關(guān)注門(mén)面房系列報(bào)道之一

房東和租客的酸甜苦辣

□胡江濤  文/圖

如今，“買(mǎi)金買(mǎi)銀買(mǎi)住宅，不如買(mǎi)個(gè)‘鋪頭’養(yǎng)三代”的說(shuō)法似乎越來(lái)越行不通了。

曾幾何時(shí)，買(mǎi)一間商鋪?zhàn)尣簧偻顿Y者賺得盆滿缽滿，如今卻有投資者因?yàn)榉N種原因虧到血本無(wú)歸。

筆者發(fā)現(xiàn)，在市雪松大道，不長(zhǎng)的一段距離就有5家門(mén)面打出了“轉(zhuǎn)讓”或“出租”的信息。在市解放大道上，有30多家門(mén)面等待租客。

有人驚呼：駐馬店的門(mén)面房到底怎么了？

沒(méi)有租出去的門(mén)面房隨處可見(jiàn)。

1忙忙碌碌“給房東打工”

市民劉女士因?yàn)樗诘钠髽I(yè)經(jīng)濟(jì)效益不好，一直想找些事情做。

去年春節(jié)過(guò)后，劉女士在市區(qū)找了一家20多平方米的店鋪，賣(mài)副食品。一年租金近3萬(wàn)元，再加上2.5萬(wàn)元的轉(zhuǎn)讓費(fèi)，店還沒(méi)開(kāi)張，劉女士就支付了5萬(wàn)多元。如果算上裝修和買(mǎi)貨架的費(fèi)用，劉女士一共花了8萬(wàn)多元。

但開(kāi)張后，劉女士發(fā)現(xiàn)，店鋪所在的地理位置并非像當(dāng)初想象得那么好。附近賣(mài)副食品的店鋪比較多，利潤(rùn)并不高，再加上大型商超的影響，競(jìng)爭(zhēng)非常激烈。

一年下來(lái)，劉女士算了算賬，到最后相當(dāng)于只掙了個(gè)本錢(qián)。劉女士無(wú)奈地說(shuō)：“等于給房東打工了。”

2房子半年沒(méi)租出去

上周，房東王先生終于把他位于市樂(lè)山大道上的一套門(mén)面房又租了出去。

上一任租客退房的時(shí)間是在去年9月，到現(xiàn)在，已經(jīng)時(shí)隔半年了。按照年租金11萬(wàn)元計(jì)算的話，約6萬(wàn)元打水漂了。

其實(shí)，上一任租客不再續(xù)租房子的時(shí)候，王先生就早早地發(fā)布了租房信息。剛開(kāi)始有幾個(gè)人打電話咨詢，可當(dāng)問(wèn)完租金后，就不再聯(lián)系了。

王先生分析，房子難租出去是因?yàn)樽夥靠驼J(rèn)為房租太高，所以他下調(diào)了1萬(wàn)元租金。直到上周，房子才被從洛陽(yáng)來(lái)的一家公司租下，作為辦公地點(diǎn)使用。

王先生的房子是按揭貸款購(gòu)買(mǎi)的。他收取的房租還不夠交給銀行一年本金和利息。

3不敢收轉(zhuǎn)讓費(fèi)

胡先生的遭遇更尷尬。

2012年，胡先生在市交通路與樂(lè)山大道交叉口附近接下一套上下兩層共計(jì)170平方米的門(mén)面房，開(kāi)了一個(gè)酒吧。

胡先生有工作，開(kāi)酒吧的原因是給沒(méi)有穩(wěn)定工作的妹妹找事做。

用這間門(mén)面房開(kāi)酒吧，胡先生前后花了15萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓費(fèi)，加上每年8.3萬(wàn)元的房租和兩次裝修費(fèi)20萬(wàn)元，投入共計(jì)40多萬(wàn)元。

去年4月，由于妹妹結(jié)婚，酒吧無(wú)法經(jīng)營(yíng)下去了。

胡先生準(zhǔn)備把手續(xù)齊全的酒吧轉(zhuǎn)出去。

剛開(kāi)始，胡先生以轉(zhuǎn)讓酒吧的形式打廣告，收30萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓費(fèi)。有人出25萬(wàn)元，胡先生沒(méi)有同意。

到6月底，房子沒(méi)有轉(zhuǎn)讓出去。胡先生又向房東預(yù)付了一年8.3萬(wàn)元的房租后，門(mén)面關(guān)門(mén)歇業(yè)。

胡先生焦急地等待租客。

胡先生說(shuō)，雖然有人打電話咨詢，也有人看房子，但是到現(xiàn)在，房子還沒(méi)有租出去。眼看又快到交下一年房租的時(shí)候了，胡先生很著急。

現(xiàn)在，胡先生的想法是，15萬(wàn)元的轉(zhuǎn)讓費(fèi)不要了，只要有人愿意接房子，他只收3萬(wàn)元的房租就行了。

4大店面難出租

市樂(lè)山大道北段的鵬宇·天下城有一套大面積的門(mén)面房。

從去年5月到現(xiàn)在，門(mén)面房墻上懸掛的出租條幅不知爛了多少次，可房子依然閑置，無(wú)人問(wèn)津。

房東劉先生說(shuō)，現(xiàn)在，很多主干道上的大型店面很難出租。他的門(mén)面房門(mén)前停車(chē)方便，人流量也很大，商家應(yīng)該非常喜歡，可就是沒(méi)有人愿意租。最后，他不得不降低租金，可問(wèn)者依然寥寥無(wú)幾。究其原因，應(yīng)該是房租較高。

