次貸危機后 美國如何調整房貸政策

 　租客撤離、房屋待售、銀行及實體經濟大批人員失業，榮獲第88屆奧斯卡金像獎最佳改編劇本獎的《大賣空》，把2007年至2008年金融危機和泡沫經濟時期發生的故事又帶回觀眾眼前。

　　美國康奈爾大學房地產教授劉鵬與筆者對話時談到了這段歷史。當年，美國利率長期持續下降，住房擁有率節節攀升，百姓購房需求旺盛，這一系列因素促使美國全國范圍內房價在2007年之前持續走高。其中，以房貸為基礎資產的金融衍生品開始在投資市場受到歡迎，于是在投資市場旺盛的需求下，投行開始將次級貸款打包成新產品。與此同時，美國銀行放松監管，未能及時意識到危機。此后房價節節攀升，在價格飆升至“賣不動”的節點后，吹起的泡沫終于破裂。

　　國際貨幣基金組織《全球房地產觀察》項目顧問理查德·科斯認為，美國所謂的金融創新導致放貸機構不顧購房貸款者的償債能力過度放貸，最終引發次貸危機。科斯說，美國的資產證券化市場催生了抵押擔保債券（CDO）之類的結構性金融產品，持有者結構復雜，這導致在房價下跌時，監管者無法判斷系統重要性風險在哪個環節。

　　在房價泡沫刺破后，貸款違約，金融市場資金流動性收緊，借貸成本走高，不少傳統企業資金面發生斷裂，影響到工資、支付能力、就業等等，進而環環相扣沖擊了美國當年經濟基本面運行。

　　為此，美國在2010年出臺了“大蕭條”以來最嚴厲的金融監管改革法案，即《多德－弗蘭克法案》。在這部法案中，明確規定房貸發放機構必須留存5％的信用風險，從而迫使房貸發放機構仔細審查貸款申請人資質。布魯金斯高級研究員羅伯特·波曾指出，高比例的首付要求是降低房貸違約的最佳方式。據報道，為進一步完善房貸政策，確保潛在貸款購房者有能力償還抵押貸款，2013年1月，美國消費者金融保護局出臺了住房抵押貸款標準。這一規定嚴禁高風險借貸行為，如浮動抵押貸款及允許貸款者一段時期僅償付利息不支付本金的行為等。（孫鷗夢）