示，2015年綠城取得收入260.47億元，較2014年320.49億元減少18.7%，實現毛利54.21億元，較2014年81.33億元減少33.3%。收入減少的原因主要來自交付物業銷售面積的減少。數據顯示，2015年，綠城交付物業銷售161.1萬平方米，較2014年同期的193.7萬平方米降低16.8%。

    具體來看，綠城的收入主要來自物業銷售，同時也包括酒店營運收入、物業租金收入、項目管理收入、銷售建筑材料收入、設計及裝修收入等。其中物業銷售收入233.26億元，占總收入89.6%，與2014年同期減少22.5%。售價方面，2015交付銷售均價為每平方米14481元，較2014年的15，546元減少6.9%。

    凈利潤方面，年報顯示，2015年綠城凈利潤為人12.59億元，較2014年的32.1億元大幅減少60.8%。其中，股東應占利潤人民幣813百萬元，較2014年的人民幣2，072百萬元減少60.8%。若扣除收購凈收益、若干資產的減值虧損或減值虧損撥回、金融衍生工具公平值變化收益和投資物業公平值變化收益的稅后凈影響，本年度股東應占核心利潤10.33億元，較2014年的22.36億元減少53.8%。

    受三四線城市高庫存拖累

    對此，綠城方面表示，物業銷售毛利率的下降主要是因為本年度交付的項目中，有一定比例的項目位于三四線城市，過去幾年受中國政府對房地產行業調控政策影響導致項目銷售價格偏低，很大程度影響了本年度的物業銷售毛利率。

    “三四線城市的高庫存已成綠城的累贅。”一位業內人士表示，因三四線市場占比較高，綠城的利潤率已逐年攀升。

    綠城也坦言，物業銷售毛利率的下降主要是因為本年度交付的項目中，銷售占比較高的臺州寧江明月、青島膠州紫薇廣場、慈溪誠園等較多項目均位于三四線城市，在一定程度上影響了銷售均價。

    的確，數據顯示，受房價下滑影響，綠城已竣工可出售物業減值虧損高達3.27億元，較2014年的7060萬元增長了近4倍。綠城銷售毛利率從2012、2013年的30%以上直接降至2014年23.5%， 2015年綠城物業銷售毛利率更是跌至18.0%。

    除毛利下降之外，主要是因為銷售及行政開支中，人民幣急速貶值引起凈匯兌損失大幅增加，且人力資源成本和酒店運營成本也有一定幅度的增長所致。

    已做好融資計劃

    對于負債情況，綠城首席財務官馮征介紹，當前綠城一年期債務為150億元，一年到兩年期為77億元，兩年期以上為220億元。“關于一年期債務方面，我們已經全部做好融資計劃，包括近期的7.2億美元貸款。”馮征稱。

    綠城中國3月21日公告宣布，2016年3月18日，公司（作為借款人）、公司若干附屬公司（作為擔保人）與多家金融機構（作為貸款人）訂立貸款協議，該等金融機構將提供一筆高達7.2億美元的定期貸款。

    綠城表示，該筆貸款將作償還若干其現有的負債及一般營運資金及資本開支需求用途。貸款將于貸款協議日期起計36個月內最終還款日期前分期償還。

    “2014年宋衛平因債務使綠城在融綠之爭浪費了太多精力，也使綠城錯過了大型房企集中發力一線的時期。”上述業內人士表示。

    事實上，2014年5月綠城宣布向融創中國出售24.288%的股份，宋衛平同時宣布卸任綠城董事會主席、退出綠城，主抓藍城。但就在半年后12月19日，綠城宣布終止與融創的股權交易。此后“融綠聯姻”演變為“融綠之爭”。

    隨后五天，綠城就宣布于23日與中國交通建設集團有限公司訂立股份交易協議，中交集團將以總價約60億港元獲得綠城約24.288%股份，交易完成后中交集團將與九龍倉并列綠城第一大股東。隨后2015年6月4日，中交集團透過其全資附屬公司中交房地產集團有限公司再收購綠城100000000股股份。占總股本的28.899%，因此為綠城單一最大股東。目前，綠城7名管理層中5名來自中交集團。(記者 梁倩)