5老板不如打工者

市民趙先生在市區(qū)經(jīng)營(yíng)服裝生意。

前幾年，生意還不錯(cuò)。但現(xiàn)在，趙先生經(jīng)常掛在嘴邊的話是：“生意一天比一天難做。”

雖然經(jīng)常有人到店里看衣服，可銷(xiāo)量就是不高，再加上房租、人工成本、材料成本以及運(yùn)輸成本都在提高，利潤(rùn)空間越來(lái)越小。

趙先生說(shuō)，用“四面楚歌”這個(gè)成語(yǔ)來(lái)形容他的現(xiàn)狀一點(diǎn)兒也不為過(guò)。

趙先生表示，他想趁早把房子轉(zhuǎn)讓出去，因?yàn)闉槿舜蚬じ鼟赍X(qián)。有朋友質(zhì)疑：“如果生意像你說(shuō)得那樣難干，為什么還有人做生意呢？”

趙先生只得回答：“圈外人想進(jìn)來(lái)，進(jìn)來(lái)的人想出去。”

春節(jié)過(guò)后，因?yàn)殇N(xiāo)量少得可憐，趙先生更加心灰意冷。眼看著一天天‘白搭’房租，趙先生雖然焦急，但只能硬著頭皮繼續(xù)干。

趙先生說(shuō)，以現(xiàn)在的銷(xiāo)售情況來(lái)看，他只能賺到基本生活費(fèi)。

6“轉(zhuǎn)讓費(fèi)”引發(fā)的糾紛

現(xiàn)在，極少有人轉(zhuǎn)讓門(mén)面房而不收取轉(zhuǎn)讓費(fèi)。而租客和租客在轉(zhuǎn)讓費(fèi)方面，因?yàn)檫@樣或者那樣的原因產(chǎn)生了一些糾紛。

未經(jīng)房東允許  租客私下轉(zhuǎn)租

去年4月，市民張先生看到一間門(mén)面房上貼出了轉(zhuǎn)讓的啟事，便按照上面的電話，聯(lián)系上了王女士。

兩人商議后，張先生支付給王女士轉(zhuǎn)讓費(fèi)3.6萬(wàn)元。其間，張先生要求和王女士簽訂協(xié)議，但是王女士一再拖延。

之后，張先生對(duì)房屋進(jìn)行了裝修，開(kāi)起了飯館。

一天，突然有人找到張先生，要求他搬出房子，因?yàn)樗栈胤孔印＿@個(gè)人就是房東。

房東說(shuō)，王女士并沒(méi)有告訴他要將房子轉(zhuǎn)給張先生，張先生和王女士屬于私下交易。

簽訂協(xié)議后房東反悔

市民陳女士在駐馬店市區(qū)做生意多年。

去年2月，她在市區(qū)南區(qū)租了一間門(mén)面房，用于經(jīng)營(yíng)皮鞋生意。

陳女士多了個(gè)心眼。在和上一任租客簽訂協(xié)議時(shí)，陳女士將房東約到現(xiàn)場(chǎng)。協(xié)議上約定，上一任租客和房東還有一年的協(xié)議未執(zhí)行完。現(xiàn)在，陳女士租賃房子，租期在原有的基礎(chǔ)上再增加3年，租金一年一付。陳女士向上一任租客支付了10萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓費(fèi)。三方在協(xié)議上分別簽字。

上個(gè)月，房東突然找到陳女士，稱陳女士交的的房屋租金已經(jīng)用完，再則，上一任租客的協(xié)議期限已經(jīng)執(zhí)行完畢。房東讓陳女士騰出房子。

陳女士認(rèn)為，他和房東簽訂的協(xié)議上寫(xiě)明全額租賃，期限為4年，現(xiàn)在4年未到。

陳女士要求房東返還其轉(zhuǎn)讓費(fèi)10萬(wàn)元。

評(píng)析：

上述兩個(gè)案例，河南筑夢(mèng)律師事務(wù)所主任何銀富進(jìn)行了協(xié)調(diào)。

協(xié)調(diào)的結(jié)果：第一個(gè)案例，王女士退還轉(zhuǎn)讓費(fèi)3萬(wàn)元。第二個(gè)案例，房東支付給陳女士3萬(wàn)元，上一任租客支付7萬(wàn)元。

何銀富說(shuō)，轉(zhuǎn)讓費(fèi)這一說(shuō)法在法律上沒(méi)有明文約定。但是，從民法理論上說(shuō)，新租客和上一任租客交易轉(zhuǎn)讓費(fèi)，法律是認(rèn)可的。針對(duì)第二個(gè)案例中的陳女士而言，一般情況下，依據(jù)民法的“公平原則”來(lái)看，因?yàn)榉繓|一旦收回房子，新租客將面臨必須騰房的尷尬局面，等于房東收取了房租，上一任租客收取了轉(zhuǎn)讓費(fèi)，這不符合民法的公平原則，對(duì)陳女士不利。

如果上述案例中，有當(dāng)事人起訴到法院，最終的判決結(jié)果可能是，第一個(gè)案例，王女士退還轉(zhuǎn)讓費(fèi)3.6萬(wàn)元；第二個(gè)案例，陳女士完全可以收回10萬(wàn)元的轉(zhuǎn)讓費(fèi)。至于10萬(wàn)元的轉(zhuǎn)讓費(fèi)由房東出，還是上一任租客出，需要法院進(jìn)一步確認(rèn)。

    何銀富建議，市民在租房時(shí)，特別是轉(zhuǎn)租多次的房子，一定要先確定房屋的主人，并查看之前的租賃合同，了解合同中約定的承租的時(shí)間、許可轉(zhuǎn)租的條件、優(yōu)先權(quán)等，最好與房東簽訂規(guī)范的承租合同，確保利益不受損失。