樓市去庫存須抑制“虹吸效應”

 　年初以來,國家出臺了包括降低個人按揭貸款首付成數,提高住房公積金存款利率,降低住房交易契稅和營業稅等多項政策,積極推動全國房地產庫存消化。考慮到當前我國樓市愈演愈烈的非熱點城市資金向熱點城市集中的資金“虹吸效應”,為實現政策預期,需防止資金過度追捧少數熱點城市,導致相關住宅供應呈泛豪宅化態勢,金融風險聚集,而非熱點城市資金熱度快速下降,住宅庫存消化進展整體緩慢。

　　在當前全國樓市分化大環境下,熱點城市房地產市場成交火熱,放大樓市資金“虹吸效應”,即全國房地產開發、購房資金加速向熱點城市集中,普遍出現地價高出房價現象,地價上漲帶動房價不斷走高。2015年,深圳新建住宅價格同比上漲46.8%。據中國指數研究院數據,2016年1月全國百城新建住宅均價環比上漲0.42%,39個城市新建住宅價格環比下跌,而北京、上海等十大城市環比上漲0.54%,高出百城平均0.12個百分點,環比漲幅明顯高于其他非熱點城市。另據媒體報道,近日上海352套千萬級新房一天搶光,二手房房東瘋狂跳價。目前北京、上海、深圳等一線城市住宅已經呈現泛豪宅化,即使與國際比較,北京、上海、深圳等城市住宅交易價格也不便宜。據WIND數據,2015年11月,日本首都圈新建公寓樓均價為87.10萬日元/平方米,折算成人民幣大約為4.6萬元/平方米,這與我國一線城市城區住宅均價基本持平。而為維持這些熱點城市住宅交易價格高位上漲,又需要資金源源不斷流入,進一步加劇了樓市資金“虹吸效應”,導致熱點城市房價對基本面的偏離度進一步上升。

　　同時,樓市資金“虹吸效應”也延緩了非熱點城市住宅去庫存進程。目前看,非熱點城市住宅整體缺乏資金關注,投資價值趨降,導致住宅庫存高企。截至2015年12月末,全國商品房待售面積7.18億平方米,主要集中在三線、四線等非熱點城市。2016年新年以來,雖然中央與地方刺激樓市庫存消化措施密集出臺,但三線、四線等非熱點城市住宅交易總體清淡,春節返鄉人員置業未見明顯提升。

　　雖然樓市資金“虹吸效應”是市場自發運行的結果,但非熱點城市資金過度向熱點城市集中,不僅減少非熱點城市資金面支持,反過來又會繼續增加住宅去庫存壓力。如果任由樓市資金“虹吸效應”發酵,那么非熱點城市住宅投資價值將會繼續下降,即便再多政策措施密集出臺,也難以有效帶動住宅銷售。而熱點城市房價有可能會繼續高位跳漲,快速脫離經濟基本面支撐,推動投資投機性需求回潮,導致房地產金融風險過度聚集。

　　針對當前全國樓市運行區域分化加劇現象,此前國家出臺的住房信貸政策、財政稅收政策都予以了差別對待,一線熱點城市不適用新一輪樓市優惠政策,將會一定程度抑制熱點城市的房價炒作現象。但要減少非熱點城市資金過度流出,還需采取措施抑制熱點城市房價高位跳漲,提高非熱點城市住宅投資價值,進一步降低外來務工人員和本地農民的城市購房成本,推動非熱點城市住宅庫存消化。