房企500強去年銷售4萬億 中小企業庫存高壓

    新華網3月23日北京訊（王日晨） 據中國房地產業協會、中國房地產測評中心3月22日聯合發布的《2016中國房地產開發企業500強測評研究報告》顯示，房企500強前三甲位置依然由萬科、恒大和綠地包攬，500強企業去年全年銷售金額創下4.0萬億元新高，同比增長17.5%。另外，中小型企業由于存貨保持高位，面臨生存攸關考驗。

    2015年是“十二五”收官之年，我國經濟下行壓力有增無減。為發揮房地產業對穩定增長、護駕結構調整的重要作用，政府出臺多項促進去化庫存的相關政策。年內房地產業成交持續回暖，但開發投資、土地購置面積、新開工等指標仍不容樂觀。

    中國房地產業協會會長劉志峰表示，過去的一年國家出臺了金融、稅收、公積金等一系列去庫存、穩市場的政策，使房地產市場企穩回升。2015年，全國商品房銷售面積12.85萬億平方米，比上年增長6.5%；商品房銷售額8.73萬億元，增長14.4%，創歷史新高。“但在市場企穩回升的同時,也要看到城市分化越來越嚴重。因此除了努力應對區域和城市分化，積極去庫存之外，還要加快轉型創新，改善產品供應，促進有效需求。”

    萬恒綠包前三 華夏幸福首進前十

    測評報告指出，房企500強榜單前三甲位置依然由萬科、恒大和綠地牢牢占據。其中，萬科已連續八年位居榜首。保利、中國海外、碧桂園、融創、龍湖、華夏幸福和富力則分列四到十位。值得注意的是，華夏幸福首次躋身前十。

    據悉，萬科、恒大、綠地也是國內年銷售金額進入“兩千億俱樂部”僅有的三家房地產企業。2015年，萬科集團累計實現銷售金額2614.7億元，同比增長21.54%；恒大地產2015全年銷售金額達2013.4億元，同比增長53.10%，增幅居全國之首；綠地控股2015全年實現合同銷售金額2301.0億元。

    2015年，500強房地產開發企業總資產均值為289.26億元，同比增長13.04%，增速較2014年回升7.27個百分點；凈資產均值為72.68億元，同比增長12.50%。500強房企規模延續了近年來持續上升的趨勢，且在增速連續五年出現下滑后，2015年再次實現增速回升。

    中國房地產測評中心主任丁祖昱解讀稱，500強房地產開發企業資產規模增速回升，一方面與年內銷售回暖有關，中等規模企業借市場銷售回暖之機，加速規模擴張速度；另一方面，A股房企實現大規模定增，資產規模領先的企業通過資本市場放大資產規模，從而拉動500強房企資產規模均值上升。在此背景下，企業從追求“野蠻生長”轉向追求“有質量的增長”成為共識。

    去年銷售達4萬億 融資環境改善

    測評報告稱，在貨幣寬松和持續的去庫存政策下，2015年商品房銷售回升迅速。在330政策出臺后，商品房銷售面積和銷售金額從4月開始顯著回升，最終全年全國商品房銷售面積為12.85億平方米，比上年增長6.5%；商品房銷售額為8.73萬億元，同比增長14.4%，商品房銷售創下歷史新高，銷售面積也僅次于2013年高點。受益于行業銷售回升，500強房地產開發企業銷售明顯加速，500強企業全年商品房銷售面積總額達3.4億平方米，同比增長11.6%，銷售金額創下4.0萬億元的新高，同比增長17.5%，500強企業市場份額有所提升，并持續在銷售方面保持領先于全國整體水平的增長速度。

    從報告可以看出，2015年我國房地產產業集中度繼續提升，前四大房地產開發企業銷售金額占比從2010年的4.91%上升至2015年的 9.70%。而2015年10強房地產開發企業銷售總金額約占500強銷售總金額的35%，銷售面積總計約占500強總銷售面積的38%。前50強、100強、200強銷售金額分別約占500強總銷售金額的60%、70%和90%。

    2015年以來，房地產企業融資環境明顯改善，銀行貸款利率經多次降息明顯下調，債券市場也有利好。與此同時，上市房企中票、再融資等多元融資渠道暢通。當前融資成本下移通道的打開，國內融資渠道的回歸，也使得上市房企和尚未搭建資本平臺的房企之間差距進一步拉開。但由于銀行對于開發貸的風險偏好沒有改變，且三、四線城市市場始終疲軟，非上市企業資金面仍舊匱乏。

    土地兩級分化 中小企業庫存高壓

    報告指出，近年來地價上漲幅度大于房價上漲幅度，同時人工、建安成本不斷上升，不斷擠占企業盈利空間。2015年以來，不少企業進一步加強了在北上廣深等一線城市及重點二線城市的爭奪，這些企業土地成本占比逐漸提升，而三、四線城市短期內難以擺脫高位庫存和需求不足的低迷行情，在行業盈利性整體下滑的趨勢下，企業間的分化將進一步加劇。

    數據顯示，企業在2015上半年拿地整體謹慎，但隨著融資環境改善和優質庫存的下降，房地產開發企業投資意愿有所企穩，下半年企業逐步加大拿地力度。從城市分布看，土地市場仍呈現兩極分化格局，500強企業整體布局依然聚焦一線核心城市，熱點城市地塊競爭激烈，高溢價地頻現，部分熱點地快溢價率甚至高達200%以上。與之形成鮮明對比的是，大量三四線城市土地市場整體慘淡。

    庫存方面，500強房地產開發企業存貨均值增長率為8.59%，基本與上年持平，與2009年以來20%以上的存貨增長率相比，，房企近兩年的存貨增幅保持低位。但整體而言，商品房待售面積占銷售面積的比重仍處于歷史高位，市場去化壓力依然較大。

    其中，一線城市房地產市場供應偏緊，總體不存在庫存問題。部分重點二線城市經濟發展前景較好，未來人口及資源聚集力強，房地產也易于消化。中西部經濟一般的二線城市及多數三四線城市，房地產供應量過大，同時由于城鎮化步伐放緩，人口流入有限，需求增長緩慢，庫存消化周期較長。與各能級城市不同的庫存現狀相對應的是不同企業存貨壓力的大小，特別是集中于庫存消化周期較長的三線城市經營的中小型開發企業，由于存貨保持高位，項目消化周期較長，這些企業可能面臨進一步惡化的資金情況，從而面臨生存攸關的考驗。